机遇与挑战，物业行业如何应对金融危机？

武汉当代物业管理有限公司 刘波

席卷全球的金融海啸已使全球进入寒冬，各国政府纷纷出面救市，但市场并不买帐，金融业纷纷破产、重组。股市一跌再跌，经济实体也遭遇到了巨大的冲击。金融危机给各个行业带来了不同程度的冲击，房地产行业受到的冲击更是不言而喻的。作为房地产的后续服务企业，物业服务企业更应对金融危机的影响有深刻的认识。

在当前形势下，如何准确判断金融危机的发展趋势，如何深入了解中国实体经济发展现状及面临的风险因素，是物业管理行业在金融危机形势下必须关注的课题。那么，在当前金融危机爆发形势下，我国物业管理行业会受到怎样的影响？而我国物业管理企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？面对这场危机，物业行业应如何渡过这个寒冬呢？本人有以下几点不成熟的想法：

一、要清醒地认识金融危机对行业带来的影响和冲击

物业管理行业虽说是一个服务性行业，但受行业特性和经济全球化等因素的影响，在此次金融危机中已受到了一定的冲击。近段时间，物业管理费的收缴更是难上加难。部分业主心态也发生了较大变化，脾气暴躁，很难合作，对展开管理服务工作带来了一定的难度，使企业的效益受到较大影响。从宏观市场来看，由于受此次金融海啸的冲击，业主（客户）纷纷捂紧钱包，压缩成本，在物管费收费标准上讨价还价，企业的盈利空间越来越少。尤其是当前房地产市场低迷，房价、销量双双下滑，开发商纷纷冬眠，使依赖于房地产行业的物管行业更加举步为艰。上述初步展现出的问题，则预示着金融海啸对物管行业将会有更大的影响和冲击。使本来就处于冬季的物管行业更加雪上加霜，伤筋动骨。因此我们必须充分认识金融危机对物管行业的影响和冲击，做足思想准备，采取有效措施，迎接寒冬，学会冬泳，渡过寒冬。

二、要冷静地面对金融危机带来的风险和困难

危机虽然令人担忧，但如果应对妥当，是可以把危机转化为机遇的。危机危机，其玄妙就在于危与机之间的转换，如何应对危机，顺利渡过寒冬，本人认为重点要做好以下几件事情：

一是要进一步加大企业的成本控制力度，尽可能的储备过冬粮草；物管行业人工成本占总成本的70%,如能有效的控制人工成本，合理调配人力资源，企业就能节省大量开支，达到储粮过冬之目的。

二是加大项目核算力度，坚决堵住出血口；在经济过热期间，企业为了扩大规模，在上项目时往往会忽视严格的项目经营核算，造成个别项目经营亏损，不得拿其它项目的收益来填补这个洞，在当前情况下，再填补下去已不可能了，故企业应抓紧清理项目，收缩战线，存优弃劣，集中优势兵力打歼灭战。对优质项目加强管理，优质服务，实现效益最大化。对于劣质项目要舍得丢下坛坛罐罐,使企业轻装上阵。

三是要认真做好产业升级这篇文章；物业管理从简单的服务已发展到现在的专业化，市场化和经营化。国内有的物业管理企业已将经营理念上升为物业资产管理经营，从普通的物业管理延伸至商业房地产经营管理，如兴办经济实体，与房地产开发商联合经营，充分利用物管行业的资源与广告商、网络公司、建筑装饰公司等进行更广泛的合作，实现物业资产使用价值，交换价值，投资价值和市场价值最大化。

四是积极开展多种经营；物业管理行业要充分利用自身的资源优势，向房地产业链条的上游和下游延伸业务。以达到整合经营，获取最大效益的目的。从具体项目上讲，物业管理行业多种经营方式大约有以下几种；商业餐饮类，如开设便利店，药店，小超市，特色餐馆，咖啡厅等。生活服务类，如开设干洗店，美容美发店，洗车服务，食品配送服务等。文化娱乐类，如开设书店，报刊亭，打字复印，健身房等。还可以开展医疗教育服务，房地产中介服务，家政服务，环保物资回收服务等。只要用心服务，善于经营，严格管理，物业管理行业也能获得意想不到的好效益。

