商品房买卖司法解释第七条解读【拆迁补偿安置协议的优先权】

第七条【拆迁补偿安置协议的优先权】

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

　　本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

　　一、拆迁补偿安置的概述

　　房屋拆迁，是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。其中，拆迁单位称为拆迁人，被拆除房屋的单位和居民称为被拆迁人。拆迁作为一种民事活动，所涉及的民事法律关系主要表现在拆迁补偿与拆迁安置两个方面，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。这也是城市房屋拆迁活动的核心内容，而且二者相互联系，密不可分，因此，《城市房屋拆迁管理条例》设专章对拆迁补偿与拆迁安置加以规定。

　　（一）拆迁补偿

　　拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的被拆迁人给予相应补偿的行为。根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条的规定，拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。因附属物对于被拆迁人来说也具有一定的经济价值，拆除附属物必定对被拆迁人带来经济损失，所以，补偿范围应当包括附属物。而违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，属于《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）规定的必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑不给予补偿。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。违章建筑的认定应由规划行政主管部门依职权判定，并出具证明，拆迁人或者拆迁主管部门无权认定。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。按照《城市规划法》第33条规定，拆迁人对拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑，拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来一定的经济损失，因此，应当给予适当补偿。适当补偿是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。这是符合公平原则的。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。因此，拆迁补偿的对象就是指被拆除房屋的所有权人。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条的规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房屋所有权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，产权调换之后拥有调换房屋的产权。被拆迁房屋的补偿金额应按照等价有偿原则，根据被拆除房屋所在的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。所谓区位是指房屋的地理位置，主要包括在城市或者区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、公园、医院、政府机关、娱乐场所等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值有极其重要的决定作用。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上表明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，按实际用途为准。．实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。除此之外的因素还应当包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。只有参照上述各种因素对被拆迁人进行补偿，才能体现拆迁补偿的科学、合理、公平，切实保护被拆迁人的财产权。减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。

　　（二）拆迁安置

　　拆迁安置是指拆迁人将被拆除房屋的使用人安排到由拆迁人新建、购置或拆迁人提供的其他房屋中居住或使用的行为。安置是实物安置，与补偿不同。补偿是对被拆除房屋所有权的补偿，解决的是所有权问题；安置是对被拆除房屋使用人的安置，解决的是使用权问题。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条的规定，拆迁安置的对象应当是被拆迁人。同时，对房屋使用人的利益也予以保护，如在拆迁出租房屋时，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署；拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。

　　针对拆迁实践中一些房地产开发商为追求高额利润，为被拆迁人提供的安置房规划设计不合理，工程质量差，甚至没有经过竣工验收就交付使用等严重侵害被拆迁人利益的情况，《城市房屋拆迁管理条例》第28条规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁安置的方式，主要表现为两种：一种是原地安置，另一种是易地安置，具体应由当事人协商解决。拆迁人应当被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。过渡期内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

　　二、拆迁补偿安置协议概述

　　（一）拆迁补偿安置协议的概念

　　《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。如前述，在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间发生的民事法律关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关问题，拆迁当事人应当就双方的权利义务作出明确的界定，以便使拆迁工作的顺利进行。根据条例规定，结合拆迁工作实际情况，可以认为，拆迁补偿安置协议就是拆迁人与被拆迁人之间就被拆除的房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的协议。它是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议对当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除协议。拆迁补偿安置协议的内容因拆迁补偿方式的不同而有所差别。实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议的主要内容是补偿金额、搬迁期限；实行产权调换的，拆迁补偿安置协议应载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。

　　（二）拆迁补偿安置协议的当事人

　　拆迁当事人是拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人。具体而言，拆迁非出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人和被拆迁人；拆迁出租房屋，拆迁当事人是指拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人。

