物业服务费的调整浅析及应对

港联物业（武汉）有限公司 刘 坤

《劳动合同法》的颁布实施、物价的上涨，对物业服务企业的成本影响很大。在当前形势下，如何既不降低服务标准，又能保证企业既得利益是很多企业关注和思考的问题。武汉市物业管理服务费有很多值得探讨和研究的地方。

一、武汉市物业服务收费的官方指导文件回顾：

（一）、《武汉市城镇物业管理收费办法（试行）》

因时代旧远，参考意义不大，所以在这里就不做比较和分析。

（二）、2001年武汉市物价局、房产管理局发布关于武汉市物业管理住宅区物业管理服务指导和改革审批办法的通知，即武价房字[2001]56号文，该文于同年5月1日起执行。

该文特点：

1、明确了停车场收费的标准；

2、明确了住宅小区的最低价和最高价；

3、收费标准由七个级别组成，可以根据服务水平的高低来确定物业服务的价格。

详见下表：

物业管理综合服务指导价格：

（三）、2004年市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆

停泊服务费指导价格的通知，即武价房字[2004]135号、136号文，并于同年10月1日起执行。该文特点：

1、对普通住宅小区有指导意义，商业、高端别墅实行市场调节价；

2、明确了各项目服务的价格标准、服务范围、服务标准；

3、空置房按100%收取物业服务费；

4、停车场的费用，仅仅只是停泊服务费，不承担赔偿责任。

详见下表：

武汉市普通住宅物业综合服务费指导价格表

服务项目

费用标准

元/M2.月

服务范围

服务标准

综合管理

0.15

小区规划红线范围内,涉及共有财产和公共事务的管理

略……

物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包括电梯、水泵、供暖）

0.15

物业共用部位、共用设施设备

绿化养护

0.05

小区规划红线内的公共绿地和花草树木

清洁卫生

0.10

小区规划红线以内，业主户门以外

秩序维护

0.15

小区规划红线以内,业主户门以外(公共区域的秩序维护和公共财产的看管)

智能化系统运行维护

0.05

电梯运行维护

0.50

水泵运行维护

0.05

注：1、指导价格下浮幅度不限，上浮幅度一般不得超过20%；

2、服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。

分析：

1、上述两个文件，在当时的时段内，具有非常重要的意义；特别是第一个文件，1994年武汉市第一家物业管理企业注册，并开始开展业务，没有一个文件对其进行指引和规范，消费者对物业管理服务更是不知何物，可以想象当初从事本行业的同行们其艰辛。

2、当建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》相继出台后，原有的收费管理办法，已显然不能适应市场的发展。于是，在同行们千呼万唤中，终于在2004年出台了135、136号文。该文的出现，极大了鼓舞了物业管理工作者的工作热情和斗志，也是在这个阶段，创造了一大批优秀的物业管理企业的蓬勃、快速发展，至2006年，武汉已有6家一级资质的企业；管理水平极大提升，许多小区也被评为国优、省优。

3、2006、2007年国家经济快速发展，2008年适逢全球金融危机大爆发，导致各种成本的大幅上涨，现行收费办法，已远远无法满足市场发展的需要。业主对服务的需求越来越高、企业的成本越来越大、市场竞争越来越激烈，市场亟需有能与之相匹配的政府指导文件予以支撑和配合，促使行业的良性健康发展。

二、武汉市住宅区物业管理服务费统计分析：

笔者对武汉市住宅区物业管理服务费做了一个全方位的抽样调研，共调研了武汉市内老、中、新三代住宅小区573个。

小高层住宅类型物业有171个：

小高层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

2

2

1.17%

2

1.6

5

2.92%

3

1.5

13

7.60%

4

1.4

13

7.60%

5

1.3

11

6.43%

6

1.25

3

1.75%

7

1.2

83

48.54%

8

1.1

13

7.60%

9

1.05

2

1.17%

10

1

17

9.94%

11

0.9

5

2.92%

12

0.8

4

2.34%

小计:

