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物业公司是否承担自来水收费差额?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:57:26

  根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定,供用水合同是供水人向用水人供水,用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定,自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系,自来水集团是供水人,小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系,双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务

  案情概况:

  大连弘达房地产经营管理有限公司(以下称弘达公司)自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼,并代大连市自来水集团公司(以下称自来水集团)向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表,小区业主则分别安装了分户水表,总水表与分户水表的指针数存在差异,自来水集团按照总水表计算水费,弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费,并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月,总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元,自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担,弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月,自来水集团向法院提起诉讼,要求弘达公司承担上述消费差额,法院经审理后,认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系,依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

  律师点评

  一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下:

  1. 弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系,弘达公司没有交纳水费的合同义务。

  根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定,供用水合同是供水人向用水人供水,用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定,自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系,自来水集团是供水人,小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系,双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务,具体到该案中,自来水集团应当及时履行供水义务,小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形,也应当向用水人催要,显然,这里的用水人是小区业主,而不应当是弘达公司。虽然,该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实,但并不代表弘达公司是实际用水人,更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时,《物业管理条例》也明确规定,物业管理区域内,供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见,小区业主才是交纳水费的义务人,而弘达公司作为小区的物业服务提供者,并非用水人,当然也就不存在交纳水费的义务,因此,自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。

  2. 弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错,不应承担交费责任。

  该案中,小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异,实际是供水过程中发生的自然损耗。弘达公司作为小区物业服力提供者,主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错,因此,也就不应承担任何责任,所以,自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额,是没有法律依据的。

  3、自来水集团在履行供水义务过程中,因自然损耗造成的损失应自行承担。

  根据合同法的规定,在双方没能约定或者约定不明确的情况下,供水设施的产权分界处(大连市规定为建筑物墙外1.5米处)就是合同的履行地点,换言之,自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后,才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点,供水人在履行供水义务之前,自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担,当供水人履行供水义务后,用水人履行交费义务,并享有用水的权利。但显而易见的是,无论供水义务履行前后,弘达公司都不是供用水合同的当事人,对于合同项下的自来水既没有使用的权利,也不存在交费的义务。

  综上,自来水集团向弘达公司主张水费,既无合同依据,也无法律上的依据。因此,法院在准确认定该案的法律关系后,正确适用法律,判决驳回了原告的诉讼请求。

  二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务

  1. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。

  根据《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内,凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时,有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取,不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用,应签订委托代理协议,约定双方的权利义务。

  2. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。

  物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时,就应按照委托代理协议的约定,认真履行代收费用的义务。作为代理人,应该对委托人负责,出现业主拒缴费用或少缴费用时,应及时告知自来水公司等委托人,以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然,如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务,物业服务企业也应依法履行。

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