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达人支招 教你如何投资更稳健

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 09:15:47

  达人支招1:投资忌用“一颗子弹”


  投资达人:郭女士


  职业:家庭主妇


  年龄:“奔4”


  投资故事:在每次楼价回落时买房


  郭女士的老公具体工作是什么,一般朋友并不清楚,只知道她老公是做投资的,很有钱。

  
  所以郭女士毕业工作3年、生了一个女孩后,就当起了家庭主妇。之后两年时间,郭女士又生了一个男孩,凑成了“好”字。当然,相对于生小孩,郭女士更喜欢的是买房子,从2003年至今,她已经买了6套房,是她所生小孩数目的3倍。
  

  对于郭女士在房地产方面的投资,只能用“没吃过猪肉,也见过猪走路”来形容,其买入的过程非一般“菜鸟”投资者可比,据说主要是受她老公的影响。以郭女士的经济实力,完全可以一次性购买多套房产,但她从来都不会一次性把所有的钱都拿来买房子,而是分批、分时段购入:2004年,郭女士在自己居住的番禺大石买了两套商品房,这是她入货最多的一次;2005年5月出台“出售不满2年的住房全额征收营业税”政策后,楼市遭到一定的打击,她又在当年9月买下了海珠区广州大道南一套三房单元;2006年5月楼市再遇调控,几个月后,她再买入一套两房单元,不过区域换成了天河区的天河公园板块;2008年中,买入了越秀区一套60多平方米的小户型单位;2009年3月,买入珠江新城一套80多平方米的两房单位……郭女士说,今年她还准备买一套房子,不过不是现在,“可能还要再等等”,至于购买的区域和产品,“估计是天河北一带面积大一点的房子”。

  
  对于“为什么分批、分时段买入房子,而不是一次性买入”、“要是全部在2004年买入,那该赚得更多”这样的问题,郭女士的回答颇有资深投资者的韵味。“如果把所有的钱都一次性投入进去,做的就是一锤子买卖,那和赌博没有什么区别,一旦判断失误,很难有修正的机会。”在她看来,投资就是要把资金分成几份,在不同的时段投入市场,即使有一次判断失误,只要其他的都成功,那么结果还是赚钱的。“投资就像打猎,一次性全部投入就像只有一颗子弹,分不同资金、不同时段投入就像多了几颗子弹。你如果只用一颗子弹,打到猎物的几率就小;如果多用几颗子弹,打到猎物的几率当然要大一些。”

  


  郭女士笑说这些都是她丈夫告诉她的,“我只不过是听他的话而已”。

  
  投资心得:每次大调控,都是买房时机

  
  1、每一次大的调控政策之后,其实都是比较好的买房时机;

  
  2、投资不要有太多赌博心态,否则可能没有翻身机会;

  
  3、投资物业的区域、大小要有所不同,这样总能买到涨得最快的房子。

  
  达人支招2:我只关注两类型物业

  
  投资达人:Z先生

  
  职业:企业高管

  
  年龄:40多岁

  
  投资故事:有闲钱就入楼市

  
  Z先生是一位化工厂高管,谈到投资心得时,他说很多专业投资者是为了等升值后将物业转手获利,而自己不是这类人,“有闲钱时就考虑入楼市,但我比较侧重于将物业出租长线持有的那类,当然,也不排除在价位合适时将物业转手”。至今投资了多少物业,Z先生一时还难以回答上来,“因为都是老婆在打理,自己只是输出一些选楼的理念而已”。

  
  朋友说Z先生是个投资“雷人”,“如果看上一套物业,为了避免选择邻居的麻烦,他会干脆买下一整层的物业,胆量很大”。而这个,恰恰是Z先生的精明之处———,“既然是自己看上的物业,且确实是投资用的,就不用考虑太多物业通风、采光等问题,仅仅看价格 是否合适、是否容易出租、回报率如何就可以了”,Z先生说。比如他曾购置了天河北中信的一批公寓,“一套公寓,买回来时是90多万元的总价,之后放租的租金达1万元/月,上个月租约到期了,新租金随整体行情有所下降,但也能租8000元/月,回报率就不错”。