171

饼状图分析：

通过上述图形，我们可以看出：小高层的物业服务费价格主要集中在1.2元/㎡·月左右，约占各类价格中的48%，1.3元/㎡·月——1.5元/㎡·月的价格所占比重也相对较大，而低于1元或超过1.5元的所占比例较少。说明，小高层1.2元/㎡·月左右的价格为开发商、小业主、物业服务企业，基本接受。

多层住宅类型物业有345个：

多层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

0.2

5

1.45%

2

0.3

27

7.83%

3

0.35

5

1.45%

4

0.38

1

0.29%

5

0.4

41

11.88%

6

0.45

12

3.48%

7

0.5

90

26.09%

8

0.55

5

1.45%

9

0.6

55

15.94%

10

0.65

3

0.87%

11

0.7

35

10.14%

12

0.8

54

15.65%

13

0.85

3

0.87%

14

0.9

5

1.45%

15

1

2

0.58%

16

1.2

2

0.58%

小计:

345

饼状图分析：

分析：多层住宅在老小区中所占比重较大，其价格基本在0.5元/㎡·月左右；0.6元/㎡·月——0.7元/㎡·月之间，所占比重也较大。定价过低的主要原因是这些价格均在几年前制订，而且当时业主委员会也尚未成立，现在想调整价格也很难，只有维持现状，所以其服务水平长期一般，没有太大的变化。

高层住宅类型物业有128个：

高层物业服务费分析

序号

单价（元/㎡·月）

个数

占比

1

3.2

1

0.78%

2

2.9

1

0.78%

3

2．8

1

0.78%

4

2.7

3

2.34%

5

2.6

5

3.91%

6

2.48

2

1.56%

7

2.4

3

2.34%

8

2.2

2

1.56%

9

2

7

5.47%

10

1.98

2

1.56%

11

1.9

9

7.03%

12

1.8

12

9.38%

13

1.7

10

7.81%

14

1.6

18

14.06%

15

1.5

11

8.59%

16

1.4

9

7.03%

17

1.3

13

10.16%

18

1.2

15

11.72%

19

1.1

4

3.13%

小计:

128

饼状图分析：

通过上述数据我们来分析：高层建筑是最近几年开发商主打的产品，也是目前物业服务企业管理面积最大的部分，是物业服务企业主要收入来源。其定价区间较大，高的接近别墅产品，低的与多层等同；1.6元/㎡·月所占比重最大，说明大多数物业服务企业的管理成本在这一区间。而同时，高层的定价策略，反映出开发商、业主、物业服务企业非常矛盾的心理，开发商的矛盾在于他认为过高的物业服务费价格会对其销售产生抗性，但同时又希望良好的物业服务能够为其销售加分；业主会在购房时考虑每个月的物业服务费的总价是多少，会占到月收入的比例是多少；物业服务企业希望越高越好，现在所定的价格是出于竞争的考虑而接受的。

说明：1、调查资料来源于：实地、电话询问、物价局资料提供；

2、调查，仅针对物业服务费价格，其服务质量不在调查之例；

3、此次调查未包含别墅和商业项目；

4、此次调研数据，未包含参考意义不大的郊区项目。

三、2004年后，各种经营成本的上涨数据分析；

（一）、最低工资标准的上涨；

起始年月

最低工资(月)

调整幅度

2005年1月

460.00

　

2007年3月

580.00

26%

2008年1月

700.00

52%

曲线图分析：

2004年以后，武汉市内主要城区最低工资标准共调整了3次，调整幅度达到了：52%；最低工资标准的调整直接影响物业服务企业秩序维护员、保洁员的用工成本，大大增加了物业服务企业的成本。以10万㎡、物业服务费标准：1.4元/㎡·月、40人基层员工住宅小区为例，2008年比2007年增加的成本约为：9600元/月，平均每平方米0.096元/月。而同期物业服务费的收取标准无论是从行政还是市场均没有调整。

（二）、社会平均工资的上涨；

社会平均工资的60%，为缴纳社保的基数。因此，社会平均工资的上涨直接关系到保险的费用，关系到占物业管理费最大支出的人工成本的上扬。

历年社会平均工资：

起始年月

社会平均工资(月)

