外甥女挂牌出售精神病舅舅住房被判无效

中国法院网讯 卢小姐在外公、外婆去世后，擅自将患精神疾病的舅舅柳建的户籍迁出，随后买下房屋产权，又以产权人的名义将房屋挂牌出售。6月14日下午，上海闸北区人民法院作出一审判决，卢小姐与北方企业签订的有关上海市闻喜路19号的《上海市公有住房出售合同》无效；卢小姐与北方企业公司到有关部门办妥该房屋的房地产权证（权利人卢小姐）的注销手续；北方企业公司恢复上海市闻喜路19号房屋的租赁关系。
上海市闻喜路19号房屋是柳建与其父母从原住房动迁后于1988年5月分配的公房，承租人为柳建的父亲，柳建与母亲均是受配人和同住人。柳建原在上海彭浦机器厂工作，后因严重脑震荡诱发精神分裂症而成为无行为能力人。1989年8月，柳建的外甥女卢小姐作为知青子女回沪投亲读书，户口落在了闻喜路。1992年，卢小姐因和外公外婆不和，搬出了闻喜路19号。随后，卢小姐结婚生子，一直和丈夫住在别处。1993年1月，柳建的父母相继去世，柳建的生活起居就由其兄长柳诚照顾，并且支付闻喜路19号的房租，一直付至去年6月。
去年11月，柳诚忽接到闻喜路19号房屋的隔壁邻居打来的电话告知，有房产中介公司带着陌生人到闻喜路19号看房子，要买这房子。柳诚感到非常吃惊。经过多方调查，柳诚终于弄清了事情的原委。原来是柳建的外甥女卢小姐采用欺骗的手段，谎称该住房的租赁证遗失，于2004年8月13日向北安物业申请将闻喜路19号承租人由已故的外公的名字改成卢小姐自己。2004年10月15日，卢小姐又擅自将柳健的户籍从闻喜路19号迁到闵行区。2004年10月22日，卢小姐与北方企业公司签订了《上海市公有住房出售合同》，将闻喜路19号变成了自己的产权房。随后，卢小姐就将买下的房子通过房产交易中心挂牌交易。同年12月，卢小姐以27.3万元的总房价款将该房屋出售给了案外人宋先生。作为柳建的监护人，柳诚获悉此事后即将卢小姐、北安物业、北方企业一起告上了上海闸北法院，并申请诉前保全。法院审查后依法对该房进行了查封。
原告诉称,闻喜路19号房屋是原告与父母从原住房动迁后分配的公有住房,而第一被告卢小姐当初是 作为知青子女来沪求学才同意其将户籍报入,现原告的父母已先后去世,作为第一被告的卢小姐在未征求原告意见的情况下,擅自将闻喜路19号房屋的承租人变更为自己,将原告的户籍从房屋迁出,在办妥房屋的售后产权手续后,随即将该房屋出售，其行为严重侵犯了原告的合法权益。第二被告北安物业公司明知该房屋内的居住人柳建是精神病患者，还是在未经原告监护人同意并在场的情况下，为卢小姐办理了承租户名更改手续。同时,北安物业公司又在当天代理第三被告北方企业公司和卢小姐签订了《上海市公有住房出售合同》，将闻喜路19号变成了卢小姐的产权房。显然,北安物业公司,北方企业公司均有过错。现要求法院确认卢小姐和北安物业公司对闻喜路19号的公有居住房屋承租户名变更的行为无效，公有住房出售合同也无效。
被告卢小姐、北安物业公司和北方企业公司在法庭上几乎不约而同地辩称，自己的做法符合有关规定，不同意原告诉请。
　　身为柳建的外甥女，卢小姐认为，原告柳建长期住院治疗，属空挂户口，是无民事行为能力人，因此柳建的监护人应先由有关部门指定。自己与北安物业办理闻喜路19号房屋承租手续及与北方企业公司签订《上海市公有住房出售合同》符合有关规定。
北安物业公司辩称，闻喜路19号房屋的出租人是北方企业公司，北安物业公司作为北方企业公司的代理人与被告沈兰办理该房屋的承租人变更手续，符合有关的规定。
　　北方企业公司也认为与沈兰签订系争房屋的《上海市公有住房出售合同》符合有关规定。
法院查实，2002年12月20日，经上海市残疾人联合会批准，有关部门向原告柳建颁发残疾人证，明确柳建的监护人为柳诚。
法院经过审理后认为，原告柳建虽然是无民事行为能力的精神病人，但他是闻喜路19号房屋同住人，柳建在该房的合法居住权应当受到充分保护。被告卢小姐未征得原告监护人同意，通过各种手段成为该房的产权人，致使柳建丧失了对闻喜路19号合法的居住使用权，严重侵害了柳建的合法权益。现原告柳建要求判令被告卢小姐与北方企业公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，合理合法，法院应予支持。对原告要求确认北安物业公司将该房的承租人 变更为卢小姐的行为无效的诉讼请求，由于系争房屋的出租人为北方企业公司，而非北安物业公司，北安物业公司仅系北方企业公司的代理人，因此，原告的此项诉请不符合有关法律法规的规定，对此原告可另行依法解决。