国土部等14部委研究制订方案 小产权房等待救赎

　　小产权房成为舆论的焦点似乎是个必然，一方面是农村土地流转制度的日渐催生;另一方面则是城市居民面对高房价“铤而走险”，小产权房的前途究竟如何?随着14部委的高规格联合调查以及杨宋镇梭草村等公之于众的项目即将面对的命运，在地下默默发展了十多年的小产权房再次被推到了舆论的风口浪尖上。

　　价格的诱惑

　　据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米。据业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。“越是经济发达地区，人口越聚集，小产权与大产权之间房价的差距越大，就越有人买。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士说。

　　调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40%左右。如果你有80万元，可以在二环内买到20平方米的房子;如果运气好，可以在五环内买到40平方米的房子，或六环内买到45平方米的房子。而在五环外的小产权房项目，这笔钱则可以买到近100平方米的房子。

　　利益链驱使

　　基层政府和小产权房开发商之间的利益链也是小产权项目屡禁不止的原因之一。“大多数小产权房都是以‘新农村建设’、‘旧村改造’等名义，由乡政府或村委会主导开发，所获利益归集体所有。”尹中立说，在城市郊区的房地产发展中，现行普遍的开发方式是，由政府向农民低价征地，然后高价卖给开发商，成为政府的财政收入和官员的寻租所得，开发商建成房屋再以更高的价格出售。

　　但小产权房则有所不同。虽然建筑成本与商品房相差无几，但建造小产权房房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也没有缴纳相关税费。除去这几块费用，商品住房价格可以压低70%左右，负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。

　　难以举起的“屠刀”

　　可以说，小产权房的开发是完全处于监管之外的。目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，小产权房的建设根本谈不上立项、规划。所以市场出现了一方面警示乡镇小产权房产有风险，一方面产销两旺的怪象，而且依然有很多正规的开发商和房屋中介参与交易，且少有干预。即使是这次14部委督察，在很多人看来，“一案一处理”也耐人寻味。对于14部委正在研究的治理政策，估计如何处理和善后这种小产权房成了一个大难题。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文称，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。但现在很多小产权项目已经销售完了，开发商挣完钱就没影了，这些土地出让金由谁来补交?如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，二也会被指“不公平”。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金?如怀柔的水岸江南项目，就将面临开发商人间蒸发、村委会无力赔偿的境地。

　　湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理认为，之所以小产权房这么火，就是因为大家认同了“法不责众”。住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰认为，如果有小产权房未及时发现，应追究相关责任人的失职责任，“大规模轰轰烈烈地建房子，谁会不知道!”

　　■ 观点交锋

　　国土资源部执法监察局局长李建勤表示，对全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理，目前国土部等14部委正在研究制订小产权房清理整治政策方案。

　　观点一

　　不必惊惶，就等着交钱了

　　杨红旭表示，对于违法占有耕地建成的小产权房等情况恶劣的，极有可能施以严厉的处罚措施。对于绝大多数的小产权房业主而言，不必惊惶，就等着交钱了(土地款和相关税费)，“不会超过2020年”。

　　观点二

　　不认同小产权房能合法入市

　　文林峰和方明理则并不认同小产权房能合法入市。文林峰说：“应该分不同情况分别进行处理，小产权房最多可以部分转为保障性住房。方明理提出的办法是：已经建设的小产权房分情况，分别由政府、开发商等收购，作为政府、开发商持有物业，向社会公众出租使用。

　　■ 政策发布

　　2007年6月

　　原建设部发出风险提示，提醒购房者以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

　　2007年12月

　　国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

　　2008年7月

　　国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

　　2009年9月

　　国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

　　2010年5月

　　国土部执法监察局局长李建勤表示，对于各地发现的小产权房问题,将采取“一案一处理”的方式。对于全国小产权房的处理,要等到小产权房处理政策出台后一并处理。