您现在的位置: 云翼房产网 >> 房地产论文 >> 房产法论文 >> 房产评论 >> 正文

拆迁改搬迁:征收条例应走出概念陷阱

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 22:08:34

  ■ 观察家

  拟议中的征收条例必须走出“概念陷阱”。为此,它不应再称《国有土地上房屋征收和补偿管理条例》,而应考虑改称“国有土地上土地产权征收条例”。

  1月20日,国务院法制办再次召开征收条例座谈会,据参加的学者透露,正在起草的条例草案名称由去年年底的《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》,更改为《国有土地上房屋征收和补偿条例》。“拆迁”一词被取消,在具体条款中,则出现了“搬迁”一词。

  但是,假如清楚地界定了征收的性质,那么,“搬迁”这个词也是多余的。在城市里,房屋转让的实质是土地产权之转让,真正值钱的不是房屋,而是房屋所占用的土地。征收的实质也是政府借助强制性权力,购买市民对自己房屋所占用之土地的产权。

  现行《城市房屋拆迁管理条例》所犯的根本错误,就表现在它的名称上:它把房屋而不是土地当做了转让的对象。因为这个错误,连带导出了第二个错误:引入所谓“拆迁”概念:拆迁人支付了数额不菲的拆迁补偿后,获得了被拆迁人的房屋,却立刻雇人把这些房屋拆了。

  拆迁人那么不择手段,图的是什么?显然,拆迁人想获得的东西不是房屋,而是房屋所占用之土地,更准确地说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。

  但,拆迁制度就是以这个混乱的概念为基础,结果导致种种问题:比如,评估拆迁的补偿标准,是对什么的评估?房屋的价格?可房屋建筑成本能有多少钱?因为回避土地产权,给了一些地方政府和开发商压低补偿标准的有力借口。这是拆迁引发纠纷、冲突的根源。

  拟议中的征收条例必须走出这个陷阱。为此,它当然不应再称《国有土地上房屋征收和补偿管理条例》,而应考虑改称“国有土地上土地产权征收条例”。被强制出让土地产权的市民是“土地产权持有人”。事实上,市民们就是这样的土地产权持有人。

  在1982年宪法宣告之前,有很多私人住宅享有土地所有权,后来政府也承认它们享有无限期之使用权。同时,有很多民众原来及现在生活在国有“单位”,国有单位在国有土地上建造房屋,分配给员工。上世纪90年代以来通过房改,员工获得了房屋的私有产权。连带地,他们也就获得了房屋占用国有土地的使用权。需要注意的是,他们对国有土地的使用权也是无期限的。

  另一方面,过去二十多年来,越来越多的市民购买了建筑于国有土地上的商品房,他们当然同时获得了国有土地的建设使用权。人们通常相信这一使用权为70年,但《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”这意味着,住宅的建设用地使用权其实无限期,至少占有、使用的权利无限期,政府无权中止。

  总之,目前居民对自己房屋所占用的国有土地的使用权,基本上是无期限的。企业要开发土地,就必须向市民购买这种土地产权;同样,政府为了公共利益需要而建设,同样需要购买市民持有的这种土地产权。在无法自愿达成买卖协议时,方可启动征收程序。但需要明确的是,征收的对象主要是土地产权。

  当然,房屋也有价值,土地产权持有人在该土地上已建有房屋,在丧失土地产权的同时也丧失了房屋,因而主张或实施征收的一方,自应补偿产权持有人丧失房屋的损失。但是,房屋产权转让,仅仅是为了完成土地产权转让而进行,它是附属性的,而非转让的主要对象。

  如果明确了征收主要是征收土地使用权,对征收程序来说,惟一需要仔细规范的,就是土地产权的转让。只要完成了土地产权的交割,政府就获得了对土地及附属房屋的支配权。原产权持有人当然就会搬迁,根本不需法律特别规定。至于政府,愿意留下房子,或者拆除它,随便。

  秋风(学者)

云翼房产网