商品房买卖司法解释第二十八条解读【有关本司法解释施行的规定】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二十八条【有关本司法解释施行的规定】

　　本解释自2003年6月1日起施行。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院＜关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答＞》。

　　本条是对司法解释的施行时间及有关案件如何适用的解释。

　　法律在颁布后存在一个新法与旧法如何协调的问题，即所谓法的时间效力问题。由于司法解释是对法律适用的解释，直接影响到当事人的权利和义务，当然也存在新的司法解释与法律和已有司法解释的协调问题。商品房买卖合同的司法解释也不例外。本解释在发布施行后，就适用的时间效力上存在两方面的问题需要解决，一是针对《城市房地产管理法》施行以前的商品房买卖行为发生的纠纷，应如何适用法律的问题；二是针对《城市房地产管理法》施行以后订立的商品房买卖合同发生纠纷，如何适用本解释的问题。本条规定主要解决的是人民法院在审理上述两类商品房买卖合同纠纷案件如何适用本解释及相关法律、司法解释的问题，本条主要明确了以下四个问题：

　　一、施行的时间

　　本条第1款规定，本解释自2003年6月1日起施行，一部法律或司法解释出台后，什么时间开始施行，通常会根据不同情况而做出不同的规定，有的规定自公布之日起施行，有的规定公布以后何时施行。本款规定本司法解释从2003年6月1日起施行。所谓施行即从6月1日开始，人民法院审理因商品房买卖合同发生的纠纷时，原则上应当执行本司法解释的规定。作出这种规定的原因，主要是考虑到使人们对新出台的司法解释有一个熟悉和了解和过程，为日后更好的施行奠定基础，同时也有利于各级人民法院作好必要的准备。

　　二、应当适用本解释的规定

　　本条第2款规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用本解释。本款规定主要是明确，凡是在2003年6月1日尚未审结的《城市房地产管理法》施行以后订立的商品房买卖合同而发生的纠纷案件，应当适用本司法解释的规定处理，但是在审判实践中二审人民法院可以区分以下三种情况作出不同的处理：（1）对2003年6月1日以后，受理的《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，应当适用《城市房地产管理法》和本司法解释的相关规定处理。（2）对2003年6月1日以前，受理的《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，一审已经审结，但是未适用本司法解释处理的，只要在本解释施行以后二审人民法院尚未宣判的，亦应当适用本司法解释的规定处理。（3）对2003年6月1日以前，受理的《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，一审在本解释施行以前已经审结，二审适用本司法解释的规定处理时，如果依据本司法解释需要改判的，可以按照以下原则处理：①如果事实清楚，根据本司法解释没有需要进一步查实的情况，无需当事人就相关的问题重新举证或提供新的证据，不会影响当事人诉讼权利的，二审法院可以直接改判；②如果适用本司法解释，相关事实需进一步查证，或者当事人应就相关的问题重新举证或提供新的证据，而且事实的查明和新证据的提供对案件的判决结果有重大影响的，为最大限度保护当事人的合法权益，二审人民法院可以在查明事实的基础上予以改判或者发回原审人民法院重新审判。

　　三、再审案件不适用本解释

　　本条第3款规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。因此，凡是本解释公布施行前已经终审的案件，如果当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，都不能适用本解释的规定处理。人民法院在处理此类再审案件应当注意以下两个问题，一是对商品房买卖行为发生在1995年《城市房地产管理法》施行以前，已经终审的案件再审的，应当适用《城市房地产管理法》施行以前的法律、法规和1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定处理；二是对订立商品房买卖合同的行为发生在1995年《城市房地产管理法》施行以后，本司法解释公布之前已经终审的案件申请再审或按审判监督程序决定再审的，应适用《城市房地产管理法》施行至本解释公布施行之日2003年6月1日之间的法律和司法解释，而不适用本司法解释。

　　四、有的尚未终审的案件也不适用本解释

　　本解释第4款规定对于《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，应适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。这一款规定主要是明确因《城市房地产管理法》施行以前发生的商品房买卖行为而发生的纠纷，不论是处于一审，还是处于二审诉讼阶段，只要尚未终审的，都不能适用本解释的规定处理，而应当适用行为发生时的法律、法规和1995年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定处理，不能适用《城市房地产管理法》，也不能适用本司法解释。本解释采用了以《城市房地产管理法》的施行时间为分界点，区分法律适用的方法。本解释是以商品房买卖行为发生的时间作为确定法律适用的标准，而不是以商品房买卖纠纷的发生时间作为确定法律适用的标准。更确切地说即使商品房买卖纠纷发生在《城市房地产管理法》施行以后，但商品房买卖行为发生在《城市房地产管理法》施行以前，也不适用本解释的规定。