日照小产权房

　　日照小产权房

　　最近，随着旧村改造的出现,大量小产权房交易纠纷也不断浮现,在关于小产权房拆迁补偿的归属问题也出现,各方互不相让,问题不断激化,最后只有以有以法院判决告终.其实小产权房买卖一直是国家禁止的交易行为,可这种交易行为一直屡禁不止.那么什么是小产权房?是什么让小产权房存在如此大的吸引力呢?

　　一、什么是小产权房及小产权房交易存在的原因

　　在了解小产权房之前我们首先要了解一些与之相关的内容。首先 什么是集体土地 ，集体土地是指农村集体所有的土地。其次，有哪些用地属于集体土地 ，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、 自留山，属于农民集体有.而小产权房屋就是修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村小产权房产权，即业内所称的"乡产权"，乡产权并非字面意义上由某一级政府颁发的产权，而是在某些乡村里，当地政府未经国家许可，便将村里的土地交给开发商，并由其建设并公开出售的商品房。

　　那么又是什么使小产权房存在吸引力?首先,小产权房价格一般比商品房要低,这是买房冒风险购买的主要原因,一般说来同样面积小产权房与商品房在价格上相差很大;其次,还有一些城镇居民喜欢城市周边的环境,一般市郊的空气比较好,而且没有市内噪音那么大,对于有车一族还有退休的人员有很大吸引力;再次,有些人心存侥幸心理,觉得自己不会遇到象拆迁等问题等等.还有一部分人买小产权房的一大部分原因是根本不知道这事国家禁止的交易行为,以为一纸协议可以保证这种交易;也有一部分说只是想拥有居住权并不想房产证的问题,一旦麻烦找来,问题多的没法解决. 而对于出卖一方的农民来说,小产权房给农民带来一部分稳定的收入,体现出农民对土地享有的权利,也为农村人口从农业劳作转向服务业提供了就业岗位。再有,在农村地区建设大量的居民小区,使农村的生活条件,基础设施都有了极大的改善和发展。

　　二、小产权房交易潜在的问题

　　那么下面就针对小产权房交易存在的潜在的问题进行探讨,以求教于同仁

　　目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了各种潜在的风险。

　　(一)国家关于小产权房方方面的法律规定:

　　1、建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定："房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。"也就是说只有拥有个人房产证，才能证明房子是你的，而不只是拥有使用权。

　　2、《担保法》明确规定："抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，""乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。"

　　3、《土地管理法》第62条规定："农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准"。

　　4、根据《土地管理法实施条例》第26条规定："土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。"

　　5、我国土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　6、《山东省高级人民法院关于审理房地产案件若干问题的意见》第56条更加明确的规定："农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。(二)根据以上规定小产权房人容易产生一下问题

　　第一、小产权房无土地使用权证与房产证，而按照法律规定，集体成员对集体土地只有使用的权利,集体性质的土地使用权是不能在土地性质未变更性质之前进行买卖的，而该土地上建造的房屋与土地是一体的也就无法进行买卖或转让，因此也就无法取得房屋所有权证。

　　农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。小产权房产证也只是证明成员对建在集体土地上的房屋拥有使用权，与商品房的房产证不是一个概念,是个模糊概念，甚至缺乏法律依据。

　　第二、不能用于抵押和贷款 ，贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也不进行登记,也物登记主管机关,协议抵押也以无效告终.

　　第三、易产生纠纷，房屋没有保证，小产权房有相当一部分是村里自己开发的，也就是说时任书记就是开发商头头，如果几年之后，一换届，很可能就会出现纠纷。再者说，村里开发的房子，一般都是以改善村名居住状况名义开发的，没有任何法律保障，没有房产证也没有土地证，出售乡产权的住宅，并不具备正规的房屋买卖合同，而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也可能会因为大队书记的换届而变得没有什么效力。

　　另外，这就容易出现这样一个问题，村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基地，而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素村民开始对自己的出售行为感到后悔，鉴于集体产权的对外销售本身就是一种违法行为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自己的房子，那么购房者就只能处于被动无助的尴尬境地。

　　第四、房子质量无保证 ，房子开发首先必须是具有开发资质的房地产开发企业。而小产权房很多是由土地所在村自行开发的，根本没有资质，在质量、信誉方面都没有保障。

　　开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商品房来说房子质量检测程序相对缺乏，购买房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来说较大。

　　第五、拆迁无补偿 。私下交易并不能将房屋过户，即使把房款给卖房者，实际上房屋的法律所有人还是原来的卖方。将农村土地上建设的房屋向集体经济组织成员以外的人员出售，显然是一种变相的土地使用权出租行为。正因为如此，目前我国尚无对拆迁农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地上附着物的所有人。

　　第六、行为违法，不受法律保护。小产权房屋对外出售本身就是一种违法行为，一旦产生纠纷，法律是不予保护支持的。

　　而有些人以有买卖协议为理由要求房产所有权,而所谓的协议是违反法律规定的,而根据合同法,违反法律的合同自始无效,所以,小产权房的买卖协议本身就是无效的,无法律依据.

　　第七、村民证不合法 ，在我国现行的户籍制度下,拥有城市户口的居民属集体经济组织之外的人,即使他们同集体组织内的人签订了合法的不动产转让的合同,但是如果他们的户口没有落户在组织内,他们就不具有对房屋所在的宅基地的使用权,产权变更是不予批准的,无法进行登记,那么也就无法得到法律的保障。这也正是购买小产权房的风险所在,它没有国家的土地使用证和预售许可证,一旦发生纠纷,购房者的权益得不到保障。

　　针对这一问题,很多开发商为了更好销售房子，避开这一法律规定，而出奇招,就是给买房的城镇户口的消费者办理一个农村的村民证书，就可以以本村村民的名义来买房。而事实上这种由村委印发的本身就带有违法性的村民正是毫无用处的，就连买卖行为的真实性也无法起到证明作用，是不能作为以后有关法律纠纷证据的。

　　针对以上问题，专家提议改变国家政策，以求给小产权房流转以法律依据，有些地方也在试点，但在新的法律发布之前，消费者最好不要够买小产权房，毕竟风险大于收益。

　　[1]张建华.农村宅基地使用权流转模式探讨[J].土地使用制度改革,2005.(3).

　　[2]湖北省应城市财政局课题组.认真做好农村土地流转的思考[J].农村财政与财务,2005,(3).

　　[3]、成都市国土资源局《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》

　　[4]么邱道《先行先试农村土地流转》2007年9月25日21世纪经济报道7版作者单位:四川省地政地籍事务中心