购房提醒：二手房房龄越长 可贷款越少

　　买房人曹先生看上了一套总价160万元的二手房。在中介公司“只需首付房款20%”的忽悠算法下，他以为这套房只需首付32万元，却不想买下后才发现首付需近60万元。近期二手房交易市场回暖，但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解，却险些步入困境。
　　“在目前的政策下贷款买房，购买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。”21世纪不动产分析师提醒购房人，办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。

　　值得注意的是，一些中介会在签合同前故意隐瞒真实的首付款，同时在购房合同中明确首付款的付款期限。购房人便被这份“做死”的合同套牢了，在定金已付的情况下，无论选择退房还是逾期交齐首付款，购房人都很可能会面临高额的违约索赔。

　　链家地产市场人士介绍，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款。