投资客无法贷款起诉退房房贷新政成不可抗力？

投资客无法贷款起诉退房房贷新政成不可抗力？
2010年07月26日1031来源：东南网-海峡导报
房贷新政实施后，很多投资客和炒房客闻风而逃。最近，浙江籍的投资客蒋莉(化名)以“银行不给贷款”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。
蒋小姐不久前刚刚在厦门买了一套二手房，这是属于她的第三套住房，“认房又认贷”的新政发布后，银行将暂停发放贷款。她说：“政策因素影响贷款是我无法预见的。”
近日，记者调查发现，由于房产新政提高了贷款门槛，很多炒房者资金链出现问题，退房率明显上升，相关纠纷也迅速进入高峰期。许多纠纷的焦点都集中在国家贷款政策的变化算不算“不可抗力”，能否成为退房的理由。
拍案新政让投资客资金“被卡”
4月5日，30岁的蒋莉通过中介，向孙先生购买了位于思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。他们双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万元通过银行按揭贷款支付。蒋莉当场支付2万元定金，孙先生写了一张定金收条给她。
蒋莉购买这一套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。
然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，蒋莉不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的打击是，由于之前蒋莉已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。
蒋莉说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新政的这一大背景环境下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。”
炒房者想退房并拿回定金
近日，蒋莉便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。蒋莉认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她则明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。
蒋莉的法律依据是，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。卖房人：这是借房贷新政悔约
孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便蒋莉倒贴2万元，他也不愿意解除合同。
孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台“新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是蒋莉购房时应当预见的风险。蒋莉提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“新国十条”为借口来悔约。
最终，在法院主持调解下，孙先生同意与买主蒋莉解除买卖合同，但只同意返还2万元定金中的2500元。
经厦门思明区法院调解，双方同意解除买卖合同，孙先生退还2500元定金。昨日，记者从思明区法院获悉，蒋莉已经收到孙先生退还的定金。

调查房产新政下退房现象大增
随着国家实施房产新政，厦门房贷出现前所未有的紧张局面。不少投资客、投机客都感受到资金短缺。近日，记者调查发现，随着新政的实施，退房现象开始大量增加。
在退房者当中，一部分是因为银行贷款没有批下来，另外，也有相当一部分退房是因为买家后悔房子买贵了，进而借口房贷政策变化而故意违约。据中介介绍，退房率明显上升，还有很多炒房客因违约退房，连定金也无法追回。
厦门一家银行的法律顾问告诉记者，目前因房贷新政导致的纠纷在房地产案件中占据了很大的比例，他最近也接到了很多这方面的官司。像蒋莉这样的投资客的遭遇是“新国十条”出台后可能引发的典型案件。由于新的银行放贷政策，购买第三套及以上住房的买受人，或者不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，由于无法取得银行贷款，且无力一次性支付房款，从而导致按揭贷款无法实现。
此外，购买第二套房的买受人需要增加贷款首付金，而买受人已经无力承担增加部分的首付金，此时也会导致买受人无法继续履行合同。在这种情况下，不是出卖人起诉要求买受人承担违约责任，就是买受人会起诉要求解除合同，退还合同定金。