  
  除了这种公寓产品外,Z先生也非常留意豪宅物业。“如果有足够的闲钱,我就会考虑大物业,比如真正的豪宅产品,不要以为这种单位价格很高,但是这批租客舍得花钱,租金水平也会比较高”。Z先生说,自己投资的豪宅物业如二沙岛、天河北等区域都有,也多作为出租用。尽管Z先生未肯透露其具体收益,但从其自信的言谈中可知收益不会低。从一些中介公司的成交记录可见,2005年时二沙岛不少二手别墅价格在1万-1.3万元/平方米之间,租金也超过1万元/月,如今这些别墅价格已翻了两三倍甚至更多,租金也水涨船高。

  


  投资心得:只关注两类物业

  
  Z先生最近几年投资不少,但据说只选两类型物业:一类是中心城区的中小户型,一类是真正的豪宅物业。至于如何挑选物业,“只需看价格和租金,不用太在意物业的通风、采光等自住性能。如果你以选自住物业的标准来选投资物业,就会很困难,比如现在的公寓基本都是黑厨、黑厕且不带阳台的,如果用作投资,这些都不是问题”。

  
  哪类型房子的出租率才会比较高?Z先生说,他只留意写字楼、商业区集中地带的物业,“这些商务地带,会聚集较多银行、外资企业等白领、海归人士,他们出得起价钱,物业较易出租。当然了,如果要令物业租更高的价格,你得把房子好好装修一番,配置也得齐全一些”。

  
  达人支招3:要赚钱,就要忍得住手

  
  投资达人:于小姐


  职业:香港公司高级行政人员


  年龄:40多岁


  投资故事:要忍得住不卖,也要忍得住不买


  于小姐来自香港,对她来说,她买房买的就是中国经济及广州楼市持续看好的未来。于小姐早年在香港已开始投资房地产,小有斩获。不过,近几年相比内地房地产如火如荼的形势,香港市场要逊色不少。在她眼里,香港房价的“绝对值”已经很高,而广州的房价仍处在低位。于小姐说,投资广州楼市,一是“安全”,二是同样一笔钱,投在香港与广州的回报相去甚远。从2005年开始,于小姐每周坐广九直通车来一趟广州,考察市场。


  由于时间有限,于小姐的投资风格是只看一手楼。2006年初,她经中介推荐看了体育西的单体楼尚河居 ,当时的价格为8500元/平方米,带简单装修,她看中这个楼盘地理位置好,离体育西地铁站近,且靠近天河城,一口气买下3套,考虑到便于出租,3套选的都是50多平方米的一房单位。“从收楼后,租客就没有停过”,为于小姐服务的中原地产经纪何先生介绍说,她只花了不到1万元买了些家具,就开始以租养供了,当时月租金差不多2000元,每月只需要在租金收入外加多一点钱就够了。


  2007年初,广州楼价开始急涨,于小姐买的单位价格已升至1.6万元/平方米,当时有二手买家想买她的两套单位,但她只决定卖出一套,获利达90%。于小姐感觉还可以再涨,果然,到了2007年底,该单位的二手价已涨至1.9万元/平方米。此时,于小姐预感到楼价短期内涨得太快,于是果断出手又卖出一套。两套相差大半年时间,每平方米的收益增加了3000元,获利增加了15万元。最后一套单位,于小姐继续持有,如今的月租金保持在2500元的水平。


  2009年下半年,广州楼市再现疯狂,于小姐并没有追涨,而是在等待时机。以她在香港的经验,就是要忍得住手,虽然她长期看好广州楼市。于小姐现在正物色一些2万元/平方米左右、地理位置好的一手楼盘,如果这一轮政策调控令楼价有所回调,她认为又是买入的好时机。


  投资心得:短期放租,长期获利出售


  短期放租,长期获利出售,这是于小姐投资广州房地产市场的法则。于小姐认为,忍不住手,就赚不到大钱。但要注意“守”的成本不能太高,最好要有理想的租金来支撑按揭费用。当然,“忍得住手”还包括在房价高的时候,即使手里有钱,也不要轻易追涨,因为那样会有风险。


