商品房交付条件法律释疑

商品房交付条件在商品房买卖中是一重要的法律问题，在实践中因商品房是否具备交付条件而发生的争执屡见不鲜，开发商为了避免承担逾期交房的违约责任，往往在商品房尚不具备交付条件的情况下通知买受人收房，有的买房人认为交房条件并不具备而拒绝收房，纠纷由此而起。

那么，究竟应该如何理解交房条件，现以建设部和国家工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》（示范文本）第八条的规定来解释商品房交付条件，该条规定“出卖人应当在年 月 日前，依国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……很明显，正确理解1～4项的含义是理解商品房交付条件的关键。

首先，我们来解释第1选项既“该商品房经验收合格”，按照目前法律法规的规定，商品房竣工验收是指工程竣工后由开发商组织施工单位、设计单位、监理单位等按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，检验合格的由开发商予以接受的行为。在实践中，有的开发商为了避免承担逾期交房的违约责任，有时将尚不具备验收条件的商品房予以接收并转手交给购房人，严重侵害了债权人的利益，同时，有的开发商片面理解“竣工验收合格”，认为验收合格是交房的必要且充分的条件，只要验收合格就可以交房，有的商品房尚未经消防验收合格就交给了购放人。实际上，如果商品房买卖双方选择了“该商品房验收合格”的交房条件，验收合格仅是交房的必要条件而不是交房的充分条件，按照我国的《消防法》的规定，未经消防验收的商品房是绝对不能交付使用的，该规定属强制性禁止性规定。《消防法》在法律（广义）级次上属法律（狭义）级别，按照我国《合同法》的规定，违反法律（狭义）行政法规的强制性、禁止性规定无效，所以说，仅经过竣工验收尚未经消防验收的商品房是不能交付使用的，在我国的福州地区已有相关的司法判决。当然与2、3、4交房条件相比，该交房条件对开发商最有利。

其次，我们来解释综合验收。根据建设部颁发的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定，综合验收由开发商申请，城建主管部门组织验收，住宅小区竣工验收必须具备以下条件：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。概括的讲，小区综合验收只有在整个小区的各项工程都完成的情形下才能进行，考虑到各种因素，开发商往往不愿意选择该种交房条件。

第三、分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后，按期进行综合验收，该验收与小区综合验收的区别为：小区综合验收中所有的项目必须完成,而分期综合验收只要求仅供该期住户使用的项目完成，而不要求供整个小区住户使用的项目如小区的邻里中心等完成。

至于“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，在苏州比较少见，在此略去不谈，作为购房人只有了解各交房条件的具体含义，才有可能在购房时有效保护自己的权利。

商品房交付条件

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（发稿时间：2006-06-28 阅读次数：1349）

根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》，商品房在交付时应具备下列条件：

（1） 销售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2） 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3） 持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4） 住宅项目建设工程竣工验收备案证明文件；

（5） 消防验收证明文件；

（6） 绿化验收证明文件；

（7） 住宅项目电梯运行证明文件（适用于小高层或高层住宅项目）；

（8） 住宅项目规划批准应建社区居委办公和服务用房的建设工程竣工验收证明文件；

（9） 新建住宅使用说明书和住宅质量保证书、房地产开发项目手册；

（10） 物业管理委托合同和白蚁预防合同文件；

（11） 拆迁安置已经落实的证明文件；

（12） 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；