投资地铁盘也有“别别窍” 环境价格要留意

　　楼盘是不是“沾”了地铁就会升值？投资地铁楼盘需要注意哪些方面？中信银行贵宾理财中心理财经理顾夕林就这些疑问接受了本报的采访。
　　
　　
　　顾夕林认为，对于投资商来说，开发地铁沿线房几乎可视做一个期权产品，既可保值又有升值的想象空间；对住房者而言，只需要考虑交通便捷与否和生活设施配套完善与否即可；如果计划投资，则需要考虑以下几方面的因素：
　　
　　
　　一、要具体分析周边环境因素
　　
　　
　　地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理。是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。比如说北京轻轨一开通，两侧2公里内的住宅均价就上涨了10-20%；而天津的地铁开通时，周边房价却没有这么明显变化，反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬，进而带动一批房产投资资金进入天津，推动了后两季均价的大幅上扬。可见地铁沿线的投资价值高并不是一定的。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

　　地铁房需要提前考虑的环境因素有：

　　1、城市经济是否能保持稳定增长？

　　2、未来房产政策是否有所调整？是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升？

　　3、这一地区是否是政府规划发展的地区？

　　4、房产周边是否有完善的生活配套？
　　

　　二、地铁房的价格成长空间分析
　　

　　顾夕林指出，实际上地铁房已经存在一定的泡沫，衡量它是否还具有投资价值，是否在正常的投资价值增长范围内，这些需要通过客观的数据来衡量。
　　

　　建议在关注未来价格上涨空间方面，可以参考以下数据：

　　
　　1、从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价；

　　2、计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因；

　　3、楼盘开发商及物业等一些常规楼盘的比较数据在此也依旧有效。
　　

　　因此地铁房不能盲目投资，需要投资者认真地考察和比较，因为房产投资的流动性非常差，投资周期比较长，这样投资风险的可控性不强，管理难度比较大，精力投放比较多。但是适当的房产特别是地铁房投资，在高资产人群的投资组合中还是发挥了“定海神针”的高价值。

　　楼盘是不是“沾”了地铁就会升值？投资地铁楼盘需要注意哪些方面？中信银行贵宾理财中心理财经理顾夕林就这些疑问接受了本报的采访。
　　
　　
　　顾夕林认为，对于投资商来说，开发地铁沿线房几乎可视做一个期权产品，既可保值又有升值的想象空间；对住房者而言，只需要考虑交通便捷与否和生活设施配套完善与否即可；如果计划投资，则需要考虑以下几方面的因素：
　　
　　
　　一、要具体分析周边环境因素
　　
　　
　　地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理。是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。比如说北京轻轨一开通，两侧2公里内的住宅均价就上涨了10-20%；而天津的地铁开通时，周边房价却没有这么明显变化，反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬，进而带动一批房产投资资金进入天津，推动了后两季均价的大幅上扬。可见地铁沿线的投资价值高并不是一定的。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

　　地铁房需要提前考虑的环境因素有：

　　1、城市经济是否能保持稳定增长？

　　2、未来房产政策是否有所调整？是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升？