律师分析因限购令导致的退房是否违约

　　执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”等新版“住房限购令”。武汉市房产中介协会近日透露，至少已接到武汉本地不下50起退房的投诉或纠纷，退房矛盾焦点主要集中在“住房限购令”是否属于无条件解除合同的“不可抗力”?“住房限购令”导致合同解除的责任，应该如何划分等方面。

　　案例一：

　　“住房限购令”是否属于“不可抗力”：

　　买卖双方和房产部门说法均不一样

　　2月23日，在硚口房地产交易咨询窗口，家住古田四路的许先生说，他22日与买方刘先生达成协议，将位于紫薇花园的一套房子以80万售出，双方约定第二天到房产局过户。然而，买方在过户当天听说武汉出台新版“住房限购令”，便以自己名下已有两套房、不能再买为由，要求解除协议，并要许先生退回所交2万元押金。

　　买方说，双方草签的合同第八条规定：“因不可抗力造成违约的，甲、乙双方友好协商解决”，国家出台限购令，自己事先并不知道且无法违抗，应属于不可抗力，他有权要求解除合同并要回押金。

　　卖方认为，不可抗力一般是指战争、地震、火灾等突发状况，而限购令早就已经在别的城市执行了，买方在明知道已有两套房的情况下，应该预计到签合同买房行为有一定风险性，所以这次买卖不成，自己这一方没有任何责任，完全是买方单方面的违约行为，应为此承担责任，所以押金不能退还。

　　现场房产部门人员则认为，政策调整是否属于合同可无条件解除的“不可抗力”，我国并未明文规定，但这种情况变化并非出于买卖双方任何一方的意愿，而且也不可能不执行，应属于“客观因素”一类，所以双方应协商处理、解除合同。

　　那么，究竟哪一方的观点更有道理呢?

　　■律师观点：

　　合同法第九十四条规定的是合同的法定解除权。也就是说，当事人在符合下列条件的情况下，可以解除合同，并且互不承担责任。1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5.法律规定的其他情形。

　　从上述的内容来看，政府“住房限购令”应该是属于政府的行政性命令，该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征，基于此所解除的合同，应该是法定解除，双方不负违约责任。同时97条规定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　案例二：

　　开发商未网签 房子被限购，可追责吗?

　　昨日，在汉阳买了房子的喻先生给记者打来电话说，自己早在一周前就与开发商签订了购房合同，但销售人员一直没有将合同拿到房产局备案，上周三他看到限购令出台，询问后发现自己属于限购范围，不能买房。他非常气愤，要求开发商要么给房子他，要么赔偿损失，但开发商只同意退回已交钱款。

　　对此，市房管局市场处有关人士认为，已有明文规定应先签网上合同备案、再签纸质合同，如果因开发商违规或拖延签备案导致被限购，责任应由开发商承担。

　　■律师观点：

　　规定有效。开发商拖延或者违约导致备案被限购，应由开发商承担赔偿责任。具体赔偿的方式，一般采取房屋估算损失。

　　案例三：

　　有不良信用 买房不成应担责吗?

　　2月25日，在市房地产交易窗口，周女士说，她在盘龙城买了套50万元的二手房，1月初就已将购房合同、贷款申请等提交给银行，但直到上周银行才通知她，因政策调整及有信用卡不良记录，她的首付要从5成提高到6成，且利率要上浮到基准利率的1.6倍，而且不保证贷款申请一定会批准。

　　周女士认为，如果银行不放贷，她就买不了这套房子，所以自己可以提出解除合同并拿回首付款和订金，“不是我不想买，实在是不能买了”。

　　对此，中介公司及卖方持相反意见，他们认为银行贷款要求提高固然是政策变化所致，但周女士应对自己的信用记录有所了解，不能在自己明知有信用卡逾期记录的情况下，还去找银行贷款，她自己肯定要为此承担责任，因此首付款可以退，但订金不退。

　　■律师观点：

　　信用记录如果属实，周女士应对不能买房导致的违约行为承担责任。合同法规定的合同总则包括：平等原则，诚实信用原则、合法与公序良俗原则等。周女士的信用卡有问题，是其自身的过失导致的，故应对违约承担责任。