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二手房交易 已付定金能否反悔?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 00:38:11
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  二手房买卖给了定金能否反悔?

  二手房交易纠纷,二手房交易已经交了定金,是否可以反悔不卖?

  这套房子位于太原市小店区平阳路,面积70平方米,房主是老张、老刘夫妇。去年下半年,由于有个买新房的机会,两人于是决定将旧房卖掉。

  可是,房子在中介登记了一段时间后,始终无人问津。

  至于原因,中介方面的说法是因为房子太旧、而要价却有些高。当房子的卖价从40万元降到36万元时,终于招来了买主。在中介的促成下,老刘和赵某签订了《房屋买卖合同》,并约定了付款方式和办理过户手续的时间。合同签订当日,赵某向老刘支付了1万元定金。

  然而,几天后老刘却找到中介公司,说房子不卖了,原因是自己卖房时未经丈夫老张同意。对此,赵某称房子不卖可以,但老刘须双倍返还定金,否则就必须交房。

  老刘既不愿双倍返还定金,又不愿交房,赵某随即将老刘夫妇告上法庭,要求继续履行合同,协助办理房屋过户手续并交付房屋。

  法院查明的情况是,老刘卖房子的事情老张是知道的。当初,还是老张到中介公司进行登记的。而且,在合同签订之日的前一天,老张还曾与中介多次通话联系出售事宜。

  最终,法院认为,现有证据能够认定老刘签订合同,是与其夫老张协商一致后决定的,该购房合同合法有效。法院判决被告老刘、老张继续履行合同,并协助赵某办理房屋过户手续。

  合同性质不仅仅看名称

  在实际生活中,看待合同的性质不仅看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。从本案可以看出,名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。此外,《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款来承担较低的违约责任,达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方应本着诚实信用原则来履行合同。

  交定金的注意事项

  我们建议,小额定金可以在中介托管,大额定金建议直接去银行监管。因为此前就发生过中介卷款潜逃的事件。

  此外,在房产过户之前,买家一定不要同意将定金直接交给业主。我们遇到过一个案例,买家为了提前入住将部分定金交给业主,后双方发生纠纷,业主不退定金,到了法院执行阶段,业主为了躲避执行,转移了财产,导致买家至今没有拿回定金。

  此外,由于定金直接适用定金罚则,为了保证交易的顺利进行,可以将定金约定为交易价的20%,交付和签收定金后,谁违约,谁就要赔偿对方交易价的20%的损失。

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