农村买房岂能仅凭一纸协议？

　　界首市靳寨乡前郭村和光武镇大卢村紧挨着。前郭村农民郭宏(化名)因为自家老屋破旧，于是来到靠近公路的大卢村，从村民卢某那买了一套房子。然而，由于这处房屋违规占地在先，郭宏买来的房子如今反被他人锁上了大门。

　　近日，郭宏告诉记者，2011年7月，他经过中间人介绍，从卢某那买来一套房屋，双方约定房屋价格为21万元。郭宏支付了13万元首付款后，拿到了房屋钥匙，并很快搬了进去。可正当他要交齐剩余房款时却发现，卢某的房屋有权属纠纷。

　　“卢某卖给我的房屋其实是多占了他邻居的地。他俩打了官司，法院判卢某退地。我一看房屋占了别人的地，自然不敢支付剩下的钱。 ”郭宏表示，他得知房屋是违规占地后，十分担心房屋因此被拆，这样他将白白损失13万元。

　　因为一直没有交齐剩下的8万元，卢某一直盯着郭宏不放，多次上门讨要房款，可郭宏担心产权纠纷，自然不愿交钱。卢某最近生病去世，最近，他的儿子则继续向郭宏讨要房款。 “他儿子干脆把我们赶了出来，一把锁把房屋锁上了。 ”郭宏说，两家因此还打过架。

　　如今，郭卢两家依旧僵持着。郭宏对当年的买房行为很懊恼：“我们只是简单签了一份协议，也没有任何政府机关进行公证，我也不知道这协议合不合法。 ”郭宏表示，凭一张协议就买卖房屋在当地很常见。

　　那么这种买卖农村房屋的行为合法吗?记者咨询了界首市房管局。该局一位工作人员表示，农村房屋因为产权定义模糊，买卖行为目前在官方是不被认可的，也是无法在房屋产权部门办理登记转让的。

　　对于此事，本报法律顾问、上海天衍禾律师事务所律师韩宝认为，由于郭宏和卢某并不属于同一集体经济组织，所以他们之间的买卖行为应当无效。韩宝表示，对于农村房屋买卖现象应当分类看待，持谨慎态度。

　　郭宏和卢某买卖房屋的协议之所以无效，韩宝解释说，法律规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。同时，《物权法》也规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，因此这类合同属于无效合同。

　　对于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，韩宝表示，法律没有对此进行禁止，但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员，并且村民将房屋转让他人后，将不能再申请宅基地，“因此，在现有政策下，一定不要随便买卖农村房屋。 ”