物业节能之龙湖模式

中国是一个发展中国家，随着科技、经济发展逐渐增强，城镇化进程不断加快，能源无疑成为经济社会发展不可或缺的物质，特别是房地产开发导致建筑能耗持续刚性增长的现实，使得物业管理行业肩负着服务业主与管理庞大社会不动产的能耗责任。

物业节能减排管理上，龙湖物业主要从后期运营管理、技术改造与更新、知识沉淀与前期介入参与影9向、联合政府进行小区宣导等方面着手，截止2009年底，龙湖物业所管理的项目达到年节电率45％、节水率25％、节燃气率8％，年度节约能耗费用300余万元。

技术改造与更新，提升服务降成本

节能新技术的推广、管理方式的调整，使业主公摊照明 (楼道照明、光彩照明、环境照明、景观射灯、路牌指示灯等)的管理卓有成效。具体的管理举措包括：以专业技术部门牵头研究应用节能新技术，通过数据的采集与比较，节电器在主控制线路的安装使用，使节电率达到30％左右；强行推进新型节能光源的使用，节能灯与LED光源从节能效果、使用寿命、照度、观都满足和优于白炽灯、金属卤钨灯、射灯等，整个节能光源系统的更换带来节电率达到50％以上；照明控制方式(人性化+成本化)的调整，如光彩照明和景观射灯由人工分组控制调整为时间与亮光的集中控制，环境照明与楼栋大堂照明的单组控制改为多组间隔控制，楼道照明由声控延时开关调整为声光控和红外感应开关，使得照明经济而寿命延长。

同时，公司还设置了“四报一巡”和成本核对机制的保障：由秩序维护员、保洁、客户服务员工、业主形成对项目设施的观感报事与工程员工的定期巡检机制相结合，每月项目出纳与经理对能耗数据的比对，确保照明与控制系统的良好运行。业主公摊照明年度数据的公布，既让业主感知到物业服务公司的工作价值与透明化消费，也能够获得业主对此有益的建议与信息。公司还设置了技能创新奖的设置与鼓励，每年都有员工因节能降耗金点子的产生而受表彰。

前期介入奠基础，后期管理显成效

龙湖物业通过前期介入影响地产开发并重点管控后期运营管理，同时结合政府的引导及小区的宣传，使节能减排的工作得到进一步的提升和深化。具体的管理举措如下：

水资源上：雨水回收系统通过房屋排水管与地面汇集的水一起流进地表自然水库沉积；游泳池和景观水体通过循环系统与药剂的处理，有效控制补水量；绿化和地面清洁，通过变频控制系统或水泵对地表自然水及游泳池和景观水体的抽排使用，节水率达到25％以上。

设备运行管理上：物业进入运行期，根据入住率的情况 (从10％陆续到100％)对配电房的多台变压器随着负荷的增加逐台开启使用，有效的控制其最佳节能点与时机，减少变压器空载损耗；电梯节电回馈装置的安装使用，根据夜间及节假日期间电梯的使用情况，及时调整运行时间和台数，节电率在26％左右；写字楼或商区的中央空调设备加装双温双控温控器，在保障供冷热质量的前提下合理启停，节电率在10％左右；锅炉燃烧控制方式的改造，节燃气率达8％左右。

另外，公司着重进行宣传与引导工作，使小区业主了解节能、参与节能减排：与政府环保部门举行“节能减排行动”进社区系列活动，倡导小区居民节约用水、用电，使用环保袋等行为；与绿色志愿者协会举办“小龙人”爱家活动，减少自家车尾气排放(休息日骑车健康运动)、九龙湖污物治理签名大行动等，从小树立节能减排的环保意识。

“节能减排、降本增效”是验证一个企业管理与服务水平的水平尺，也是履行社会责任的重要体现；本次两会提出的 “建设低碳社区”也是整个城市生态文明建设的体现，社区是城市组织结构的基本单位，龙湖物业在为客户提供优质、高效服务的同时，注重对社区氛围的营造以及对客户行为的影口向，我们将继续关注新技术的研究与运用，推行节能降耗，为倡导绿色生活方式而努力。

作者系重庆新龙湖物业服务有限公司常务副总经理