无权代理的购房 定金应否返还

摘要：本文主要讲述，在房屋买卖过程中，无权代理的行为无效，所支付的定金应返还的案例展示及知识分解。

　　【案件起因】

　　原告沈某诉称，原告与第三人梁某系朋友关系。2011年9月29日，在第三人梁某不知情的情况下，原告代理第三人梁某与被告签订了房屋订购协议一份，并向被告支付了定金20000元。事后，第三人梁某对原、被告之间的上述行为不予认可。原告认为原告的代理属于无权代理，请求被告返还定金20000元。原、被告就此事进行磋商，双方最后确认由被告返还原告定金13000元，但被告一直未予兑现。原告只能向法院提起诉讼。

　　【案件经过】

　　2011年9月29日，原告以第三人梁某的名义(作为乙方)与被告(作为甲方)签订了房屋订购协议一份，约定乙方向甲方购买位于***家园***房屋一套，房屋单价为8500元|每平方米，总价款1584285元，收取定金20000元。该协议特别约定：乙方已支付的定金作为对双方订立《商品房购销合同》的担保，签订合同后，乙方支付的立约定金转为房价款。乙方应为《商品房购销合同》的购买人或购房共同人，乙方不得以任何理由要求变更。房屋订购协议签订后，原告向被告交付了定金20000元，被告向原告出具收款凭证一份，该凭证的“客户签字确认”处写明沈某代梁某。原告还向被告出具了承诺书一份，写明：本人沈某代梁某签订**家园**定购协议，并支付20000元定金，本人承诺该套房屋不退不换不更名，并严格履行定购协议的权利和义务。后第三人梁某对原告代理买房的行为不予认可，原告遂向被告要求被告返还定金20000元。双方发生争议，原告诉至法院。

　　【法院判决】

　　本院认为，原告在没有代理权的情况下，以第三人梁某的名义与被告签订了房屋订购协议，事后也未能得到第三人梁某的追认，故该房屋订购协议对第三人梁某不发生效力。现第三不予追认原告的代理行为，房屋订购协议已无法继续履行，原告要求被告返还定金20000元，被告理应返还。考虑到双方的过错程度，并根据此前双方的调解意向，本院认为被告应返还原告定金13000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

　　被告某置业有限公司返还原告沈某人民币13000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

　　【知识拓展】

　　什么是无权代理?

　　无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。

　　无权代理的法律后果

　　1、本人有追认权和拒绝权。追认是本人接受无权代理之行为效果的意思表示。民法通则第66条规定本人的追认权和拒绝权，且拒绝权须以明示方式表示，默示则视为追认。无权代理经追认溯及行为开始对本人生效，本人拒绝承认的，无权代理效果由行为人自己承受。追认权与拒绝权只需本人一方意思表示即生效，故属于形成权。合同法第48条第2款的规定与民法通则的规定不同：相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第47条第2款对法定代理也做了相同的规定。合同法的规定的特点，一是规定了追认权或拒绝权经催告后行使的期间，二是本人未作表示的，视为拒绝，这一点与民法通则规定的“不作否认表示的，视为同意”正好相悖。对于民法通则与合同法的碰撞，在狭义无权代理为订立合同的，应根据新法优于旧法的原则，适用合同法的规定。

　　2、相对人催告权和撤销权。催告是相对人请求本人于确定的期限内作出追认或拒绝的意思表示;撤销是相对人确认无权代理为无效的意思表示。催告权和撤销权只需相对人一方意思表示即生效，故属于形成权。合同法第47、48条对法定代理和委托代理都做了规定：合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。对于无权代理行为，从效力未定至效力确定，本人有权利，相对人也应有权利。否则，本人未知可否，相对人若信其默认时，本人又拒绝了，对相对人颇为不利。撤销权旨在保护善意相对人利益，故须是善意相对人才得享有，若是相对人恶意，就有“串通”之嫌，适用前述滥用代理权的规定。

　　3、行为人之无权代理行为如确是为“本人之利益计算”，且符合无因管理法律要件时，在本人与行为人之间可构成无因管理之债;反之，如造成本人损害的，在本人与行为人之间发生损害赔偿之债。

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