资产管理也是西部物业管理发展的突破口

通过采取资产管理的运作模式对项目进行资产管理，可以为项目的物业服务质量的提升及物业服务项目的丰富增加赢利点，并提供全方面的保障。

根据第二次全同经济普查结果显示：截止到2008年底，物业管理行业收入比2004年增加 204．5％；全国房地产企业有214．4万家、物业服务企业5．84万家、广西有1020家、广东有8507家；从业人员：房地产有207．7万人，物业服务企业有250万人，广东物业服务企业有41．3万人，广西有4万人；实现收入：全国2076．7亿元，广东428．2亿元，广西 15．1亿元；人均产值：全国8．3万／人，广东10．39万／人，广西 3．77万／人。据中国物业管理协会在2007年开展的行业生存状态调查数据显示：西部地区有34．85％的企业盈利，有44．69％的企业亏损，其余为持平，这说明西部地区有三分之二的物业服务企业处于亏损或持平的边缘。

从以上数据看出，这几年物业管理得到长足发展，但广西的物业管理与全国相比差距较大，人均产值不到全国平均值的一半，这也说明了广西的物业管理有着较大的发展空间。南宁市物业管理从1995年开始发展，据有关资料显示，截止到2009年上半年，南宁市共有380家物业服务企业，管理面积达到6000万平方米，管理项目达到720个。那么，西部地区物业管理将如何变化才能适应社会发展?

物业管理发展趋势

物业管理项目类型可能向中高档居住物业转变，向商业物业、工业物业、中高端住宅及别墅区及大型商业等非居住型公共物业倾斜发展。随着“社会财富的重新再分配”，政策必然会较大幅度的向社会中低阶层倾斜，从而促使中国社会的转型，由劳动力密集型向技术型转型，由“世界工厂”向“世界办公室”转型。物业管理也会产生以下发展趋势：
一是向物业专业集成商的方向发展。随着社会分工的越来越专业化、细分化，社会分工必然会越分越细，越来越专业化，只有专业化、规模化的产品成本才会更低、质量才会更好，企业才能获得市场竞争力。而物业管理涉及的专业很多，将来特别是一些比较小的物业服务企业出于成本或服务质量等方面考虑，将有可能采取专业分包方式来提供物业服务，而物业服务公司将有可能承担系统集成商的角色，组织协商业主与各专业分包商的各种关系。

二是向个人执业资格事务所的方式发展。根据物业管理师的定位，注册物业管理师是拥有独立运作一个物业管理区域管理能力的人才，随着注册物业管理师制度的不断推进，那将来有可能一个或几个注册物业管理师采取类似律师事务所的方式来承接业务，目前《北京市物业管理办法》也允许物业区域自治，注册物业管理师采取顾问或直接管理的方式，或是直接聘请专业公司来专业分包各项专业服务即物业服务。据笔者所知，目前连投诉、咨询都已有专业的公司来承接。而相对来说，这种方式还极可能有成本优势，这对将来的物业管理市场来说趋势发展不可小视。

探路资产管理

根据《物业管理条例》对物业管理行为的定义：

“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相应区域内的环境卫生和秩序的活动”。但从当今社会发展情况来看，这还不是物业管理的全部，是比较狭义的。资产管理内涵较为广泛，传统的物业管理是资产管理的基础层次，资产管理所涉及的范围比物业管理要广泛得多，凡是涉及到财产，资产、资金以及能带来经济利益的物资进行的管理，通过经营使其获得经济利益的行为均可称为资产管理。通过采取资产管理的运作模式对项目进行资产管理，可以为项目的物业管理服务质量的提升及物业服务项目的丰富增加有保障的赢利点，并提供全方面的保障。

以笔者公司管理的项目为例：该项目为高档的写字楼，建筑面积近2万平方米，居住200多产业主，集娱乐、办公、商住为一体，竣工时曾经为地标建筑。在进驻项目之前，公司就针对该项目业主有60％为投资型业主一一这类物业的购买者均是以投资为目的，靠物业的出租租金为收益，并通过房产的增值来体现收益。这部分业主已不仅仅满足于物业管理的常规服务，他们还期望他们所投资的物业有人能帮他们经营好，这时物业管理已经升级为资产管理了，在这方面无疑物业管理有着天然的优势。

公司针对这种实际情况，成立了商务中心，帮业主经营好资产，在保证物业管理服务质量的前提下，还想方设法让业主的资产增值、保值，从而实现业主的利润最大化。

主要措施包括商务中心提供代客出租业务，并延伸到代客收取租金，代管管理租户、代客缴纳税款，代客办理租赁备案等相关手续；在延伸服务上，公司针对业主租户多为小面积租户，很多租户处于创业阶段的实际情况，购置了复印机、传真机、扫描仪等为创业业主提供了有力的支持，从而确保物业的良好出租率；针对一些业主急于出租又想获得稳定的收益的业主，公司对周边市场进行了详细调查，对项目的现状及目前租金在市场上所处的位置及项目的优势和劣势进行了深入研究，作出一个让业主满意、物业服务公司获得收益的出租方案，由物业服务公司承租下来并对外进行招商，业主无需再为招租费尽心思，从而达到双赢局面。该项目的娱乐与商业部分因多种原因空置，公司针对这种情况，准确定位，根据周边物业及周边人群的需求、消费能力、消费习惯、消费档次进行市场调查，做出调查报告，向开发商建言经营方向，从而取得开发商信任委托公司招商，并由公司招商成功，从而获得收益；利用企业闲置资金，购进房产固定资产投资。物业管理行业是一个对资金要求不高的行业，适当的购进房产等有利于资产的增值，而在自己所管项目购进资产，经营成本几乎可以忽略不计。

采取以上措施后，在确保该项目物业管理服务质量的前提下，公司获得了不菲的收入，经统计，在该项目上，资产经营收入—度占到了物业管理费的50％。该项目也相继通过了“市优”、“区优”的评比。经调查，该项目租金比周边物业高10％以上，二手房转让价格比周边物业高20％以上，房屋空置率比周边物业低25％，业主较为满意，从而达到了业主满意，物业保值、增值、物业服务公司获益的多赢目标。

作者系南宁市中联金牌物业管理有限责任公司总经理