最低缴纳保险的基数

涨幅

缴纳金额

2004年7月

976.60

586.00

185.76

2005年7月

1151.50

691.00

17.92%

219.05

2006年7月

1354.60

813.00

38.74%

257.72

2007年7月

1646.60

1092.00

86.35%

346.16

2008年7月

1916.58

1250.00

113.31%

396.25

曲线图分析：

社会平均工资每年都在调整，而和期相对应的保险基数也相应调整，以前有很多企业没有给基层员工购买保险，《劳动合同法》颁布实施后，所有的员工必须要购买保险。同样以10万㎡、物业服务费标准：1.4元/㎡·月、40名基层员工住宅小区为例，2008年以后，全部购买保险，约增加成本：13845元/月，平均每平方米0.14元/月。根据笔者多年物业管理经验，住宅小区，人工成本总支出的40%左右，其中保险费用占到了人工成本的22.4%左右，占总费用支出的0.6%—0.9%左右。可见，全员社保对物业服务企业的影响是很大的。

（三）、水费的上涨；

2004年至2009年，水费共调整了2次，其中对经营用水的调整幅度较大，已达3.15元/吨，物业服务企业用水最多的地方一是绿化用水，2.35元/吨；二是代收代缴所产生的损耗上。因物业服务企业用水量较少，水费的上涨带来的影响，主要集中在代收代缴产生的损耗上，总表与分表的误差、管漏等造成损耗，均由物业服务企业按最高价承担了。

（四）、电费的上涨；

能耗费费约占管理成本总支出的：15—22%左右，是整个管理成本中仅次于人工支出的第二大支出，而能耗费用主要集中在争议比较大的二次供水设备设施的运行上。2004年至2009年，武汉市电费共调整了6次之多。其中调整最大的是将非居民用电从0.81元/千瓦时调整到0.945元/千瓦时，而物业服务企业用电最多就是非居民用电和动力用电。我们的分析，电费的调整，影响支出约1—2%。

（五）、2007、2008年CPI的不断上涨；

油价的上涨，直接导致垃圾清运费的上涨。原来5元/户的生活垃圾清运费的标准已不为环卫部门所接受；原来3元/㎡的装修垃圾清运费，物业服务企业还要倒贴。

消费指数的不断上涨，导致各类维修、维护成本的急剧增大。从而导至很多企业经营困难，有的企业主动与业主委员会进行协商，协商不成，主动退出；有的服务企业干脆降低服务标准以节约成本。笔者曾见一小区，为节约成本，电梯维保都都停了。项目经理介绍，入不敷出，只能如此；如果因维保不到位，而导致的设备损坏，就由业主委员会召开业主大会动用维修资金进行维修。业主委员会看似给全体业主做好事，帮大家降低服务费，实则在伤害广大业主的利益。管理公司也因服务质量的下降而影响公司品牌建设，媒体的误导更是影响整个行业的发展。

四、谁不愿意涨？

物业服务费的上涨涉及到几个群体、几个方面，是各个利益群体的博弈。有强烈上涨要求的是物业服务企业，而不愿意涨价的有业主（消费者）、政府主管部门、开发商或销售代理公司，很显然在这个四方博弈的过程中，物业服务企业处于劣势地位。

（一）、政府主管部门；

政府作为行政主管部门，也要顾及广大业主的利益，要构建和谐社会，它的作用是平衡几方利益集团的力量，而不是激化矛盾。而且，物业服务费关心到民生的问题，也需要召开听证会。稍感欣慰的是，2008年新开项目高层定价也都在1.80元/㎡·月左右，物业服务企业和政府部门的解释均为非普通住宅，这一解释虽然在某种程度对于物业服务企业调价的默许，但毕竟非普通住宅在武汉还不算太多。

根据武汉市普通住宅的定义：普通住宅中心城区应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；3、单价7000元/平方米，总价不超过100万元（含100万元）。远城区应同时满足以下条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；3、单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元）。看看我们管理的小区似乎没有太多非住宅小区，大多数的小区还是要受政府行政主管部门的指导。