　　1．拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁实际活动中，拆迁人通常为房地产开发企业等建设单位，也即《商品房买卖合同解释》所称的出卖人，为便于与拆迁活动当事人的称谓统一，《商品房买卖合同解释》对在拆迁活动中的房地产开发企业，没有称出卖人，而是仍称为拆迁人。但因目前也有一些非房地产开发企业的单位实施房屋拆迁行为的情况，如对国家依法收回的国有土地使用权，政府在委托有关单位进行拆迁、土地平整等前期开发工作后再以招标、拍卖方式出让，正在成为城市土地供应的主要方式。而政府委托从事拆迁的单位，就不完全是房地产开发企业。因此，《条例》所说的拆迁人不仅包括房地产开发企业，也有其他单位。对拆迁人下属的具备资质的分支机构和接受拆迁人委托的单位，在得到拆迁人的授权后，以拆迁人名义订立拆迁补偿安置协议，或以自己的名义订立拆迁补偿安置协议而发生的纠纷，授权分支机构和其他单位进行拆迁的拆迁人应为诉讼主体。为避免对拆迁人主体理解不当，我们将《商品房买卖合同解释》所称的拆迁人仅限定为房地产开发企业（出卖人），不包括其他单位。

　　2．被拆迁人。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括持有房屋所有权证的人和通过继承、买卖、离婚、赠与等形式对被拆迁房屋已实际享有占用、使用的所有人。

　　（三）拆迁补偿安置协议的性质、特征

　　《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。据此，被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的拆迁补偿安置协议的性质、特征是不同的。对此，我们作如下区别论述：

　　1．采取货币补偿方式的拆迁补偿安置协议。如前述，货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃房屋所有权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆除的房屋所有权人进行货币形式的补偿。从该协议当事人双方的权利义务内容看，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则是以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。这完全符合买卖合同的特征，属于买卖合同的一种类型。由此发生纠纷的，可适用买卖合同的法定规则予以处理。

　　2．采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取得拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。也就是说拆迁人以易地或者原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。由上述双方当事人的权利义务，我们可以认为，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。

　　所谓互易合同是指双方当事人约定以金钱以外的财产权进行相互交换的协议，又称以物易物合同、以货换货合同。互易合同具有以下特征：（1）互易合同为诺成合同。它自当事人双方就财产权进行交换的意思表示达成一致起即为成立，无需以物的现实交付为成立条件。（2）互易合同是双务、有偿的转移财产的合同。当事人双方要相互交换财产，一方接受对方财产必须向对方支付相应的对价，双方交换的财产价值一般相当，如价值不等时，一方应向对方支付一定货币予以补偿。（3）互易合同是非金钱以外的物的交换。这是互易合同最主要的特征，是与买卖合同的根本区别。当事人双方是直接以价值相当的货物进行交换，一般不出现金钱支付形式，除非双方交换的货物不等值时，一方需给对方一定数量的货币作为补偿。交换的财产可以是动产，也可以是不动产；既可以是种类物，也可以是特定物。非物质财产的智力成果，如商标权、专利权等不能作为互易合同的客体。对互易合同的分类，学术界较为一致采郑玉波先生的观点，即互易分为一般互易与补足价金的互易，一般互易又分为单纯互易与价值互易。一般互易就是双方当事人互相交付给对方财产并转移财产权利。单纯互易是当事人双方不考虑对方给付的标的物的价值。价值互易是指当事人双方以标的物的价值为标准相互交换财物，转移财产权。补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。从拆迁实践看，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同。互易合同虽在《合同法》分则中没有具体规定，但《合同法》第175条对互易合同适用法律作出了规定，即当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，可参照买卖合同的有关规定。可见，在我国《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理的。

