商品房买卖中责任划定

商品房买卖过程中“明示”、“出示”、“提供”三个关键词的意义有何区别。实际上，这三个词关系到消费者购房时的权益。

　　“明示”

　　保障消费者知情权

　　商品房销售管理办法第二十三条规定：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。“明示”的含义是明确地说出、明确地指示、明白地表示。明示的对象不是某个单独的对象，而是公众等普遍对象。这实际上也是保障消费者知情权的重要措施。在商品房销售过程中，销售房屋的一方不仅要公开告知消费者上述规定的条文，更加重要的是要提供相应的批准文件，如：商品房销售许可证等各种法律文件来“明示”自己销售房屋的合法性，这都是消费者知情权的体现。明示的方式，对于各种证件，可以张贴或者悬挂在销售房屋的地点供消费者查阅；对于法律条文和合同文本，可以摆放在销售场所供消费者查阅。消费者在查阅上述文件、条款的时候如果有疑问，销售人员应当根据实际情况进行解释。强调“明示”行为，主要是为了约束销售房屋一方的销售行为，同时也有利于消费者了解自己的权利和所购买房屋的详细情况。

　　“出示”“提供”

　　保护消费者合法权益

　　“出示”和“提供”的含义与上面的“明示”略有不同，这两种方式的对象是特定的消费者，这两种方式一般在合同中进行约定。“出示”和“提供”的不同点在于“出示”是原件展示给对方，而“提供”是原件交付给对方。在商品房买卖合同中，一般都约定：在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。按照这种约定，销售房屋的一方在房屋交接的时候，应当将合同约定的证明文件原件向消费者展示，同时也应当制作复印件交给消费者以证明自己的“出示”行为。

　　消费者在购买商品房的过程中，无论是签订合同之前还是签订合同以后的履行过程中，都会遇到很多文件交接的情况，当然首先要注重文件的合法有效性，但是也不要忽略程序上的合法性。以交接为例，如果销售房屋的一方不能向消费者提供相应证明文件的复印件，就无法证明双方是否进行过“出示”的行为，销售人员说消费者看到了，消费者说没看到，空口无凭就没有办法将事实真相明确地反映出来。由于商品房的交接是商品房买卖合同中最重要的一个过程，合同约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。明确说明了这个“出示”行为的重要性，是否进行了“出示”将导致消费者是否具备退房的条件，导致销售房屋的一方是否违约的认定。以交付复印件的行为来证明“出示”的行为的意义在于在形式上明确具体操作的程序，按照原件展示的同时将复印件交付给消费者的方式来处理，则比较严谨，可以在法律上明确双方的行为，也更好地约束合同双方，同时更好地保护消费者的合法权益。

　　另外，在合同履行过程中也存在很多需要提供文件的情况，例如约定在交付商品房的时候，出卖人“提供”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，那么这两个文件必须是原件交给消费者。除此之外，合同履行过程中的各种“通知”也应当是书面形式并且是正本交付给对方，如果仅仅采用电话、口头传达等方式，那么一旦发生纠纷，就无法再现事实的真相，也就难以在法律上确定违约行为，更难以明确法律责任。

　　以事实为依据，以法律为准绳是最重要的司法原则，而真正的事实则要以各种证据来证明。