业主大会成法人多方受益——就业主大会法人地位相关问题采访舒可心

　　知名社区活动专家舒可心先生长期以来一直关注“业主大会确立法人地位”这一议题。近期，《中国物业管理》杂志社记者就中国业主大会确立法人地位过程中可能产生的影响以及存在的问题跟舒可心先生进行了深入交流，以下是舒可心先生以书面形式给出的解答。

　　记者：业主大会确立法人地位能够给物业管理行业带来哪些影响？

　　业主大会确立法人地位的根本意义，是实现《物权法》“业主共有”的组织制度安排。没有一个能代表业主共同利益的组织登记业主共有的资产（动产和不动产），“业主共有”就只是停留在法理、法律层面，而实现“业主大会法人化”后，才提供了实际操作、运作的可能。

　　业主大会能否确立法人地位，关键是开发商销售完毕商品房后，其持有的属于全体业主共有的土地使用权和建筑物所有权，能否由开发商从行政程序上转移给全体业主（即名称为业主大会的法人后的全体业主）。

　　如果开发商依法行事，比如华远地产的“业权分配”制度，那么物业服务企业无论如何都是在为全体业主的利益服务。

　　但如果开发商以“自己持有”那些属于业主的共有权益为由，迫使物业服务企业将相关收益拨付给开发商，必然造成业主群体的反对和物业服务企业的尴尬——“听”谁的都得罪人的情况。最终必然导致业主们逐步团结，在向开发商维权的过程中，物业服务企业成了牺牲品。业主群体，靠更换物业服务企业实现对共有财产的实事占有，这也是目前业主维权的根本动力和基本方法。

　　所以，如果业主大会确立法人地位，开发商持有初始权利登记凭证（大产权证）上属于全体业主的财产能够明确从形式上转移给全体业主，则可以减少开发商与业主之间的利益冲突。物业服务行业可以从目前这个财产所有权巨大漩涡中摆脱出来，利于行业专一研究物业服务而不关注财产所有权。

　　记者：业主大会确立法人地位能够给物业服务企业带来哪些影响？

　　业主大会的法人化，解决了业主共同利益被开发商占有的矛盾，明晰权属即明晰收益归属，物业服务企业不会再有“一仆二主”的尴尬。物业服务企业只面对一个组织的财产即属于全体业主并登记在业主大会名下的财产和土地。不必再考虑开发商的感受和想法，这也是目前物业服务企业最“难做”的地方。

　　记者：业主大会确立法人地位能够给中国社区建设带来哪些影响？

　　尽管成立了业主大会并选举出了业委会的小区，在北京仅仅20%左右，在全国的水平更低。但某些业委会代替全体业主作出错误的决定或干脆侵犯全体业主利益的案件越来越多。

　　业委会，尽管在选举程序上有了巨大的进步，完全由候选人自荐甚至竞选之后当选，但当选的委员们的思维，却依然延续着中国的传统：为民做主。他们当选之后就把业主（选民）忘记了，以为业主们仅仅只是把他们“请”到领导的位置上，剩下的事情都交给他们了，只要“好心”做事就行。但往往由于涉及财产利益，这种“为民做主”的理念导致的决策到处都遭到质疑和指责。

　　业主大会法人化，从组织结构上让业委会时时刻刻不忘业主大会这个组织，“业主委员会”这个组织将不能再对外，而只是业主大会内部的一个理事机构。当业主组织对外活动中，均采用“**业主大会”这个名称和印章的时候，业委会几个委员的心态就一定不会像用“**业主委员会”这个名称和印章那么简单。他们会明白，业主组织不再是他们几个人的那个小组，而是全体业主的联合，他们几个人，只不过是在给业主组织打工而已。而业主大会成员即每个业主，不再视业委会为领导机构。

　　这种从组织理念、组织结构的变化；从组织成员权利意识及理事机构位置的变化，都将展现一种现代文明和和谐理念：少数人替多数人做主向少数人替多数人做事。这种影响，最终会对国家管理模式带来潜在的变化，正所谓：民主从社区开始，居住改变中国！

　　记者：业主大会确立法人地位能解决当前社区治理过程中遇见的哪些问题？

　　中国的社区是改革开放30年逐步形成的，主要分老旧社区、新建商品房社区和混合型社区，社区治理由居委会主导，但是在这种模式下业委会的运转效果并不乐观。

　　一旦通过业主大会法人化，实现了业主大会自主管理自己的共同财产，而不再是业委会代替全体业主管理他们的共同财产。低效率的业主共同决定掣肘了业委会，极其容易发生的高效率滥用权利问题，这势必会使商品房社区治理转向极其稳定的状态。

