商品房认购书具有合同效力吗

　　导读： 商品房认购书具有买卖合同的效力吗?很多购房者知道买房时须签订商品房认购书与商品房买卖合同，但是却不是很了解这两者的关系是如何呢?不清楚商品房认购书是否可以具有买卖合同的效力?下面小编为您一一解答：

　　《商品房认购协议》是《商品房预售合同》的预约合同。

　　预约和本约的区别在于：

　　预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。

　　当《商品房认购协议》具备了《商品房预售合同》的形式和法定内容后，也可以被认定为商品房买卖合同，而产生本约的效力。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条:商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

　　(一)当事人名称或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本状况;

　　(三)商品房的销售方式;

　　(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　(五)交付使用条件及日期;

　　(六)装饰、设备标准承诺;

　　(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　(八)公共配套建筑的产权归属;

　　(九)面积差异的处理方式;

　　(十)办理产权登记有关事宜;

　　(十一)解决争议的方法;

　　(十二)违约责任;

　　(十三)双方约定的其他事项。

　　在实践中，完全具备着13项内容的商品房认购书很少有。考虑到有很多条款都可以通过其他方法事后确定。如“房屋基本状况”可以通过开放商的审批手续、图纸等确定;“交付使用条件”、“面积差异的处理方式和办理产权登记”、“争议解决”、“违约责任”等法律法规有比较明确的规定;“交付日期”可以通过合同法的催告制度解决，如果是预售可以合理确定交付期限;“装饰、装修”有国家和行业标准。

　　因此在实践中，只要商品房认购协议确定了当事人的名称姓名、房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件。