房改房的有关问题

1、什么叫房改房？

答：房改房就是指职工已按照国有住房制度改革政策购买的公有住房。

2、已购公房能否上市？如果可以应如何上市？

答：已购而且手续完备的公房是允许上市的。已购公房如果需要上市必须遵循以 下程序办理：

（1）准备上市的房改房应先由广州市房地产测绘所确认房屋测量面积。

（2）职工将已购公有住房上市，应如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定，如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，提交以下材料向市房改办申请办理所购公有住房上市核准手续；《广州市职工已购公有住房上市核准表》（一式六份）；《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；交换、赠与的，必须按成本价付清房款；《广州市公有住房买卖协议书》。

（3）经市房改办核准，允许上市的，应按出售、出租的有关法律、法规、办理交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记手续。

3、已购公房应如何进行出售交换？

答：已购公房如进行出售交换时必须按以下程序进行：

（1）未分摊共有建筑面积的，到市房地产测绘所办理委托测量手续，计算应分摊的共有建筑面积；

（2）到市房地产交易所办理过户手续。产权人在市房地产交易所发出《房屋交易过户通知书》之日起30天内，按规定交纳有关税费及国有土地使用出让金，并按规定把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到上述交易所办理过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取〈房地产证〉。

4、已购公房赠与要办理那些手续？

答：如果是已购公房需要办理赠与的必须按以下程序进行：

（1）未分摊共有建筑面积的，到市房地产测绘所办理委托测量手续，计算应分摊的共有建筑面积；

（2）到市房地产交易所办理过户手续。产权人在市房地产交易所发出《房屋交易过户通知书》之日起30天内，按规定交纳有关税费及国有土地使用出让金，并按规定把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到上述交易所办理过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》。

（3）到公证处开具《评估介绍信》后，持该介绍信和上述有关房屋产权的证件到市房地产估价所估价，并持该所出具的有关资料到公证处办理公证。

5、对房屋上市买卖的行为可以委托中介代理进行吗？中介代理的收费有具体规定吗？

答：可以的。因为房地产中介是一种为房地产买卖双方介绍交易，以获取佣金的单位商业机构。

国家有关部门对房地产各种中介服务收费标准都有明确规定：

（1）房地产咨询费

凡是向房地产中介机构咨询有关房地产政策、法规、技术等服务的行为都是属于房地产咨询，必须支付房地产咨询费。房地产咨询费按服务形式可分为“口头咨询费”和“书面咨询费”。

* 口头咨询费：按照咨询服务所需要时间结合咨询人员专业技术等级由双方协定收费标准。

* 书面咨询费：按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合物业金额大小计收：普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费提幅到咨询物业金额的2.5%左右。

（2）房地产代理费

对房地产代理收费的原则是商品房价值量大的，收费比例低，价值量小的，收费比例高，分档次计收：

* 交易额50万元以下，收费为交易额2%；

* 交易额50万—100万元部分，收费为1.5%；

* 交易额100万元以上部分，收费为1%.

如果是独家代理的，收费标准是由委托方与房地产中介机构协商，适当提高到3%.

6、房屋买卖的中介服务费应该由那方支付？

答：按国家有关部门规定，房屋买卖经过中介机构代理的，如购房者委托中介机构代买房屋，其中介服务费由购房者支付。如果是卖房者委托中介机构代卖房屋的，其中介费则由卖房者支付。如果买卖双方协商同意时也可由买卖双方各付50%.

7、房改房上市交易属于私房交易吗？国家对房改房上市交易有那些优惠政策？

答：房改房尽管属于私人拥有，但由于房屋来源不同，所以它与普通私房在交易上是有不同的政策对待。

政府为了支持房改房上市，提供了非常优惠的政策，如交易时免征营业税（及其附征的城市建设税、教育费附加等）、土地增值税，自住满5年以上的，免征个人所得税。比起正常商品房的交易税费可谓着数多多。

以下为房改房上市交易税费和过户所需的资料：

买方：

（1）交易管理费：房价的0.3%；（附身份证及其复印件）

（2）印花税：房价的0.05%；（附房改房转让申请审批表或买卖契约的原件）

（3）契 税：房价的3%.

