共有人与承租人的优先购买权谁优先

　　2003年1月3日，王某将属于自己所有的两间房屋租给丁某，合同约定租金每月2千元，租期五年，同年九月，王某去世，该房屋由王某的儿子王甲和王乙共同继承，在办理完房屋的继承过户手续后，王甲、王乙共同找该房屋承租人丁某商量房屋管理事宜。王甲提出，其父王某已去世，房屋租赁关系已自动解除，要收回房屋自用，而王乙则表示，因自己在外地工作，该房屋自己共有部分将出售。王甲表示自己是共有人，有优先购买权，愿意购买王乙出售属于王乙共有部分房屋。承租人丁某认为，房屋租期未到，租赁关系并未解除，自己是承租人，也有优先购买权，愿意购买属于王乙共有部分的房屋。本案租赁关系是否解除，谁有优先购买权。

评析

　 一、共有、优先购买权的概念

　共有是指某项财产同时属于两个或两个以上的人所有的民事法律关系。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

　优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。

　 二、到底谁的优先购买权更优先

　 根据《民法通则》第七十八条的规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”而第一百一十八条同时又规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条规定：“出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第十一条也规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”这样看来，对于这两间房屋王甲和丁某都享有优先购买权。

　 在王甲和丁某都符合主张优先购买权条件的前提下，哪种优先购买权更为优先呢？

　 首先，从法律性质上说，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，而租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予了租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照我国民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力要优于债权。

　 其次，从立法目的上看，共有人的优先购买权为共有权所包含，它是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，设立承租人优先购买权的目的，也可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，其权利则难以获得其他规则的保护。

　因此，王甲的优先购买权要优先于丁某的优先购买权。

　三、租赁合同是否自动解除

　 《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干间题的意见》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条更将私有房屋扩展到所有的房屋，该条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”这就是所谓的“买卖不破租赁”原则，该原则是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。在我们的司法实践中“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。因此，在本案中，租赁合同并不会因为王某的去世而解除，而应该在原来签订的租赁合同的期限内继续有　效。

　　综上所述，王甲具有比丁某更为优先的优先购买权，但是由于租赁合同没有因为王某去世而解除，丁某租赁权得到了合法有效的保护，王甲的优先购买权虽然取得了房屋的所有权，但丁某可以继续承租其房屋直到原租赁期满。

　 提示：共有权人与承租人优先购买权并存时，共有人优先于承租人，买卖不破租赁，原租赁合同在期限内继续有效。