谋发展于共赢之中　树品牌于协作之上

　　迈入21世纪，老百姓住区的可持续发展是实现“以人为本、构建和谐社会”的必由之路，也是实施“国家安居工程”的具体体现。“三分建设，七分管理”，物业管理作为房地产综合开发的派生物和产业链的延伸，实质上扮演着房地产开发延续和完善的角色，是一种社会化和专业化的服务方式。研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，深入探讨行业发展规律和市场变化，对于推动两者之间的协调互补、实现百姓住区的可持续发展均具有积极作用。

　　《房地产这十年》一书的作者谢家瑾女士自上世纪70年代开始从事房地产相关工作，多年来一直忙碌奔波于房地产行业的第一线，亲历了房地产业这十多年风雨兼程的起起伏伏。同时，作为中国物业管理的奠基人和理论研究者，又见证了我国物业管理行业逐渐成为事关民计民生重要产业的全过程。

　　书中，作者以一个房地产专家的视角从上世纪80年代末期轰轰烈烈的房改谈起，到近年来房地产市场宏观调控的回顾与反思，再到近期席卷全球的金融海啸对行业的冲击及房地产“过热”现象的一系列重要观点和阐述，折射了中国房地产行业在改善百姓居住条件、拉动社会经济增长、解决城镇就业等发展方向上需要把握的一些重大问题。伴随着房地产市场的突飞猛进，物业管理行业在发展中不断壮大、在壮大中不断完善，逐渐成为住宅市场化中的一大亮点，现结合书中的观点和启发，拟从以下三方面浅谈一下房地产与物业管理协调、互动而又统一的关联：

　　一、房地产开发是支持物业管理不断发展的基础
　　我国的物业管理行业作为新兴的服务业，始于本世纪80年代初由沿海地区经香港引入，是随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护保养、设施设备的修缮维护以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。因此，作为房地产消费环节的主要管理活动，它与房地产开发建设互动互进，实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。

　　从物业管理释义中，可以得知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。

　　“随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进，以及城市化进程的加快，近几年，我国物业管理呈现前所未有的发展速度，取得了一系列可喜的成绩”，谢家瑾说。与之相对应的是近十年来物业管理行业领域持续拓展，服务质量逐步提升，竞争机制逐渐形成，物业管理理念渐入人心。

　　二、物业管理是房地产企业售后信誉的重要保障
　　物业管理服务质量直接影响房地产开发经营的前景。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，而且有利于加快其市场销售的进度，提升品牌影响力，维护消费者或投资者的利益。具体体现在以下几点：一是有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业使用寿命，充分发挥物业当前的使用价值和后期的潜在价值。二是有利于房地产市场的发展完善。物业管理社会化、专业化的显著特点和良性发展，是和房地产开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。三是有利于提高房地产开发企业的社会声誉。物业管理是房地产开发的售后服务，良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，为企业带来最直接、形象、具体的广告宣传效应。四是有利于房地产开发企业处于竞争中的优势地位。随着百姓生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境，业主花钱买的不仅仅是房子，还有配套的管理和服务。

　　三、房地产与物业管理应相辅相成、形成互补共促发展
　　房地产作为一种耐用品，表面上是一个存量，实际上则是一个连续的服务流量，这个流量贯穿了其全部寿命期。因此，开发企业应积极与物业服务企业建立一种相互支持、配合的“战略合作伙伴关系”。

　　第一、要充分认识物业管理的重要作用和意义
　　虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍，这样做不仅对物业企业，同时也对房地产开发企业造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响消费选择的重要因素。如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于规范化、标准化、专业化的售后服务工作，也就是指物业服务企业的水平的高低。房地产企业物业的管理水平，真实反映出其对物业管理的重视程度。

　　第二、要认真安排好物业管理的前期介入工作

　　物业管理前期介入为物业的正常管理打下坚实的基础，通过前期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和业主档案等。还可以根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，使建设与管理有条不紊的衔接，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。在此期间，开发企业可以与物业企业就设施设备的安装、调试、验收和交房等环节形成共同协商、共同策划的工作机制，使物业企业凭借对物业的专业知识，不仅从建房者的角度，更从用房者与管房者的立场，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，使规划设计更加趋于合理。

　　第三、高标准设计、高水平建设，为推行高品质的物业管理创造先决条件。
　　规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证，它决定了物业管理的硬件条件，完善的配套设施和优良的环境质量是住宅区物业管理的重要物质基础，而这个物质基础的建立有赖于开发商十分到位的规划设计。在项目建设时充分考虑人与建筑、自然环境的和谐统一，绿化、水电、电子监控等配套设施完善，尽量避免车多位少、住房使用功能不全、空调位置失当等这种在整体布局上难以补救的缺陷。同时严格保证施工质量，严守各项科学操作规程，将一流的工程质量呈现给业主，切实保证其物业质量，使它更符合使用管理需求，为树立品牌、打造精品物业项目创造应有的硬件条件。

　　除此之外，保障性住房大批量进入物业招投标市场，面对业主收入水平相对较低、思维理念参差不齐、消费意识淡薄的形势，作为企业独立存在的物业公司，仅仅靠日常物业管理服务费的收取，势必难以维持保障性住房的物业需求，开发企业必要的资金投入能够给予物业公司正常维持的物质保证。

　　总之，无论开发企业与物业服务企业是否具有“血缘关系”，建立两者之间的“战略合作伙伴关系”都具有现实的积极意义。十年房地产发展的经验表明，这种关系既能较好地履行开发企业与物业服务企业对物业管理责任的明确，更能有效防范后期物业管理中的潜在风险，在强强联合，互惠互利，共同发展的基础上，使业主和使用者舒适满意，物业服务企业专心做好物业管理与服务工作。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者系天津市天房物业管理有限公司副总经理