一起房产拍卖纠纷案引出的思考朱秀令

一起房产拍卖纠纷案引出的思考朱秀令
文章主题房主拍卖纠纷案房屋所有权城市房地产管理法拍卖法诉讼时效拍卖行为合法性文章内容：一,案情台州市益良食品厂为实施企业外部转制。委托台州伊景拍卖行拍卖座落于椒江南皖街7号的房地产999年9月6日,台州伊景拍卖行发布了房屋拍卖公告南皖街7号。有临街—■层混合结构楼房间,一层混合结卡勾房屋一间,西边混合结构平房一幢,营计建筑面积504.93平方米,占地面积288.80平方米,起拍价为58.()0万元一999年9月27日,石声依约参加了台州伊景拍卖行在泉之大厦五楼举行的对南皖街7号房屋的竞拍活动,以28万元人民币的价款买到该房屋,并且当场与拍卖人签署成交确认书2000年8日。买受人石声持拍卖人出具的成交证明和拍卖标的的一些证明资料,到该房屋所在地的房地产管理部门办理房屋产权转让登记手续时。才知晓该拍卖标的物建成于995年8月,由于在建房前没有申请办理住房建设项目审批和建设—程规划许可证等手续,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规卖的房屋,座落于椒江区城市规划区内,既没有取得建设项目批文。也没有办理《建设1程规划许可证》,应被鉴定为违章的建筑物,不具有合法性,因此而不能取得合法的《房屋所有权证》2.该拍卖行为是否有效的问题=《中华人民共和国拍卖法》(以二简称《拍卖法》)第2章第6条规定拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利该拍卖标的系违章建筑物,无法申请领取合法的《房屋所有权证》,委托人不具有依法处分财产的权利因此,该拍卖行为应无效。3.拍卖行是否承担赔偿责任的问题。本案例中,买受人曾经向拍卖人询问过拍卖标的产权问题,拍卖人曾明确回答产权清楚,不会有问题因此,根据《拍卖法》第5章第6条第一款关于拍卖人,委托人违反本法第十八条第二款,第二十七条的规定。未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿之规定,买受人石声有权向该拍卖行要求退房并赔偿损失该拍卖行应在接受买受人石声的退房并予赔偿后,再向本案例房产拍窦纠纷紊弓,幽的飓考定,该拍卖标的物属于违章建筑,建房者本人就无法申请领取合法的《房屋所有权证》因此,买受人也不能办理该房屋所有权证转让和所有权登记手续为此,买受人石声以无法领取《房屋所有权证》为理由,于2000年11月8日下午到原拍卖行要求退还所拍卖的房屋,并要求该拍卖行赔偿损失一而该拍卖行则声称,此次拍卖已经公证员公证,而且买受人和拍卖人都已经在拍卖成交确认书上签名,根据《拍卖法》第4章第52条关于拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书之规定,此次拍卖有效=2,本拍卖行只不过是受委托人所托,为委托人办事,与委托人之间只是一种委托关系,而不是一种居间关系一加之房屋产权登记业务知识不属于拍卖行业必须掌握的业务知识范围,因此,拍卖行不该承担赔偿责任,买受人应当去找委托人(即出卖房屋的人)退房和赔偿损失且该拍卖行为已经发生一年多了,早已失去了有效的诉讼和时效二,案析1.所拍卖的房屋所有权是否合法的问题《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律的形式确定了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度建设部第57号令《城市房屋权属登记管理办法》(以下简称《办法》)第5条明确规定房屋权属证书是权利人合法拥有房屋所有权并对房屋行使占有,使用,收益和处分的惟一合法凭证依法登记的房屋权利受国家法律保护《办法》第16条规定新建的房屋,申请人应在房屋竣后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。并应当提交用地证明文件或者土地使用权证,房屋竣工验收资料以及其他有关部门的证明文件集体土地上的房屋转为陶有土地上的房屋,申请人应当自事实发生之日起30口内向登记机关提交用地证明等文件。申请房屋所有权初始登记规定所反映的《建设一程规划许可证》是指由城市规划行政主管部门核准申请人在城市规划区内新建,扩建和改建建筑物,构筑物,道路,管线和其他程核发的证书建设者只有在取得该证和其他批准文件后。方可申请办理开工手续=上述所拍24≮当代经济》!㈩!年第8期中的委托人追偿同时,该拍卖行应从中吸取教训,在今后接受房地产拍卖委托时。主动与当地的房地产管理部门取得联系。查清待拍卖房地产的权属关系后,再实施拍卖行为,以避免或减少此类纠纷4,该买受人诉讼时效是否有效的问题本案例中的买受人。应根据中华人民共和国建设部第57号令《办法》第17条之规定在拍卖成交起的30日内,(即999年9月27日至2月27日)。到当地房地产管理部门申请转移登记。因此,其有效的诉讼时效也应按照《拍卖法》61条第3款因拍卖标的存在瑕疵未声明的。请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受损害之日起计算之规定,从1999年2月27日买受人应当知道权利受到损害的最后之日起算至2000年2月27日三,案评本案例由于所拍卖的标的不具有合法的房屋所有权,不具备《拍卖法》第2章第6条的规定,而且拍卖人又未在拍卖公告上声明拍卖标的所存在的上述瑕疵,因此,该拍卖行为应视作无效且拍卖人应承担赔偿责任;买受人石声并未丧失有效的诉讼时效,仍然有权利向拍卖人索赔损失由此可见,房地产权属管理是房地产管理的基础和核心工作,也是建立房地产市场经济,维护房地产市场秩序,促进房地产业发展的前提而房地产权属登记制度是国家以法律形式确定的,是用以保护公民财产权的必要制度,也是各级人民政府进行房地产权属管理的主要手段,使权利人能依此而获得国家法律的保护。因此,它涉及到所有产权单位和千千万万老百姓的切身利益。也更显示出它在房地产交易,拍卖,租赁,抵押等社会主义市场经济活动中有着不可或缺的重要作用和影响。(注案例中的拍卖行名称,转制企业名称,买受人名字和房屋座落地址等均系化名)(作者单位台州市椒江区房地产管理局)