四类房产合同纠纷分析

　　伴随着东莞房地产市场的火爆和楼价的高企，房屋买卖合同纠纷在所难免。近日，记者就东莞市房屋买卖合同纠纷，采访了市中院民事审判第一庭副庭长彭书红。彭书红告诉记者，房屋买卖合同纠纷主要表现为四种类型：一房二卖;逾期办理房产证;货不对板;价外收费。

　　为牟利一房二卖

　　案例

　　2006年12月11日，余某与某公司签订《××商铺认购协议书》，购房定金为10000元，余某须于2007年3月31日前付清总楼款的40%，若其未能按规定日期足额缴付首期款，则取消购楼资格，公司有权出售该物业，余某所付定金不予退还。双方签订认购协议当日，余某向公司交付了定金10000元，公司出具了收据。2007年2月当余某向售楼部打电话询问铺位有没有涨价时，接电话的人说铺位不卖了，已经整层卖给了别人，已分开卖出去的铺位，准备退钱。

　　法官说法：

　　为防止一房二卖，购房者在签订房屋买卖合同时可以与卖房人对违约情形进行事先约定，并约定适当的违约金数额或计算违约金的方式。如约定履约定金的，定金数额不得超过房价总额的20%。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《物权法》实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在签订房屋买卖合同后、办理房产过户手续前根据《物权法》相关规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人(即买房人)的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

　　逾期办理房产证

　　案例

　　朱某与某房地产公司签订了《商品房购销合同》。合同约定，楼宇实际接收之日起，供完楼款后，卖方须在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因卖方的过失造成不能在供完楼后一年内取得房地产权属证书，买方有权提出退房。朱某于 2001年11月21日交清全部的楼款。但房地产公司迟迟未向他交付房地产权证。该房地产公司给予的答复是：案涉商品房竣工后，经验收不合格，后来经整改才验收合格，在2006年3月30日才取得商品房房屋产权权属证明书。未取得权属证明书之前，业主不可能取得房地产权证。

　　法官说法：

　　在商品房购销合同中，开发商与买主往往会约定交楼日期，比如约定当年9月1日交楼。但因种种原因如验收不合格，开发商在9月1日未能交楼，那么业主办理房产证的日期也要相应后延。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限或合同签订之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任，而违约金在合同无约定的情况下可按照已付购楼款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　价外收费要看清

　　案例

　　2007年，陈某等三人分别与东莞××花园公司签订了商品房买卖合同，约定合同连同附件共17项，一式四份，具有同等法律效力。部分合同(附件三)即装饰、设备标准载明“小区智能化系统”、“公共部分交楼标准”与“毛坯房交楼标准”三部分，该附件底部载明“备注：以上标准部分项目须另付费用，具体费用详见‘费用清单’”。

　　双方在签订以上合同的同时，陈某等三人与××花园公司又分别签署了《××花园有关费用清单》一份，其上载明“除《商品房买卖合同》约定的房价款外，购房人同意另按以下标准支付有关费用：……”该费用清单以列表的形式列明了电视报装、管道液化气安装材料费、彩色可视对讲系统、水电安装及材料费、信报箱五项及各项的收费标准，并在“备注”一栏中载明各项收费的相应折扣。陈某等三人后来拒绝支付这些费，原因是该公司在房价外另行收取费用。

　　法官说法：

　　《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定：经营者不得在标价外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。该规定同样适用于涉案商品房买卖交易。《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》、《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》、《关于重新明确新建商品房销售价格有关问题的通知》，均规定基础设施和公用配套设施的建设费用应列入成本、计入商品房销售价格内，不得向购房者价外收取。水电安装及材料费等属于基础设施，应纳入房价内，不应由业主承担。但合同中其他已约定交付的、不属于基础设施部分的款项，购房者则需要依约履行。因此，购房者一定要理性，不要看中一套房子就急于下定金签合同。给付定金之前一定要问明开发商，除购房款外是否需要交纳其他费用。如果认为开发商可能存在价外收费的违法行为，就不要轻易给付定金。