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农村房屋买卖需谨慎 “房地一体”要注意

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 18:47:00

  花钱在隔壁村子买了一处带院的住宅,杨某虽手持公证处、房管部门出具的手续,但在法律意义上,这处住宅却不属于杨某,因为有悖于“房地一体”原则。

  几经倒腾把房子给倒没了

  杨某,是土默特右旗苏卜盖乡美岱桥村村民,2002年3月,曾向住在土默特右旗沟门镇威俊村的胞姐张某购买该村房院一处,内有混合结构正房128.34平方米,混合结构南房80.78平方米。同时经土右旗公证处公证,在土右旗房产管理所办理了产权过户手续,产权变更到杨某名下,手续办完后,杨某以为这下子就踏实了。

  没成想,事情却在悄然发生变化。

  同年,由于张某配偶王某欠本村范某等五位村民借款5万余元,五人将王某告上法院,在执行上述判决过程中,经法院委托将王某居住涉案房屋评估作价为 55170元执行给范某等五人抵偿所欠债务。2004年3月,范某等五人将涉案房屋以54000元价款卖于本村村民刘某,刘某办理了蒙B××号房屋产权证。2008年1月9日,刘某又将该房院以59500元的价格卖于本案被告白某,同时将房屋产权证交付白某,双方未办理房屋变更登记手续,白某购买此房院后,对居住的房屋进行了装修。2007年12月杨某要求白某为其腾房,白某基于买卖合同拒不腾房,于是杨某以侵权为由于2010年3月提起诉讼,请求判令被告立即腾出房屋。

  非同村人其买卖合同无效

  审理后,土右旗人民法院法官龚宇星认为,涉案房屋位于土默特右旗沟门镇威俊村,而原告杨某是土默特右旗苏卜盖乡美岱桥村村民,在美岱桥村有住房。我国实行房地一体原则,即房屋所有权和宅基地使用权不可分割,房屋买卖必定涉及宅基地转让,依据法律规定涉案房屋的宅基地属于威俊村农民集体所有,特定的村民、成员以外的人不能取得其使用权,且农村宅基地具有福利性这一特点,村民基本上是无偿或者支付较少的价款取得使用权,因此宅基地只能在本集体经济组织成员间转让,由此可以认定原告杨某与胞姐张某之间的买卖合同无效。

  土右旗人民法院将涉案房屋执行予范某等五位债权人,刘某是基于对法院执行的公信力而购买的涉案房屋,后刘某又将房转让给被告白某。由于五位债权人、刘某以及白某都系沟门镇威俊村人,系列转让行为是在同一集体经济组织成员间进行,因此其转让行为是合法有效的。既然原告杨某与张某签订的买卖合同无效,那么原告就无法取得涉案房屋所有权,对于其要求被告腾房的诉请不予支持。被告白某基于合法买卖行为有权占有涉案房屋,其合法的权益应该受到法律保护。

  最终,依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第一款第(一)项、第二款以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,土右旗人民法院驳回原告杨某的诉讼请求。

  农村房屋流转“房地一体”

  既然花了钱,办了证,那为啥房子还不是自己的?

  带着杨某的疑问,记者采访了土右旗人民法院法官巴斯琴。据介绍,本案中涉及农村房屋流转,农村房屋流转具有特殊性,主要是受限于其宅基地使用权的性质。虽然房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利,但是由于房屋无法脱离土地而单独存在,二者无法分离,即通常我们所说的“房地一体”原则。农村的宅基地是我国特有的一种物权形式,就所有权而言,宅基地应属农村集体成员所有,这一性质决定了宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权,法律规定禁止农村宅基地自由流转是让农民保住自己的住宅,维护其生存权益。因此,集体土地上房屋违反规定私自流转的,违反了法律的强制性规定,根据《合同法》第五十二条规定,违反法律的强制性规定的合同无效。

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