（二）、业主（消费者）；

作为房奴的业主，一个方面要供房贷，一个方面要支付几百元的物业服务费，从意识上他就不愿意交，更不希望物业服务费上涨，甚至希望隆一点都好。而且业主动不动就扬言要炒掉物业公司，你还要涨价？曾和惠园大公馆的业主聊天：你们2.9元/㎡·月的物业服务费，我还不如去租一个房子住呢。尽管这个业主很有钱。

许多业主不明白，你需要什么样的服务，就应该有与之相匹配的服务品质与价格。事实上业主的物业服务消费也是需要引导和培养的。

（三）、短利的开发商或销售代理公司；

短利的开发商和销售代理公司都是急功近利的，他们希望早早卖出产品，提高产品的去化速率是他们所关心的，至于后期服务，服务费价格，根本不在其考虑之列，开发商只相信代理公司“在半年之内全部卖光”的豪言状语。笔者从事市场拓展多年，遇到这样的开发商和代理公司甚多。一次开会，某品牌代理公司一在强调，过高的物业服务费会对销售产生抗性，建议比周边某某楼盘还要低。我对此，进行了这样的反驳：如果代理公司提供的销售定价每平方米降低200元，业主可以交12年的物业费；如果一期物业服务质量低下，还不是要影响你二期的销售吗？

我经常告诉开发商和代理公司，你们不是在卖一件普通的产品，而不是要卖给业主一种生活，而这种生活是需要物业服务企业设计、策划、实施、落地的，而生活的设计和实施是需要良好的服务、基本的服务价格的。

短利的开发商和代理公司的态度，决定了项目的后期服务定位，决定了其招标的标底，决定了服务的价格和品质，也影响了未来业主居住的愉悦度。

同行之间的恶性竞争也是导致价格不能上涨的一个主要原因。笔者曾投标一个政府项目，我们按照最低工资标准加上外业进城务工人员最低的社会保险，按照甲方人员配置的最低要求，报价48万，然而还有物业企业竟报价28万；我当场在投标会提出质疑，你低于政府规定的最低工资标准，难道不是违法吗？作为招标代理公司，你为什么还敢开标呢？

曾参与武汉清江山水的投标，此次投标各物业服务企业，得分仅为2位小数点的差别，表现出较强的市场判断能力和维护市场良性健康发展的责任感。

五、我们该如何面对？

这个问题大家讨论已久，与其坐而论道，等待政府部门“救市”，还不如痛定思痛，考虑如何应对：

（一）、企业自救；

我们在挥臂高呼政府“救市”的同时，要迅速“展开自救”。

第一个方面：

副业主补主业

作为一家拥有20多个物业项目的企业，拥有了近万户业主的资源，这些资源是多么的重要。充分发掘并利用好这些资源，将会是一笔多么巨大的财富。

下面是公司2005年、2006年的主、副营收入的饼状图：

从上述图形中，我们可以看到，经营收入的不断递增，很大程度上弥补了主营收入的不足。某项目，底商长期空置，开发商虽然不差钱，如果能将开发商的闲置资产盘活，有一定的收入，开发商也是很高兴的。首先，我对周边的市场进行了充分的调研，并由团队对周边商业进行了评估，找到了该物业的定位，计算出了投资回报率；同时，初步联系了部分商家，了解了商家对物业的硬件要求，也弄清了商家的租金意向。带着这些调研报告，我给开发商做了一份完整的提案，分析其长期回报率不低于4%，终于打动开发商。开发商也按租金的比例给物业公司一定的回报，更重要的是物业服务费也有了着落。这件事，给我很大的启发：只要肯动脑筋、想办法、多思考，就会有很多创收的机会。

如果我们能再进一步解放思想，把开发商一些小的门面租下来，在投入不大的情况下，物业公司自己做一些便民服务，收入也应该是很可观的——我们拥有本小区业主这个大的资源。

提供个性化服务

笔者所在公司在武汉率先实行“金钥匙”服务，通过这一平台，为业主提供了多种多样的个性化服务，如：邮、寄、送、修、订、代等等。如：我们在惠园大公馆项目开展的洗车服务、家政保洁服务每月收入就相当可观。每个小区可以根据自身的特点、业主的消费需求等等因素，来制订各自小区的经营策略。

