看房确认书引发的案例

上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2010)沪二中民二(民)终字第1082号


　　上诉人(原审被告)韩某1。

　　委托代理人韩某2。

　　委托代理人贾某某。

　　被上诉人(原审原告)上海某某房产经纪事务所。

　　投资人须某1。

　　委托代理人须某2，公司员工。

　　上诉人韩某1因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，2009年4月15日，上海某某房产经纪事务所(以下简称某某房产)带韩某1查看上海市宝山区宝山八村某号605室系争房屋。某某房产(乙方)与韩某1(甲方)签订《看房确认书》，主要内容为，由乙方工作人员钱某某、须某2按照上述表格所述看房时间带领甲方亲自进入系争房屋进行实地验看；甲方承诺半年内以任何形式或价格与乙方带看过的房屋业主成交的，视作乙方已完成居间责任，应支付乙方中介服务费，中介费为购买房屋成交价的1%；若甲方通过乙方没看中合适的物业，无需承担中介费用。

　　现某某房产涉讼，认为由于韩某1拒绝某某房产提供后续居间服务，并隐瞒与上家完成过户交易。故根据《看房确认书》第四条之约定，要求韩某1支付中介服务费9,200元。

　　原审法院审理中，韩某1表示，2009年4月20日，其与系争房屋的原业主在案外人上海申庆房产经纪事务所居间下，就该房屋签订了房屋买卖合同，并完成交易，成交价为人民币(以下币种均为人民币)92万元，并于同年6月6日经上海市宝山区房地产登记处核准，登记成为系争房屋的房地产权利人。

　　原审法院认为，韩某1与某某房产签订的《看房确认书》符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。《看房确认书》第四条所约定的违约行为是指委托人为逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。现韩某1表示，某某房产未就系争房屋的价格问题与房东进行过媒介，是在案外人的居间下谈成了房价，对此，韩某1未能提供相关证据予以证明，法院难以采纳。韩某1自认另向案外人支付了6,000多元中介费，未能支付满房屋成交价的1%，由此可见韩某1存在逃避少付佣金的故意。本案中，某某房产确实为韩某1提供了系争房屋的房源信息并带韩某1看过房，履行了一定的居间义务，故考虑到本案的实际情况，兼顾公平原则，酌情确定由韩某1支付某某房产中介服务费6,000元。

　　原审法院审理后，作出判决：韩某1于判决生效之日起十日内，向上海某某房产经纪事务所支付中介服务费6,000元。

　　原审法院判决后，韩某1不服提出上诉称，《看房确认书》不是合同，且其第四条所约定是霸王条款，某某房产的做法实际是不劳而获的行为。由于某某房产无法做到系争房屋92万元成交，故未进一步促成交易，没有完成全部中介事项。而且韩某1同上家的交易，也是通过其他中介公司进行，并非私自直接同卖方达成协议，逃避应承担的中介费用。据此，韩某1认为某某房产无理取闹，不同意向其支付中介费用，故原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销原审判决，改判驳回某某房产的原审诉请。

　　某某房产辩称，签订《看房确认书》后，某某房产积极促成交易成功，多次联系买卖双方，提供了房屋交易的中介服务。原审判决正确，故某某房产请求本院依法维持原审判决。

　　本院经审理查明，韩某1向本院出示盖有案外人“上海申庆房产经纪事务所”公章的收条一份，写明：“今收到韩某1中介费人民币伍仟元正”，落款日期为“2009年5月20日”。韩某1称因在原审法院审理中，一时无法找到该收条，故无法举证。某某房产认为，上述收条不属于新证据，不同意进行质证。

　　原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法有效。各方当事人均应按约全面履行。《看房确认书》上明确，韩某1承诺半年内以任何形式或价格与某某房产带看过的房屋业主成交的，视作某某房产已完成居间责任，韩某1应支付中介服务费。该确认书经韩某1签字，其应当履行其承诺。系争房屋经某某房产居间后，多次带领韩某1实地查看，履行了有关中介义务，但韩某1所提出某某房产无法做到系争房屋92万元成交，故其另行委托他人交易的主张，因无足够证据证明，本院难以采信。某某房产不同意对韩某1在本院审理中出示的中介费收条进行质证，系其依法行使诉讼权利。韩某1出示的上述收条，不属于“新证据”。原审法院依据上述事实，酌情判决韩某1承担相应的费用，并无不当，本院予以认同。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币50元，由上诉人韩某1负担。

　　本判决为终审判决。