  达人支招4:快进快出,靠银行赚钱


  投资达人:苏小姐


  职业:服装设计师


  年龄:35岁


  投资故事:投资从婚房开始


  2005年底,在广州打拼几年的小苏,开始和男友物色婚房。那时,男友在荔湾区已有一套90多平方米的房改房,但物业素质不高,小苏决定换一套婚房。


  不久,小苏在白云区某小区内买到一套婚房,130平方米的四房两厅,总价80多万元,赠送十多平方米的入户花园,南北通风效果非常好,且山景视野极其开阔。当时小苏的月薪只有5000元左右,购买了婚房后,小苏夫妇手头的积蓄已所剩无几。那时房价开始上涨,但幅度不大,小苏决定把荔湾区的房子卖掉,结果还不错,除了收回装修成本,赚了白住还有余。“用剩下的余款,2006年初我们又买了一套65平方米的小户型,两房一厅小跃式,计划将来出租。”就是这两套当时购入价才6000多元/平方米的房子,到2007年底已经涨到1万元/平方米。


  鉴于供两套房的压力,小苏决定抛售其中一套。经过权衡,2007年底,小苏决定把大户型卖出,小户型留着自住,“毕竟我们现在还年轻,还未到享受人生的时候,这一次转手,不仅还清借款,手里的现金也从几万元翻了几倍”。


  此次买卖让不懂地产的小苏尝到了甜头,在感受到房地产投资的巨额利润后,开始了由自住客到小投资客的转变。经过几次倒手折腾后,小苏手头已有近百万元的现金流。目前小苏虽然自己仍住在一套小房子里,但手头同时拥有的物业已有3套。


  投资心得:借银行的钱,替自己赚钱


  1、快进快出,靠银行赚钱。小苏身边有不少朋友在炒房,但很多都是用自己的存款在买卖,不愿向银行贷款,觉得让银行白白赚利息太亏。小苏则认为,手头的现金是有限的,如果利用银行的钱快进快出,赚钱的机会更多。


  2、关注房子的自身质素。小苏挑房子的时候,重视房子本身的品质,并不看重楼盘的概念炒作等,小苏认为,每个概念都会很快被复制,房子的环境、质量、楼层、结构、采光等才是最重要的。


  3、让房子变得更完美。小苏卖出的房子都经过自己精心设计,出于自身专业的优势,出售时,很多客户都是先喜欢上房子的装修风格,曾经有一套房子有三个客户同时交了定金。

  达人支招1:投资忌用“一颗子弹”


  投资达人:郭女士


  职业:家庭主妇


  年龄:“奔4”


  投资故事:在每次楼价回落时买房


  郭女士的老公具体工作是什么,一般朋友并不清楚,只知道她老公是做投资的,很有钱。

  
  所以郭女士毕业工作3年、生了一个女孩后,就当起了家庭主妇。之后两年时间,郭女士又生了一个男孩,凑成了“好”字。当然,相对于生小孩,郭女士更喜欢的是买房子,从2003年至今,她已经买了6套房,是她所生小孩数目的3倍。
  

  对于郭女士在房地产方面的投资,只能用“没吃过猪肉,也见过猪走路”来形容,其买入的过程非一般“菜鸟”投资者可比,据说主要是受她老公的影响。以郭女士的经济实力,完全可以一次性购买多套房产,但她从来都不会一次性把所有的钱都拿来买房子,而是分批、分时段购入:2004年,郭女士在自己居住的番禺大石买了两套商品房,这是她入货最多的一次;2005年5月出台“出售不满2年的住房全额征收营业税”政策后,楼市遭到一定的打击,她又在当年9月买下了海珠区广州大道南一套三房单元;2006年5月楼市再遇调控,几个月后,她再买入一套两房单元,不过区域换成了天河区的天河公园板块;2008年中,买入了越秀区一套60多平方米的小户型单位;2009年3月,买入珠江新城一套80多平方米的两房单位……郭女士说,今年她还准备买一套房子,不过不是现在,“可能还要再等等”,至于购买的区域和产品,“估计是天河北一带面积大一点的房子”。

  
  对于“为什么分批、分时段买入房子,而不是一次性买入”、“要是全部在2004年买入,那该赚得更多”这样的问题,郭女士的回答颇有资深投资者的韵味。“如果把所有的钱都一次性投入进去,做的就是一锤子买卖,那和赌博没有什么区别,一旦判断失误,很难有修正的机会。”在她看来,投资就是要把资金分成几份,在不同的时段投入市场,即使有一次判断失误,只要其他的都成功,那么结果还是赚钱的。“投资就像打猎,一次性全部投入就像只有一颗子弹,分不同资金、不同时段投入就像多了几颗子弹。你如果只用一颗子弹,打到猎物的几率就小;如果多用几颗子弹,打到猎物的几率当然要大一些。”

  

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