业主委员会司法差异与解决办法

案例回放

2006年12月，在上海市杨浦区法院审理的一起业主委员会与建材公司购销合同纠纷案中，拒不支付货款的业主委员会以其不是独立法人而不能当被告为由，要求原告将所有业主列为被告，而法院最终直接判定业主委员会应当支付拖欠货款。

2004年，重庆市高级人民法院公布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》明确指出：依法成立的业主委员会在物业管理活动中，为维护业主的公共利益可行使诉讼权，诉讼风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。

2005年，四川省某基层法院裁决的一起土地使用权纠纷案中，某小区业主委员会状告成都某房产公司的诉讼请求被驳回，理由是根据我国《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会并不具有民事权利能力和民事行为能力，因而不具备诉讼主体资格。法院认为，小区土地使用权的享有者是业主，而非业主委员会。因此，小区业主委员会以原告身份提起诉讼显属不当。各业主应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，推选代表人进行诉讼。

主持人：目前，我国各地方法院在对业主委员会诉讼主体资格的认定上存在很大差异，重庆、上海、广东等地采取不同的方式明确赋予了业主委员会诉讼主体资格，在北京，业主委员会作为原告的诉讼主体资格也已经得到人民法院的认可，但是在其他大部分地区，人民法院多以诉讼主体不适合为由而不予受理或驳回诉讼请求。您如何看待这种现象，产生这一现象的原因何在？

金锦萍：目前，我国主要通过地方性法规及司法解释来确定业主委员会的诉讼地位。如2004年试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》规定。业主委员会在有些情况下可以作为诉讼主体，有条件地认可了业主委员会的诉讼主体资格。目前的问题在于，我国司法解释没有明确业主团体的主体资格，各地方法院也没有准确解读《物业管理条例》第十五条关于业主委员会地位的规定。所以，我国立法或司法解释应该回归到最根本的问题上，就是去确认业主团体的资格，然后把业主委员会作为业主团体的一个代表机构。

丁琛：我觉得出现这种现象有两个原因。第一，法律规定模糊和不完善导致各方对业主委员会制度认识的模糊。第二，对于业主委员会的民事诉讼主体地位在司法界缺乏统一的认识，最高法院对此也没有明确的司法解释，法官在判决时只能根据自己对法律的理解来处理。

薛源：是否承认业主委员会的诉讼资格，其关键在于业主委员会作为被告时怎样承担责任。这方面认识的差异造成了各地法院裁定的不一致。我认为，赋予业主组织诉讼主体资格是很重要的。因为业主组织本身是一个管理区分所有权建筑的机构，它的管理权利应该包括为维护业主权利而诉诸法律、行使诉权。如果不赋予业主组织诉讼主体资格，并由业主委员会来代表，业主组织的这种管理权利就是不完整的。同时，赋予业主组织诉讼主体资格，也有助于保护第三方的利益。第三方如果因区分所有建筑物共有部分状况或使用受到损害，却不能以业主组织作为被告，而必须对全体业主提起诉讼，这势必给第三方维护自己的合法权益造成极大的不便。

孟宪生：出现这种差异的关键是对物业管理制度和业主大会制度认识的不同引起的。物业管理应当是建筑物区分所有制度的直接体现。但是，对于区分所有中持份权的权利基础认识不统一，也就会对业主委员会的代表资格和能力产生不同的认识。

主持人：您认为应如何统一全国各地方法院在业主委员会诉权问题上的认识？是通过立法，还是司法？

金锦萍：最好是立法，通过一个特别法律，如《公寓大厦管理法》或者《建筑物区分所有权法》，专门规定建筑物区分所有权及业主自治机构的设立等问题。在目前没有相关立法的情况下，可以通过最高院的司法解释，由最高人民法院对《物业管理条例》的第十五条做出统一的解释。

孟宪生：法律制度应当统一，建议通过立法确立业主委员会的法律地位，并明确业主委员会的权利能力和行为能力。在目前立法或者法律修改没有启动的情况下，最高人民法院应通过司法解释确定全国法院系统受理物业管理纠纷案件的收案标准，这对于解决物业管理纠纷具有重要的意义。

主持人：《物权法》草案对业主委员会诉讼主体资格问题采取了避而不谈的态度，您如何看待这一现象？

金锦萍：我认为这是一个正常的现象。《物权法》作为基本法，可以规定关于建筑物区分所有权的基本规则，但它不可能把业主自治机构等问题都规定到。关于物业管理制度方面比较细化的规则，我建议专门立法，在《物权法》确立基本原则之下出台一部特别法与之呼应。

丁琛：我认为《物权法》作为国家基本法律，有必要对此问题加以明确。因为物权法规定的所有权是最基本的、最重要的民事权利。业主在物业管理中享有的权利实质上属于其房屋所有权的权利内容，该权利通过何种方式行使应当由法律进行明确的规定。如果最后通过的《物权法》对业主委员会诉讼主体资格的问题“暂不作规定”，我认为是比较遗憾的。当然，法律委员会也有自己的考虑，而且其考虑也并非完全没有道理。

薛源：我认为《物权法》应该明确业主组织的法人地位。我国可以借鉴日本的做法，规定一定的条件，比如社区规模、业主组织建立时间等等，业主组织达到这些条件就可以申请成为一个法人组织，依据我国《社会团体登记管理条例》，登记为社会团体。

中国房地产报