　　三、拆迁补偿安置协议纠纷的处理

　　城市房屋拆迁是城市建设过程中的重要环节，与社会经济的发展密切相关。而房屋作为不动产，它又是人类生存和发展必不可少的物质资料。因此，城市房屋拆迁也涉及广大人民群众的切身根本利益。虽然城市房屋拆迁活动中的拆迁人与被拆迁人之间只是一种民事法律关系，但因其涉及到城市经济的发展和广大被拆迁人的重大利益，所以由拆迁引发的纠纷会严重影响到社会秩序的稳定。因此，对拆迁补偿安置纠纷的及时稳妥地处理，不仅是人民法院审判工作的需要，更是维护社会安定、促进实现全面建设小康社会目标的必然要求。《商品房买卖合同解释》正是基于此，设专条对此类纠纷加以规定。司法审判实践中，拆迁补偿安置协议纠纷主要表现为两种：一种是由以产权调换方式进行补偿安置引发的，另一种就是因货币补偿引发的纠纷。货币补偿纠纷多数是因拆迁人支付给被拆迁人的补偿费过低、少算以及违反协议不支付补偿费而引发诉讼。但同时因货币补偿方式具有一次性了断的特点，双方当事人的权利义务关系较为明确。因此，对此类纠纷完全可以按照《合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和房地产评估机构的评估办法予以解决，《商品房买卖合同解释》就没有对此再作特别规定的必要。而产权调换方式引发的纠纷因涉及到被拆迁人的生活居住权利问题，拆迁人与被拆迁人之间的矛盾表现尖锐，且现行法律法规又没有具体有效的处理规定，因此，急需就此作出明确具体的规定，以便及时有效地处理纠纷，稳定社会秩序。

　　因产权调换方式发生的纠纷主要表现为拆迁人复建的房屋，或为被拆迁人提供的补偿安置房屋，擅自改变协议约定的房屋面积、地点、楼层、朝向、结构、质量、环境、用途等等，导致拆迁补偿安置协议无法全面适当履行，或拆迁人超过渡期限、逾期安置，被拆迁人无法按期回迁、入住。审判实践中，拆迁人最为严重的违约行为是将拆迁补偿安置房屋另行出卖给他人，造成拆迁补偿安置协议不能履行，使得被拆迁人居无定所。拆迁人的上述违约行为造成被拆迁人集体上访、集团诉讼、群体诉讼的情况大量出现，致使拆迁矛盾激化，成为社会不安定的因素。

　　（一）拆迁人履约行为违反协议的纠纷处理

　　根据《合同法》、《城市房屋管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人就补偿方式、安置用房的面积、楼层、朝向、结构、质量、用途、房屋坐落位置及搬迁期限、搬迁过渡方式、回迁期限、人住时间、违约责任、解决争议的办法等等内容签订协议后，该协议对双方当事人就具有约束力，当事人就应当按照约定履行各自的义务。如一方不履行协议或履行协议不符合约定的，应当按照《合同法》和本《商品房买卖合同解释》的相关规定由违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，符合约定或法定解除条件的，当事人可以请求解除合同。从审判实践处理的拆迁纠纷看，拆迁人违约的情形多于被拆迁人，其具体表现如上所述，而被拆迁人的违约行为则主要表现为在搬迁期限内拒绝搬迁，这不仅严重影响城市建设项目的顺利进行，妨碍拆迁人的正常拆迁工作，而且会损害其他广大被拆迁人的合法权益。如因某些“钉子户”的拒绝搬迁，使回迁的安置房无法如期建成竣工，造成广大被拆迁人不能如期回迁，延长过渡期限，严重影响了被拆迁人的正常生活、学习、工作。为此，《城市房屋拆迁管理条例》第15条明确规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。另据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》（法复〔1996〕12号）规定，拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方反悔或者双方当事人反悔，未经仲裁机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。

　　总之，对上述纠纷，人民法院应从案件具体情况出发，根据《合同法》、本《商品房买卖合同解释》的相关规定处理。

　　（二）拆迁人另行出卖补偿安置房屋的纠纷处理

　　司法实践中，拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议，侵害被拆迁人合法权益的行为，莫过于将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人的行为。拆迁人作为房地产开发经营主体，所进行的拆迁活动和开发建设都是以营利为目的的，拆迁人会不择手段地追求最大限度的利润。在拆迁补偿安置协议签订后，一些拆迁人往往将区位、楼层、朝向等较为抢手的补偿安置房屋又以高价出卖给第三人，也有的拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的实行产权调换方式的商业用房另行出卖给第三人。这就造成了被拆迁人与第三人的权利冲突。拆迁安置补偿协议与拆迁人的这种违约行为，不仅侵害了被拆迁人和第三人的财产权，同时也侵害了被拆迁人的生存居住的基本人权，较之上述违约行为在法律后果和社会后果上所造成的损害也更为严重。这就是《商品房买卖合同解释》设置本条规定并予以重点解决的原因所在。

