二手房交易合同纠纷常见问题

　　常见问题：

　　一、过户条款约定不明，容易发生买方要求卖方先履行过户义务，而卖方却要求买方应先履行付款义务等纠纷。

　　解析：

　　1、双方应在合同中明确约定过户的时间。

　　需注意的是：过户条款不宜简单约定为“签订合同多少日后卖方协助买方办理过户手续”。因为一旦出现买方的付款行为未能与合同约定相符，那么卖方按合同约定过户，承担的风险较高。因此，应将过户条款与付款条款紧密结合起来，尤其买方的付款方式为分期付款或向银行申请按揭贷款时，过户条款应根据付款条款的不同情形进行约定。笔者建议双方约定过户条款时应与付款条款一一对应。

　　2、过户条款中应考虑卖方未能依约过户的情形。

　　a、卖方超过约定过户时间达到一定期限的，一方可约定要求继续履行合同并赔偿违约金。

　　b、卖方超过约定过户时间达到一定期限的，一方可约定要求解除合同并赔偿违约金。

二手房买卖注意事项专题

　　二、签订合同时买方未注意“上家户口”问题，合同履行过程中或合同履行完毕后，双方为此发生纠纷。

　　解析：

　　1、签订合同前，应先了解该房屋内户籍信息，是否有上家及上家的上家户口。

　　2、简单的约定卖方应将房户口迁出，日后发生纠纷，即使胜诉，如一方不予配合，执行起来也是相当困难。因此，建议在“户口迁出”条款约定违约金条款，以督促对方履行其义务。目前上海市已经实行“公共户”的户籍政策，户口迁出困难的问题已得到较好地解决。

　　三、违约责任条款应怎样约定较好?

　　解析：

　　1、建议就具体事项如付款条款、过户条款等，分项约定违约责任。应注意是继续履行合同还是解除合同及赔偿违约金的具体规定。

　　2、依据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，因此，如果认为对方主张的违约金过高或合同约定的违约金过低的，可以请求调整。

　　3、应在合同中约定不可抗力条款及情势变迁原则，尤其要注意到目前各地政府出台的限购现策及银行出台贷款的政策等。以免非因双方的原因导致合同不能履行发生纠纷。

　　四、能否要求违约一方支付律师费?

　　解析：

　　1、如双方在合同中未约定违约一方应赔偿对方律师费损失的条款，对于要求赔偿律师费用损失的主张，法院不会支持。因此，应在合同中对律师费、公证费等费用作出约定，才能得到法院的支持。

　　2、主张的律师费损失的，律师费的数额应当符合当地律师收费管理的相关规定。

　　五、发生纠纷，只能向法院起诉吗?

　　解析：

　　1、根据《民事诉讼法》第三十四条“(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”因此，房屋买卖产生的纠纷，由房屋所在地的人民法院管辖。

　　2、根据《合同法》第一百二十八条“当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。”及《仲裁法》等法律的规定，合同双方可以在合同中约定仲裁条款选择争议由仲裁机构裁决。

　　3、仲裁相比较于诉讼，仲裁当事人可以自己选择仲裁庭的组成方式、选择仲裁员，且仲裁一裁终局，结案较快。程序简便、灵活、快捷。但要注意的是：一旦双方约定了有效的仲裁条款，便不能再向法院起诉。因此，合同双方在签订仲裁条款时，应充分考虑。

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