三、要充分地利用金融危机带来的机遇和挑战

由美国引发的金融危机已严重影响全球经济，对我国物业服务行业来说，这场金融危机既是机遇也是挑战。就机遇而言，一是由于很多企业整顿、分流，物业服务公司可以招聘到更多优秀的员工，尤其是缓解了近几年来的保安人员荒现象。二是政府为扶持企业发展出台了许多优惠政策，如国家人力资源和社会保障部2008年11月发布的根据经济形势和企业实际近期暂缓调整企业最低工资标准等都有效减轻了企业的劳务用工成本。三是经济不景气直接导致企业优胜劣汰，行业重新洗牌，资源重新组合，强的企业兼并弱的企业，对有一定发展基础的物业服务企业是一次扩大规模和提升实力的大好机会。四是由于房地产市场受到冲击，为吸引更多的客户买房，开发商会十分重视物业服务提供商的选择，大的品牌物业公司将成为首选，以提高房产品知名度，这对大的物业公司来说也是一次机遇。

物业服务行业作为房地产的衍生产业，尽管受到全球经济衰退的影响没有像房地产行业那样剧烈，但从长远来看还是会受到不小的挑战。

一是对业务拓展的影响。由于资金链绷紧，很多待开发项目无法按期开发，已开发项目无法按期竣工，这将直接影响物业服务企业业务量的再扩张，导致企业发展后劲不足。同时，因与开发公司的服务合同一般在项目交付前两年时间就已签订，所以人员早就开始储备，因此会因项目的延迟交付而出现人力资源浪费。

二是对收取物业服务费用的影响。金融危机使很多企业业绩下降、裁员，办公场所的需求将放缓，写字楼的空置率上升，这对物业服务行业的影响较为显著，因为很大部分盈利空间来源于写字楼等商用物业，写字楼的高空置率直接影响物业服务费收入。同样，对住宅而言，因为银根紧缩，经济不景气，市民的收入减少，影响其消费能力，也将直接波及物业服务费的缴纳。

那么，在整体经济不景气的大环境下，物业服务行业应如何应对挑战，实现稳步发展呢？关键是企业对自身未来发展要有清醒的认识，切实做好各项工作，练好内功，创新发展。
首先，物业行业要在精兵简政、提高员工素质上做足文章。随着物价指数的不断上升和劳动力用工成本的刚性增长，中国企业过去那种单纯性依靠劳动密集型、低成本的运营模式已经逐步遇到了发展的瓶颈，甚至成为障碍。物业服务作为劳动密集型行业，劳动力成本占到很大比重，事实上当前的宏观经济环境已使企业不堪重负。所以，企业一是要对每个工种的工作量进行科学评定，合理定编，提高劳动效能，避免人浮于事、效率低下；

二是要制定操作流程和实施标准，实行标准化作业；三是加强员工培训，提高员工技能和工作效率。
其次，从业主和开发单位的需求出发，严把质量控制关，提升服务品质，提高业主满意度，让业主和开发单位真正认可提供的服务，争创品牌。
第三、从长远来看，物业服务企业需要做好“三项服务”，即“常规服务做资源，追求效益的规模化；增值服务做品质，追求品质的专业化；专业服务做利润，追求有所选择的多元化。”要突破传统的发展思路，创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点。在物业服务的平台上，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、秩序维护、绿化、维修等服务项目加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务，拉近自己与业主之间的距离，构建和谐共融的合作关系，赢得业主的口碑和经济效益。
第四，全面做好安全生产管理工作。因为整体环境受到实体经济波动的影响较大，社会不稳定性增加，物业行业作为一个服务对象众多的行业，应该未雨绸缪，启动各项安全管理紧急预案，采取各种措施全面保障业主生命和财产安全。
当然，行业的健康发展离不开政府部门和社会各界的大力支持，鉴于物业服务为社会解决了一批剩余劳动力，为社会和谐作出了贡献，政府能否切实考虑到企业难处，出台更多的相关扶持措施，如免除部分税收以降低企业压力；制定符合行业发展现状的法律法规，能否让物管费收费标准走向完全的市场化运作，不设置收费标准上下限。新闻媒体在报导物业服务行业存在问题时能力求客观、公平、公正，为行业发展提供宽松的环境。有效解决物业企业与供水、供电、供热、通讯、有线电视等市政单位的关系，减轻企业因代收代缴带来的资金压力和劳动力成本增加等等。

大危机蕴含着大转机，在这次全球金融危机面前，物业行业要更加审慎地反思自己，谋求出路，在社会各界支持下，突破发展困境，实现跨越式发展。