物业管理招投标报价计算公式浅析

摘要： 《 物业管理条例 》 中规定，物业管理项目必须通过招投标来确定管理此物业的物业管理公司。在物业管理招标中，有关投标的报价是非常重要的。本文作者从自身多次参与招投标的实际经验，通过计算、分析各种物业招投标报价，提出自己的见解。
在物业管理招投标中，报价历来是各投标单位最重视的一部分，也是招标单位最关心的部分。招标方对于报价计算公式认真审核，既要保障挑选到合适的物业管理单位，又要达到节省经费的目的；而投标方则在做好技术方案的基础上，在报价上下足功夫，仔细琢磨。
笔者曾在物业管理公司做了多年的市场投标工作，遇到过几种报价计算公式，每每分析比较，收获颇丰。现列举部分报价计算公式予以探讨，供行业企业参考。
一、报价计算公式的“均价优先”原则广东省广州市某物业管理招标报价计算公式
当 X ≥ P 时， [1 －（ X － P ） /P] × 100% × （报价占分）
当 X ∠ P 时， [1 －（ P － X ） /P] × 100% × （报价占分）
X ：各投标单位的有效投标报价；
P ：本项目中所有有效投标报价的平均价。
评价：此种报价计算公式属于均价优先原则，各投标单位的有效投标报价越接近有效投标报价的平均价，则得分越高。
二、报价计算公式中低于平均价，高于最低价的“合理低价”原则深圳市某物业管理招标项目的报价计算公式
价格评分：投标价超过采购预算的价格评分为 0 分。将评标委员会修正后的有关投标人的投标价格，取算术平均值的 90% 作为基准价格（超过采购预算的价格不计入平均值）。等于或低于基准价格的投标报价定为 100 分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格 1% 减 1 分，最低 60 分，如此计算出所有投标人的价格评分。
评价：此计算公式对比上面的例 2 ，有了一定变化，最重要的是“等于或低于基准价格的投标报价定为 100 分”，即无论是最低价还是基准价都是同样得分，“高于基准价格的投标报价按比例减分，最低 60 分”这样就限制了高价，同时高于基准价格也有最低保障 60 分。此计算公式，报价得分差距不会太大。
三、报价计算公式的“低价优先”原则深圳市某办公楼物业管理招标项目报价计算公式
价格得分为： [1- （ SX-S1 ） /SN] × 100
其中 S1 为最低有效报价， SX 为有效投标报价， SN 为有效投标报价的平均值
评价：此报价计算公式实际上为低价满分的公式。如果价格占比例大，就不存在合理报价了，完全取决于报价的高低。
四、综合型报价计算公式深圳某政府投资物业管理项目招标报价计算公式
1. 通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商不少于 7 家，价格分 =[1 － A × |1 －投标报价 /Z|] × （报价占分）
Z- 本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术平均值，并对算术平均值下浮 5% 作为本次招标最佳报价； A- 价格调整系数，当投标报价低于本次招标最佳报价时， A=0.5 ；当投标报价高于本次招标最佳报价时， A=1 。注：当价格分＜ 0 时，取 0 。
2. 通过资格性检查和符合检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商少于 7 家价格分 =[1- （投标价格 - 最低价） / 最低价 ] × （报价占分）
注：当价格分＜ 0 时，取 0 。
评价：此计算公式分两种形式。如果投标单位不少于 7 家，则按第 1 种计算公式计算价格分，最佳报价为略低于平均价；如果投标单位少于 7 家，则最低价为最佳报价。
五、“业主至上”型的报价计算式广东省广州市某事业单位物业管理招标项目评标方法：采用投票评标法，评标委员将根据各投标公司的招标文件和陈述以无记名投票的方式进行投票，得票高的前 3 名的投标人依次作为中标后选人。在价格标开出后，投标人中最高价在的票基础上减一票作为最后的票，最低价在得票基础上增加一票作为最后得票。
本项目设栏标价，栏标价为 160 万元，高于栏标价或低于栏标价的 20% （含 20% ）的投标报价分为废标。
评价：当前物业管理招投标市场基本倾向于合理报价，不应鼓励低价。此计算方法设置了一个栏标价，此栏标价即为业主方测算的合理价位，高于栏标价或低于栏标价为废标。既保证了投标单位不报高价，又确定了报低价仅有的优惠为多一张选票。当然，该计算式最重要的在于业主方要准确测算日常发生的费用而确定栏标价。计算清楚了栏标价，业主就如同吃了一颗“定心丸”，报价怎么变主动权都牢牢掌握在业主手中。业主亦可腾出工夫好好分析投标方的技术与实力了。真可谓“业主至上”。
笔者参加过一个让人啼笑皆非的投标。举办单位在其所属市的采购权威单位连续两次招标，八家符合招标要求的单位报名参加了投标，却不知出于何种原因两次没有中标单位。而第三次招标采取了一种抛弃技术标，无需评审管理方案，无需实地考察，只需报价的“抓阄式”招标法。八家单位仅需提供一个装有报价的密封信封，当场开标。仅凭报价当场确定了最接近平均价的单位为中标人！而八家单位在前两次报标中都已经公开报过两次价了，第三次再报价，报什么价才是平均价，似乎只有靠赌博了，拼运气了。笔者认为，无论是中标的还是没有中标的，亲身经历了此次招投标的同行们，都将终身难忘。招投标市场的混乱，招投标市场的厚黑在这里暂且不提。物业管理投标报价的学问远远超越了那些公式和数字，经验、敏感、分析甚至还加上了赌博。愿物业管理招标市场尽快健康、健全。
以上几种报价方式，其一：若采取低价中标，不利于市场正常运作，造成恶性竞争；掠夺性开发物业资源，使环境破坏；为减少管理成本进而裁减服务人员、削减服务时间，造成服务质量降低、区域性物业管理环境恶化；使甲乙双方处于被动局面，影响社会秩序。其二：若采取合理低价中标，由于人为因素干扰扩大，势必要求招投标体制及法制的完善；资质认定的可靠性要求进一步提高；社会大环境要求进一步改善。其三：若采用合理均价中标，既保障了业主能挑选重服务、重质量、有实力的管家，又为这位管家今后的经营铺平了道路，少发生见缝插针搞经营、捣毁绿地建商铺的急功近利行为。
物业管理逐渐普遍化、社会化，它符合市场发展的规律。作为社会大体系中的一个小零件，也是随着社会进步而不断改善的。我们期待物业管理作为朝阳产业在满足社会化服务发展的前提下健康发展；期待物业管理招投标市场不断完善。
参考文献：

1. 肖建章， 《 物业管理服务案例与招投标实务 》 ，海天出版社， 2003.11
2. 建设部关于印发 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 的通知，建住房 『2003 』130 号