　　总之，由于传统社区治理理念（少数人决定多数人事务）在混合型社区和商品房社区中完全没有了市场。现状中大量的“治理者”和“被治理群体”的矛盾，将逐步被业主大会决议这种共同治理模式取代，也就解决了“政府和民众”在社区层面的主要矛盾。

　　记者：业主大会确立法人地位是否能解决当前社区治理过程中遇见的所有问题？为什么？请提出可行性的见解。

　　如果简单以商品房居住社区为例，业主大会法人化必将建立起新的共同事务共同决策的全新治理模式。这种符合市场经济生产力发展水平的生产关系，必然取代传统社区治理——少数人替多数人是财产的主人，并且替做主的模式。

　　但是，由于“少数人决定多数人事务”是中国的传统，群体共同决定在我国也只是在立法层面完成变革，但从理念、习惯、组织运转实际操作等层面，还没有形成成熟的社会意识形态和组织形态。因此，在这种新旧机制的转型期间，一定会展现多种形态并行，多种形态竞争的特点。

　　传统的开发商、物业服务企业主导物业管理的小区还会大量存在，并且有些还可能运转得不错，如万科地产旗下的项目以及深圳桃源居由开发商主导社区活动的正面案例。

　　而依法建立的业主共同决定的组织——业主大会，由于其运转能力还不尽成熟，特别是传统观念导致“少数人”——业主委员会还习惯为业主们做主，甚至发生业委会委员侵害业主共同利益的事件，反而会让社会思考业主是否能够自我施行共同管理权利问题，“被别人管”和“自己管”哪个更好的问题，将会长期存在于这个时期。

　　特别是业主大会确立法人地位后，这种与区分所有权住宅商品房的物业管理相适应的先进、合理的生产关系必然要与传统的开发商、物业服务企业甚至政府主导的传统物业管理模式产生冲突，在某个建筑区划内，在建筑区划之间，在整个城市，在城市间，在全中国，都会产生大量的冲突和对抗，有的时候可能还会很严重。因为，这不仅仅是新旧体制的冲突，根本上是利益群体的冲突。

　　而就某一个实现了业主大会法人化的建筑区划，如何让业主大会成员——每个业主都普遍满意或比较满意的课题，自然就摆在了业委会这个机构面前。而目前普遍存在的公益、临时性为工作基础的业主委员会委员，能否应付业主们的共同需要和不同需要，也将是导致业主大会内部冲突的根本原因。也就是说，业主大会内部的冲突，将在业主大会成为法人后上升为社区治理过程的重要甚至主要矛盾。解决的方法只有一个：真正的、公开的、有竞争的选举！只有通过这种定期的轮换、淘汰机制，才能使得业主组织的运转，由业主们信任的、有能力的、有智慧的人群来完成。到那一天，我们才能说业主群体真正实现了共同利益的良好的共同管理。换句话说，权利现在就已经有，要不要共同决定行使这个权利，能否共同行使好这个权利，都还需要时间来完成“自我管理、自我监督、自我教育、自我服务”的过程。

　　记者：业主大会确立法人地位在国外已经很普遍了，在我国是否有可能推广？

　　区分所有权建筑自身的特点，就是几百甚至上千个业主共同拥有一个财产。这与一个财产由一个人或一个机构拥有并行使管理权的产权状态完全不同。因此，在区分所有权建筑物（群）中，就不可能由哪个人或那个机构单独决定共同财产的的管理，业主们共同管理机构——业主大会就是这种特定建筑物类型的财产管理组织的最合理模式。

　　换句话说，生产力决定生产关系。不同类型的建筑物（群）其管理方式肯定不一样。独立产权人的建筑物（群）仍然由该产权人独立行使管理权；但众多产权人的建筑物（群）的管理权，自然导致全体产权人都来参加管理决定的制定和表决。

　　至于中国的业主大会和西方的相关组织还有很大不同。我们是以建筑区划为单位，因此往往业主人数是西方以建筑物为单位的业主大会的几倍甚至几十倍（因为是几个楼甚至几十个楼一个建筑区划）。组织越大运转就越困难。这就给我们了一个西方人没有遇到过的全新课题：如何解决业主大会太大的问题。是以建筑物为单位建立业主大会呢，还是用什么办法提高成员众多的业主大会的运转、表决效率呢。这些，都将成为我们这一代人要思考和实践的问题。