卖方：

（1）交易管理费：房价的0.5%；（附身份证及其复印件）

（2）印花税：房价的0.05%；（房地产证及购房发票收据原件）

（3）土地出让金：交易评估价的1%；未满5年的交个人所得税1.3%；（房改房上市需由房改办开具准入证明）

（4）地价评估费：200元；（共有人同意卖房的证明原件）

8、房改房上市能卖出好价钱吗？

答：房改房上市未必能卖出好价钱。因为房改房大多是旧房为主，即使在市区旺地，价格与相邻的商品房、尤其是新落成的一手楼房相比，会有较大差距，所以放盘者不要期望过高。要做到心中有数，最好先到附近楼盘了解一下本地行情再作打算。

9、房改房上市买卖前还需要注意那些问题？

答：房改房上市买卖前特别要注意原房的公摊面积是否已经经过处理。未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，须经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积。

对于十层以上（包括十层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买；对于十层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买。

已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责。

已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

10、购买房改房可以办理按揭手续吗？

答：购买手续完备的房改房是可以办理按揭手续的。除其申请条件供楼贷款程序与商品房按揭申请手续基本相同外，区别之处在于：卖方必须提供广州市房改办同意所交易的房改房的上市核准证明以及国有土地使用权出让金、所分摊的公有面积价款缴交证明。此外，若卖方出售的房改房以标准价购得，则在将出售价的增值部分 20%缴存单位的基金专户，由银行认可的中介公司代办交易过户手续。

11、如何确定公有住房的出售范围？

答：凡经广州市房地产管理局确认产权来源清楚、同意出售的公有产权住房，均属出售的范围。凡产权尚有争议的多或可以改造成营业用房的，或与办公，科研、教学、生产大楼相连接无法分割的，或具有历史纪念意义的，以及房地产管理部门确认不宜出售的公有产权住房，都不属于出售的范围。房改方案开始实施后，房管部门和各产权单位要首先组织建国以后建造的质量较好的公有产权公寓式单元套房出售。花园式的单家独院公有住宅和非单元式公有住房（如公用厨，厕）暂不组织出售。

12、哪些人可以申请购买公有产权住房？

答：公有产权住房的主要出售对象是：党政机关、部队龟事业单位，人民团体和全民、集体企业中执行国家统一规定的工资制度的在职干部职工，或离退休干部职工中的现住户，包括属于正常工作调动和人才流动而调离原单位的现住户，每个干部职工家庭只能购买一次。中外合资、合作和外资独资经营企业中的中方职工，如果其工资收入不含有住房消费费用的，也属公有住房的出售对象。已经竣工尚未安排入住的公有产权住房，产权单位应该拿出大部份，面向本单位的干部职工住房困难户出售，并应按照规定从严控制购房职工的住房面积。

13、职工购买公有产权住房以什么作为计价单位？

答；一律以住房的建筑面积作为计价单位。建筑面积依据住房竣工图纸的单元组合面积计算没有图纸作依据的则按实际丈量、单元组合面积以外的建筑面积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入住房分配控制面积的计算范围，但属于单家独用的楼梯和走道，则应作为单元组合面积的范围予以计算。

14、出售公有产权住房的计价，根据哪些原则？

答：出售公有产权住房计价的原则依据是：（1）新建住房的标准价包括住房本身建筑造价以及征地和拆迁补偿费用：（2）旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价；（3）由房管、物价部门共同制定每一年的统一价格标准和评估办法；（4）要根据省的规定，坚持最低限价原则；（5）实行政策性的房价折扣优惠；（6）实行‘超标’加价。

15、住房本身建筑造价包括哪些因素？

答：住房本身建筑造价包括：（1）建筑安装工程费用（2）室外工程费； （3）勘测设计费。

16、住房标准价中的征地拆迁补偿费用如何确定？

答：根据广东省《关于鼓励职工购买公有住房的意见》规定，住房标准价中的征地拆迁补偿费用按实际费用计算或不低于住房本身建筑造价的20％计算。

17、什么叫旧住房的重置价？

答：重置价是重新购置或建造的价值的简称。旧房重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建筑造价加征地拆迁补偿费用。在公有旧住房不能按原始价值出售的条件下，以重置价作为确定售价的依据，是国家统一规定的—项基本原则。

18、房改方案对最低限价作了怎样的规定？

答：为了防止贱价出售公有产权住房，《方案》规定了最低限价的原则，即1979年建成的砖混结构单元式套房，每平方米建筑面积不得低于180元；框架结构的单元套房则不得低于198元；1980（含当年）后建成的，可在此基础上平均每年增加1％：1978年（含当年）以前建成的则平均每年扣减l％，但最多只能扣减30％；质量、环境、装修都比较好的住房，不论是何年建成的，都不应低于每平方米180元的最低出售限价。