如何走出合同误区？

相关部门资料表明：近年来，房产纠纷呈上升趋势。如何规避购房中的种种陷阱呢？为此，记者采访了许小平律师事务房产部任强律师。针对这种情况，任律师介绍说，目前在北京、上海、广州等大城市比较流行“律师陪购”。专业的房地产律师能够为客户提供全程的“律师陪购”法律服务，一般包括审查出卖方主体资格、项目手续及现状、提示法律风险及提出投资决策法律意见、代理买受人提出对《商品房买卖合同》的补充修改意见并参与和开发商的合同谈判、提供合同的律师见证等。任律师归纳总结了一些容易被某些出卖人利用的

合同条款漏洞或者一些人为的合同陷阱侵害买受人合法权益的情形，一方面为购房者提个醒，另一方面也提出一些针对性的解决对策，尽可能地维护处于弱势地位的买房人的合法权益。

　　买房人在买房时一般需要和开发商签订《商品房买卖合同》，此合同是建设部和国家工商总局联合制定颁布的。由于这是一个通用的合同，在很多方面没有约定得很具体、清楚，因而某些出卖人会在签订合同过程中为买房人设置合同陷阱或利用条款漏洞侵害买受人的合法权益。因此，针对签订合同时可能发生的一些条款漏洞、合同陷阱和某些法律风险，本文将予以提示并相应地提出防范措施。

　　一、项目手续法律风险

　　表现众所周知，开发商的项目必须具有齐备合法的项目手续，才会使我们购买的商品房合法，才能够最终顺利地取得产权证书。某些开发商在全部项目手续未办理齐备时就开始销售房屋，将办理这些手续存在的法律风险转嫁至买受人的头上，致使买受人大大增加不必要的购房风险。

　　防范首先了解全部手续应为“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；其次，必须查看上述“五证”的原件。经常会有些开发商拿出“五证”的复印件出示给买房人。可是我们无法通过复印件了解该项目目前的法律状态，比如土地抵押要把《土地证》押给银行，在建工程抵押就要把其中除《预售证》之外的四个证件原件押到有关部门。因此我们要求其出示“五证”原件既可以了解项目手续是否完备，又可以了解项目本身当时的法律状态，避免承担巨大的法律风险。

　　二、房屋位置约定不清的漏洞

　　表现有些开发商在签订合同时与买受人约定指向位置较好的一套住宅，可在交房时却将房号“乾坤大挪移”给另一套房屋并交给买受人，致使买受人无法得到原先的房屋，合法权益受到损害。

　　防范签订合同时与开发商约定房屋的楼号、左起或右起第几单元、层数、门户朝向等，固定上述位置后就可防止开发商掉包房屋。

　　三、面积约定方面的漏洞和风险

　　表现商品房买卖双方以建筑面积作为计价的依据，由于建筑面积包括“套内建筑面积”和“公摊面积”两部分，而格式合同的条款并未对上述两个组成部分之间的比例关系作详细的约定，即使房屋总建筑面积误差控制在3%以内，其公摊面积却可以在总面积增幅的面积范围内大大增加甚至可以达到超过原公摊面积百分之几十的增幅。这样的话，买房人可能多掏了钱却无法直接享受到自己的套内面积。

　　防范签订合同时与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差具体处理原则。

　　四、关于房屋交接约定的问题

　　表现在约定房屋交接的合同条款时，出卖人往往会改变通知买受人的送达方式，由书面方式改为公告、电话等方式。这样的话使出卖人有可能随意发出公告甚至在还不具备交付条件的情况下通过这种方式发出通知，甚至可能还给出卖人任意标示通知日期规避逾期交房的违约责任提供可乘之机。

　　防范要求出卖人严格按照书面通知方式将所需通知的内容送达买受人。另外买受人在接收房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续同时一定要求出卖人交付“两书”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　五、关于基础设施、公共配套建筑运行约定的问题

　　表现出卖人常常含糊其辞，对于上述设施、配套等仅说到位、入户，对于其使用状况、开通时间等不加详细约定，进而容易在这些设施、配套未能按期正常使用时成为出卖人不承担责任的借口。

　　防范对于涉及的所有设施、配套设备等的开通、正常使用的期限作明确约定。同时要求出卖人按照逾期交房的违约责任标准承担上述设施、配套设备等未能按时开通、正常使用的违约责任。

　　六、关于产权证书办理的约定问题

　　表现仅约定将登记资料拿到登记机关备案的时间，对于在什么期限内办理出房产证没有明确。而且如果出卖人逾期办理产权证，那么买受人需要证明其没有备案或是缺乏某项资格证书才能追究其违约责任，比较困难。

　　防范与出卖人明确约定由出卖人代买受人办妥产权证，明确办理的期限，同时还要约定逾期办证出卖人所需承担的违约责任。

　　七、关于合同所附房屋平面图的问题

　　表现有些出卖人对于合同所附房屋平面图不标明方向、甚至不标示尺寸，这样不规范的图纸会给出卖人擅自调换房屋、擅自更改尺寸(结构)造成可乘之机。

　　防范要求出卖人将图纸的方向、尺寸、各部位名称标示清楚。将图纸贴于合同上并在骑缝的地方加盖公章。

　　八、关于装饰、设备标准约定的问题

　　表现主要表现为标准约定不清，对于装饰、设备的品种、品牌、规格、档次等约定含糊，不加明确，给出卖人太多的变通机会，无法保证买受人应得到的装饰、设备质量品质。

　　防范对于装饰、设备的品种、品牌、规格、档次等尽可能约定明确，对于出卖人承诺赠送的设备也要明确为赠送以及所赠送设备的保修期限、责任等。

　　九、关于合同文本备案的问题

　　表现签订好的合同需要由出卖人送到房产管理机关备案，在出卖人送去备案的过程中，某些出卖人会篡改合同内容损害买受人的权益。

　　防范合同签订好后，立即复印一份完整的合同文本，要求出卖人签署“与原件内容完全一致”的表述，同时加盖其公章。

　　以上是房地产专业律师在进行“律师陪购”法律服务过程中总结和归纳的一些较为突出和典型的问题、漏洞和风险，并非一个全面的解决方案。任律师认为在实际个案的买卖合同签订过程中，应当根据买受人、出卖人、项目本身的实际情况具体问题具体对待，从而全面细化地签订好商品房买卖合同，最大限度地维护买受人的合法权益。

??? 特约编辑：广伟