　　要解决拆迁人出卖补偿安置房屋给第三人的行为与拆迁补偿安置协议之间的权利冲突问题，首先必须明确拆迁安置补偿协议的效力和拆迁人与第三人签订的买卖合同的效力问题。如前述，拆迁补偿安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。按照《合同法》第175条规定，作为互易合同的拆迁补偿安置协议是买卖合同的一种特殊类型。只有不违反法律法规的规定，拆迁补偿安置协议自双方当事人意思表示一致即成立生效。既然是买卖合同，其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移，这也是买卖合同的本质使然。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登、记行为的民事法律事实构成为前提。结合房屋买卖合同，合同的有效成立只是在当事人之间产生交付房屋占有并转移房屋所有权的权利义务关系，买受人能否取得房屋所有权，必须取决于办理房屋所有权的登记行为完成。在房屋所有权登记手续尚未办理之前，出卖人仍是房屋所有权人，有权自由处分。而且从《合同法》理论出发，买卖合同只要其标的物非自始客观不能、无从确定，或者没有《合同法》规定的无效情形，该买卖合同即为有效。因此，拆迁人就补偿安置房屋另行与第三人签订的买卖合同应为有效合同。

　　根据现行民事法律规定，在两个买卖合同均为有效的情况下，标的物的所有权归属于先取得标的物的占有或者先行办理所有权登记手续的买受人。拆迁补偿安置协议作为互易合同，在与其他并存的有效买卖合同因履行发生冲突时，标的物的归属依法应参照买卖合同的有关规定。即拆迁人在尚未将实行产权调换的补偿安置房屋交付并转移所有权给被拆迁人之前，又将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，补偿安置房屋的所有权应归属于先行办理房屋所有权登记手续的被拆迁人或者第三人。对此，我们不持异议。但因拆迁补偿安置协议毕竟不是房屋买卖合同，更不同于一般的买卖合同，即使从互易合同讲，它也有其特殊的含义。因此，我们认为，对拆迁补偿安置协议不能一概适用买卖合同的法律规则，而应区别情况予以不同的处理：

　　1．当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。

　　2.如当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《商品房买卖合同解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也就是债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，其特征表现为：（1）特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（2）特种债权是一种法定的债权上的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（3）特殊债权是一种不需登记公示的优先权。担保物权作为物权的一种类型，应当按照物权的公示原则进行公示才能发生法律效力。所谓公示，就是必须将物权变动的事实向社会公开，动产物权的变动要交付，不动产物权的变动要登记。而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权是由法律直接规定的，无须公示。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。惟有此，才可确保被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。同时，由于被拆迁人已按协议约定支付了大部甚至全部房款，且具有物权的对世效力，因此，没有行使期限的限制。至于拆迁人与第三人之间的买卖合同效力则不因物权变动被撤销而无效，它对拆迁人和第三人均有约束力，在第三人无法取得房屋时，可依据本《商品房买卖合同解释》第8条规定，向拆迁人主张违约赔偿责任。

　　《商品房买卖合同解释》之所以将被拆迁人享有的债权规定为特种债权并赋予物权优先效力，理由如下：

　　1．从拆迁法律关系看，拆迁人与被拆迁人在拆迁活动中的法律地位虽然是平等的，但在经济地位、参与拆迁的主动性上，拆迁人的经济实力强大，属于强势群体，被拆迁人是经济实力较弱的分散个体，属于弱势群体；拆迁人是有计划、有准备地参与拆迁活动，是拆迁程序的启动者，而被拆迁人是被动地加入到拆迁活动中，对拆迁程序的运行没有控制权；在订立拆迁补偿安置协议时，拆迁人处于主动地位，被拆迁人处于被动地位。因此，在城市房屋拆迁过程中，相关的法律、法规都是侧重于对被拆迁人利益的保护。如果被拆迁人的合法利益得不到有效保护，就会对拆迁产生抵触情绪，不但会影响拆迁活动有序进行和城市建设的发展，还会造成严重的社会问题。这已是不争的客观事实。

