《商品房买卖合同》中的部分霸王条款解析与对策

《商品房买卖合同》中的部分霸王条款解析与对策

一、认购书的问题。

在商品房预售中，开发公司往往先让业主签一份认购书，约定在将来的一定时限内签订《商品买卖合同》。从法理上讲，认购书属于预约合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条的规定， 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。也就是说，认购书在符合上述条件的情况就是商品房买卖合同。

某些开发商的作法：在认购书中，规定签订《商品房买卖合同》前先交纳定金和首付款。并规定：如不签，定金不退。

点评：上述规定没有任何道理，属于霸王条款。因为，从来没有交易是在签约前就交款的。

建议：

消费者与开发商直接签订《商品房买卖合同》，然后按约履行。

如果签认购书，可以交定金，但一定按法释[2003]7号第四条的规定，约定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

在签订《商品房买卖合同》前，一定不能先交首付。

二、《商品房买卖合同》第五条面积误差及其处理

房屋由图纸变为实物，总要有误差，因此需要双方在合同约定面积出现误差时的处理办法。

开发商的作法通常是选择据实结算，多退少补。

点评：既是误差，数据不能太大。但房子是开发商建造，存在误差太大的可能，无论误差过大或过小，再据实结算，对购房者都不公平。

对策：选示范文本提供的第二种模式解决。

法释[2003]7号第十四条规定： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

三、逾期付款和逾期交房的违约责任

这两条分别是示范文本的第七条和第九条，分别约束买受人和出卖人，根据权利的对等原则，这两条的违约金比率应一致。购房者都是量入为出，准备好了钱才买房子。所以，购房者不会逾期付款，违约可能性极小，而建造房子过程不可知因素太多，逾期交房的可能性非常大，开发商违约的可能性就大。

开发商的作法：将上述两条的违约金比率尽可能的调低。

对策：为了促使开发商顺利履约，建议对这两条的违约金比率尽可能的高，不低于金融机构计收逾期贷款的利率（日万分之二点一）。如退房，违约金不低于已付房款的10%。

四、交房条件

交房应经验收合格，2000年《建筑工程质量管理条例》之后，建筑工程的验收成为备案制，即由建设单位组织验收，然后到建设行政主管部门备案，取得竣工验收备案证明。2004年8月2日，石家庄市建设局出台了《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》，明确了备案的流程及法律意义。

开发商的作法：选择该商品房经验收合格。

对策：应选择取得《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程备案证明书》作为交房条件。

五、关于产权登记的约定。

拥有所有权是购买房子的主要目的之一，房产证还承载了许多额外功能，比如户口迁移、孩子入学等，所以取得房产证最为关键。这就要求开发商的建设依据和销售依据必须合法，并及时将证明文件提供房屋权属登记部门，还要缴纳应由出卖人交纳的税费。这是办理房产证的前提。

实践中，办理了房产证成了维权的一个焦点。

开发商的作法：在合同中约定，在一定时限内办不了房产证，如退房，拟一个很低的违约金比率，如不退，每月赔200元或干脆就赔200元。

对策：违约金比率要高。实在谈不拢，就不签这一条。因为：

法释[第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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