物业管理节能改造决策之探讨

从物业管理的角度看，物业服务企业所管理的楼宇项目中有不少已经运行许多年，其设计和设备选型的时间就更早。由于当时的设计理念和能源形势决定了很多对节能问题都不够重视，使用年限较长的既有建筑基本上都没有按照节能模式来建设。这对物业服务企业的经营非常不利，也导致了能源费用在物业管理费用中往往占相当高的比例。

　　通过节能改造来降低物业管理成本已经成为物业服务企业共同关注的问题。物业管理的节能降耗势在必行，既有建筑的节能改造刻不容缓。本文结合物业管理工作的具体实践，探讨节能改造的决策过程。

　　节能改造对象的选定

　　节能降耗是一项有着鲜明约束条件的工作，因此在节能改造方案出台之前，除了对选用的技术或产品进行调研以外，还要对被改造对象周边的一系列约束条件进行全面的调查研究。之所以会出现需要进行节能改造的设备或系统，原因主要有两个方面：

　　1.设计选型时遗留下来的问题，例如：裕量过大，布局不合理等等；

　　2.为了满足经营的需求，建筑物使用的方式与设计初衷不同，并由此造成了能源浪费。

　　因此，首先解决那些约束条件相应比较少的问题。例如：用T5荧光灯替代T8荧光灯，景观照明采用光敏控制开关，楼道、楼梯内采用红外开关，治理跑冒滴漏等等。解决这类的问题投资小，见效快，而且改造施工期间对正常使用和经营的影响比较小。

　　然后再来解决设计施工不合理造成的能源浪费和提高能源效率的问题。例如：冷水机组的变频改造，电梯的节能改造等等。这类节能改造决策过程中设计的相关方比较多，换句话说就是约束条件比较多，工作难度相应大一些。但是改造后产生的效益往往高于前者。

　　对被改造设备或系统进行调研

　　确定改造对象以后，就要组织对诸多约束条件的调查研究。约束条件分为，法律法规性约束条件，技术性约束条件，物业管理性约束条件等等。例如：对建筑物内公共区域内不同地段的照度进行合理化调节之前需要考虑：

　　1.消防的约束，保证满足消防条例中各项要求；2.保安监控的约束，保证达到监控录像的技术要求；3.设计标准的约束，保证达到设计图纸上规定的指标；4.物业管理协议方面的约束，保证协议中承诺的服务质量；5.本公司服务标准和理念的约束，满足企标的要求；6.员工工作方面的约束，不增加劳动量；7.系统的约束条件，保证供电系统的正常运行，不影响电能质量；8.安全生产的约束条件，保证不影响员工的人身安全。

　　对实用技术或产品的调研和选型

　　完成上述调研以后，即可进入技术选型阶段。这个阶段的主要目的是确定什么样的技术或者是哪一种产品能够满足上述约束条件，可以用来进行节能改造。

　　本阶段调研中要对技术和产品的功能，适用范围等有比较详细的了解，尤其要注意对副作用的考察。途径有：

　　1.对厂家的说明书，操作手册阅读以及在专业技术刊物，相关行业的资料，互联网上查阅；2.通过已经使用企业的现场考察并且与主控技术人员进行交流，到节能专业机构的咨询，找资深专业技术人员进行咨询；3.依据本企业技术人员和专业员工的经验。

　　完成上述调研以后，选型决策就容易多了。建议不要盲目采用“高新技术”。刚开发出来的新产品由于未来得及经受实践的全面考验，一旦出现故障往往与开发过程有关，物业服务企业的技工很难入手。因此选型时要认真调研技术（或产品）的成熟程度。

　　认真组织试运行

　　应该尽可能通过试用，租借的方式对节能产品进行试用。通过试运行，可以使我们的技术人员和员工增长感性知识，了解到很多文字资料上看不见的技术特性。还可以通过试运行了解到大量的数据和资料，还要了解到价格和施工费用等等，为最后的决策提供可靠的依据。

　　在试运行期间，尤其要关注这项技术或产品对现有设备和系统是否有不良影响。否则改造完成后会带来很大的后患。

　　例如：某商厦采用了一种照明节电装置，初试感到节电效果很好。投入运行几个月后，发现日光灯管的寿命大幅度降低。结果一方面节约了电能，另一方面购买日光灯管的费用大幅度上升，员工的工作量急剧上升，根本达不到预期的目的。商厦最后弃用了这个产品。

　　例如：某物业服务企业对电动机进行了变频改造，节电效益比较明显。由于初始调研不全面，使用了一段时间后变电室内的补偿电容器都坏了。经测试发现是变频器在运行中向低压电网反馈了大量的高次谐波，由此导致电容器的寿命大幅度缩短。于是企业只好再次投资对高次谐波进行治理。

　　节能效益测算

　　节能效益的测算必须是有据可依的，以真实地反映出节能改造的资金投入和产出效益之间的关系，这直接会最终的决策。节能效益的测算依据来源于试验运行中采集到的运行数据和物业服务企业掌握的运行规律。测算的结果应能够明确地反映出：

　　1.改造后经多长时间的运行，工程产生的节约效益能够超过改造的整体投入；2.这项技术或者产品全寿命期间产生的总经济效益。

　　当完成上述测算，未发现重要的否决性因素后，即可开始编写可行性报告。提醒一点，报告中除了节能效益以外，还应对改造施工对物业管理正常运行的影响，对人力资源的需求，企业员工能否掌握这项新技术或者新产品等等非技术因素进行全面论述。

　　综合评价正确决策

　　做完了前面的那些“功课”以后，作出最终的决策就容易得多了。此时决策层考虑的问题已经不在技术方面了，而要注重考虑以下几个方面：

　　本企业员工在此次改造中是否存在劳动风险；

　　此次节能改造施工会不会得到业主委员会的认可；

　　企业的资金是否能够支持此次改造；

　　改造以后会不会影响本企业的收入；

　　投资回收期是否能够控制在两年内；

　　如果讨仍然没有发现问题，决策层就可以“拍板”。

　　确定方案

　　方案是计划中最为复杂的一种，一般应包括指导思想，主要目标，工作重点，实施步骤，具体要求，各类保障等内容。方案的制定应由物业服务企业的工程负责人牵头，由各专业负责人和专业工程师负责编制。方案要经过各相关专业各和各相关部门的审核，以消除管理中的盲区。

　　方案中应对人员职责，安装要求，调试方法，测试手段，试运行周期，数据采集，数据分析，各类保障，专业配合等等内容有较为明确的陈述，使员工在按照方案执行的时候基本上处在有章可循的状态下，使整个改造过程在物业服务企业可控的状态下安全进行。

　　方案的编制应由物业服务企业的工程负责人牵头，由专业工程师执笔并会同客务，财会，保安的专业的人员共同编制。

　　尽管建筑物的用途，设备配置各不相同，运营方式也存在着很大的差异，但是在节能改造决策程序这个问题上，仍有着很大的共性。正确的决策可以大幅度减少物业服务企业节能改造工作中的风险，使有限的资金产生更高的节能效益。