　　2．虽然从民法、合同法理论上讲，债权不具有排他性，实行债权平等原则，债权没有优先效力，不因债权成立的先后而效力不同。但各国为了推行人道主义社会政策、促进社会福利、维护社会公共利益，通过法律赋予某些债权优先效力。《法国民法典》、《日本民法典》等国都对特种债权的优先权有明确规定。《法国民法典》第2095条规定，“优先权，为按债务的性质，而给予某一债权人先于其他债权人、甚至抵押权人而受清偿的权利”。这虽是对优先权的定义，但可以看出是赋予某些债权优先效力的规定。这些具有优先效力的特种债权，《日本民法典》第303条称之为先取特权。我国《合同法》、《海商法》、《破产法（试行）》规定的建设工程价款、船员工资、海难救助款、工人工资、劳动报酬、保险费用等也都是特种债权，此外我国《民用航空法》第19条、《商业银行法》第71条、《保险法》第88条、《公司法》第195条、《合伙企业法》第61条、《个人独资企业法》第29条、最高人民法院《关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第19条等法律、司法解释等也都赋予了某些特种债权具有优先效力，以保障某些特种债权得以优先实现，体现对弱势群体的保护。由于特种债权优先权具有特殊性，各国法律在赋予某些特种债权优先效力时均采取列举的方式，予以严格限定。鉴于此，本《商品房买卖合同解释》在对被拆迁人所享有的特种债权赋予物权优先效力时，也不是针对所有的拆迁补偿安置协议，而是明确限定为只有约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权才为特种债权并享有物权优先的效力。对于就拆迁补偿安置用房约定不明确具体的被拆迁人的债权，则不能作为特种债权，只能认定为普通债权。因只有对协议的标的物即补偿安置用房进行明确具体的约定，使其特定化，才符合物权客体特定性的特征，权利才有明确的支配目标，诉讼请求也才能够具体确定。否则，没有具体的诉讼请求既无法确定权利客体，也不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，当然就更谈不到优先的问题。

　　从物权法定原则出发，物权应由法律予以规定，但在具体适用中不能过于僵化。因法定只是相对于约定而言的，物权作为社会经济生活关系的反映，其本身是极为复杂的，仅仅依靠法律规定来确认所有的物权是不可能的，而且我国正处于社会转型时期，社会经济生活发展变化十分迅速，各种新型物权也将随之应运而生，法律因其具有稳定性的特点，难以及时地通过修改、补充来反映实践中已广泛存在的物权现象。所以，作为我国最高审判机关的最高人民法院完全可以根据审判实践情况通过司法解释方式创设物权。物权法定原则在大陆法和英美法国家也不都是绝对适用，都有最高审判机关以判例形式确认物权的先例，如日本最高裁判所就有通过判例来确认物权的实例。《中国物权法草案建议稿》（王利明主编）第3条规定：“依法规、司法解释而形成的物权，如具有相应的公示方法可以认定其效力。”由此可见，学术界也已逐步对物权法定原则有了新的突破性认识，这也是符合社会客观实际情况和发展趋势的。

　　3．拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。在此协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋，这本身对被拆迁人就是不公平的，对被拆迁人也是极为不利的。对于绝大多数的被拆迁人来说，房屋是其安身立命之根本，是其最基本的生活资料。被拆迁人失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的却是一种吉凶未卜的期待权，这直接影响到其生存居住的基本人权。市场经济的发展和公平、公正的原则要求对弱者给予特别保护。拆迁活动过程中，被拆迁人利益屡受侵害，纠纷不断。但由于现行法律缺乏相应的规定，被拆迁人的合法权益得不到切实有效的保障。为此，《商品房买卖合同解释》借鉴国内外立法，将．被拆迁人享有的债权作为一种特种债权，并赋予其物权优先效力，也是落实保护弱势群体原则的具体体现，更是我国全面建设小康社会，提供全社会福利水准的必然要求。

　　根据物权法理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋所享有的物权优先效力可自由处分，即被拆迁人有权按照其意愿和实际情况，既可请求行使优先权，也可放弃该权利。因此，本条第2款规定，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第8条规定处理。这就可对被拆迁人予以全方位的保护。