浅议商业物业的管理

摘 要：本文主要从“以旺铺经营为目的”为出发点，论述了商业物业的管理问题。提出了实现旺铺经营目标的措施，从经营定位、品牌选择、购物广场的宣传策划、商场管理、物业管理几个方 面展开详细介绍。并且从物业的角度，提出了满铺经营、利用外环境创收等几点关于商业物业经营的意见。

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1671-8089（2007）01-0092-02

“旺场经营”对于商家来说是核心愿望，每个商家都在不断努力奔向这个目标。因为只有实现了“旺场经营”的经营目标，才能在激烈的竞争中立于不败之地，使购物广场永立商业潮头。

Shopping Mall模式，是一种全新的商业模式，具有特殊的业态，可以直接借鉴的成功运作模式很少，所以就需要不断地探索，不断地调整，不断地创新，使之逐渐符合市场发展的需要，达到旺场经营的目的。

一、实现旺场经营的措施

1、准确的经营定位

商场定位不准确，就像人们前进没有目标一样，终究要迷失方向。除主力店之外，产权式单体店，从业态布局上分析，不能搞大而全的经营模式，而要将之做精，并通过精心的运作，达到名品荟萃、特色鲜明、顾客向往、销售旺盛的经营格局，促进物业保值、增值，实现旺场经营目标。

商场定位是通过周密的、有创意的策划来完成的。在招商工作开始之前，就要实施对购物广场周围商圈的调研工作，根据购物广场所处的地理位置，明确商场定位和经营定位；又根据广场内部区域的不同，明确区域品牌的经营定位。要突破传统百货商店的经营理念，大胆地进行经营布局，不限于“箱包、珠宝、服饰、鞋帽”等品牌经营，要突出购物广场本身的个性。如可以把它经营为“珠宝城”、“茶城”、“陶瓷城”等等，吸纳国际、国内知名产品入驻购物广场，使之成为特色经营店。

对于尚未开业的购物广场来说，要根据当地商圈实际情况，精心策划、准确定位，走出一条符合自身商业特色之路。所以说，旺场经营的关键在于准确的经营定位。

2、品牌的选择

就目前的购物广场，多数的品牌商是本地的代理商，属地化现象严重，往往要进行属地化操作。如果没有丰富的经商经验和资金实力，很难承受住经营的压力，即使进场经营，慢慢地也会因这样或那样的理由而撤柜，所以在选择供应商时，尽量选择源头厂家及当地有资金实力、商业信誉的代理商加盟。外铺要选择高硬度品牌，提升购物广场的档次；内铺要选择中档品牌，适合一定层次的消费群体。

3、购物广场的策划与宣传

策划在现代商场竞争中起着举足轻重的作用。要聘请资深策划人员加盟，制定和实施购物广场总体经营策划方案；也可以实行区域策划与管理的指挥系统。实行区域管理的目的是缩小管理幅度，提高效率；统一策划可以降低策划成本，又可以实现统一对外形象设计、统一宣传理念的目的。

策划人员与公司招商人员可以为商户的经营提供有益的指导和咨询服务，形成商户与购物广场互相依存、互相发展的关系，促进旺场经营。

在某一品牌购物广场的经营模式刚刚建立，尚未被大众认知时，更要进行大力宣传，统一进行企业宣传是一种最佳的途径，让品牌的形象与经营理念深入人心，从而提升购物广场的美誉度。

结合当地的商业特点进行不同形式的宣传，利用楼体、车体、电子屏幕、地区报刊、电视等进行广泛宣传。要体现出购物广场个性鲜明的特点。

要与主力店进行联动宣传，达到互相提升的作用。同时利用好广场内广播对进场顾客进行广场简介、品牌介绍、每日特价，限时抢购的宣传，加深顾客对广场的印象。

适时进行有特色的促销活动。印制、派发DM增强文字宣传力度，推广企业文化。

4、商场管理

商场之间的竞争结果，与商场的管理水平有直接关系。商场管理水平低下，必然导致经营滑坡，终将失败。对于产权多元化的购物广场来说，更要有统一的商场管理的概念。才能树立统一的形象，否则，只会在无序中经营，慢慢地会使顾客失去对广场的信任。

加强营业员的管理,加强营业员文明礼貌的培训，规范营业员服务用语。

各商铺要提高商装的档次，质量标准要规范，要按旗舰店的形象标准进行商装。铺面模特出样、美陈、POP等方面要规范化管理，给消费者一个完整的、统一的商场印象。

结合商场的特殊性，实行灵活多样的经营方式，由“租赁”合作方式，发展并借鉴“联营”、“联营保底”及“区域敞开经营”等多种合作方式并存，以适应不同供应商的需求。

5、物业管理

物业管理是实现旺场经营的基础和保障，完善的物业管理服务可以推动招商及经营工作的开展。物业管理往往通过一定手段达到预期的目的。

购物广场内外设施完好、整洁；大型机电设备正常运营，无事故隐患；安保工作有效落实，彻底消除火灾隐患。强化保洁工作规范，保持清洁购物环境。

提高团队建设，建立起优秀的管理团队。建立一支稳定的、高素质的管理团队是实现可持续旺场经营的先决条件，是“打造百年企业”的资源。要不断的对员工进行企业文化和经营理念的培训，锻炼出一支知识面宽、专业素质过硬、实战能力强、有创新意识的专业化队伍；锻炼出一支同心同德、荣辱与共的优秀管理队伍，敢于面对各种困难和挑战，不断将购物广场的发展向前推进。

二、商业物业的经营工作

1、满铺经营是旺场经营的基础，只有满铺经营，物业管理费的收取才有保障，所以首先要满铺经营，同时要建立完善的物业费核算和收费机制，确保及时收缴各项费用，保证广场的基本运营。

2、利用楼体的一切可用资源进行创收，增加新的经济增长点。

3、充分利用广场外环境优势，吸引各厂家到广场举办促销活动，不仅可以聚集人气，还可以按标准收取场地费用，为广场创收。

4、公司上下实行全员成本管理，节能降耗，消除减利因素，达到增效的目的。

综上所述，我们要提高商业物业管理水平，应该以“旺铺经营”为目标，打造具有个性化特色的购物广场，从市场营销的各个环节抓起，配合有效的物业管理机制，才能使我们商业物业的运作规范化，从而创造更多的利润。