每年底的财务预算，我都会给各个住宅小区制订一定数量的经营收入计划，而且这些经营收入必须要完成的，当然设置的奖励也会超出主营的比例。

如：在管某小区，面积约3万㎡，我们为了让业主更快捷地享受到送水服务，我们自己购买了大桶水，业主一个电话，工作人员在几分钟之内就可以送到业主家中。仅此一项，每月收入就相当可观。

外事服务

我们一个小区，有很多外籍人士，其中还有两国领事。针对这些特殊业主，我们也提供了一些专门针对外籍人士的服务。如：商务安排、外事租赁、宴会组织等等。收入颇丰。上述两个饼状图便是最好的说明。

争取补贴

补贴由开发商补或业主委员会补。和开发商搞好关系，争取开发商的补贴是一个不错的办法，如果因为入不敷出，降低了服务质量，影响了后期的销售，对开发商的影响不是几毛钱的物业费所能比拟的，相信有着较好的服务质量，开明的开发商是会给予一定的补贴或支持的。

和业主委员会搞好关系也是一种途径。譬如：公共收益的分成、维修资金的使用、利用公共设施取得的经营服务的分成等等，也相当于是一种补贴。

有很多人会认为，企业主营还没有搞好，就去搞其它的，到时候捡了芝麻丢了西瓜。这种意见不是不对，这是我们领导者要充分考良的问题，经营活动量力而行，不能一概而论，审时度势，在做好常规服务的基础上，开展经营活动，确实可以给物业服务锦上添花。

第二个方面：

企业自救，还包括，企业之间要建立良好的信用制度和行业潜规则。

每个企业都是自己的发展和定位，企业和企业之关的竞争应该是建立在公平、一致的基础上，而不是互相压低价格降低服务品质为代价的。2008年，笔者曾洽谈中北路某项目，某一品牌公司竟然把价格压到让人不可思议的地步，我明确告诉开发商：如果贵司仅仅是比价格，我们放弃。政府主管部门、协会都应该加强此类的引导、规范和约束，长此以往影响的是整个行业的健康。

第三个方面：

行业协会，应多开展专业技论、副营、成本控制等等研究，同时也应积极与政府主管部门进行沟通反映企业生存之现状。

每个企业都有许多可取之处，他们成功的经验都值得其他企业学习和借鉴，协会可以提供平台，让他们进行交流。三人行，必有我师，择其善者而从之，择其不善者而改之。好的企业好的经验，拿过来就可以用，用上了也许就会产生效益。

（二）、政府必须尽快修订相关文件，实行梯形收费，按服务级别收费，按服务质量收费；

南京、杭州、北京、上海等城市在《物权法》颁布后，迅速修订了本市的物业管理条例，并修改了服务费的指导标准。特别是厦门、南京制订了等级标准，不同的标准，提供不同的服务，收取不同的费用。开发商、业主委员会、物业服务企业均可根据服务的标准商议物业服务费的价格。

既然目前调整普通住宅小区物业服务费标准有难度，要召开听证会，那我们是否可以考虑借鉴其它城市的经验，也实行分级、分档次、分标准呢？开发商、小业主、物业服务企业可以对照标准选择服务类别和服务档次，业主委员会也可以对照级别对物业服务企业进行监督和检查。这样做也可以避免同行之间的恶性竞争。

（三）、政府补贴；

武汉市正在推行老城物业管理覆盖工作，过低的指导价，加上老城居民的潜意识和消费能力，其价格肯定会让物业服务企业难以接受。我们可以借鉴上海浦东、徐汇的做法，由政府埋单、补贴。针对需要覆盖的老小区，由政府组织行业协会、专家评委，对每个小区进行费用预算，制订服务标准，确定补贴标准，每半年由物业服务企业对期服务进行公示一次，并由社区组织业主、行内专家进行考评一次，对考核达标的小区实行一定的奖励。

物业服务企业也要主动开动脑筋，想办法，和业主、业主委员会、社区多沟通，争取提高物业服务费。

【资料来源】

武汉市统计局；

武汉市物价局；

武汉市国土资源和房产管理。