把业主委员会纳入社区建设

一次物业服务会上，有人说：“居民委员会是计划经济的产物，业主委员会是市场经济的产物，我们要用业主委员会取代居民委员会。”

当时我的回答是：“这不反了天啦。”

按照物权法草案的设计，在居民会议、居民委员会与村民会议、村民委员会之外又要设立一个基层群众性自治组织——业主会议、业主委员会。居民会议、居民委员会与业主会议、业主委员会的关系如何，物权法草案未做规定，但物权法草案规定的业主会议、业主委员会的职责许多都与居民会议、居民委员会的职责有交叉。例如，物权法草案规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”对于列举的这些行为，应该说，居民会议、居民委员会都有权管。物权法草案规定业主可以共同选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，居民会议、居民委员会照样可以选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人。这就形成两个会地域有交叉、人员有交叉、职责又有交叉。一件事要设立两个群众自治组织管，势必容易产生矛盾，还给群众增加负担。

应当正视，业主会议、业主委员会与居民会议、居民委员会的法律关系没有理顺。依国务院颁布的《物业管理条例》，居民委员会对业主委员会名曰指导监督，然二者的硬性关系只有两项：一是召开业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；二是业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。两个告知，使居民委员会对业主委员会的“指导监督”显得苍白无力。

而实践的发展是将业主委员会、物业管理纳入社区建设。北京市民政局做出了将居住区物业管理纳入社区建设的意见，顺义区人民政府办公室转发了区建委区民政局关于居住区物业管理纳入社区建设意见的通知。顺义区关于居住区物业管理纳入社区建设意见规定了街道办事处四项职责：一是根据居住区物业管理情况以及社区自治组织建设情况，提出落实居住区物业管理的具体方案和措施；二是负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成筹备组，对业主委员会的组建、换届、改选提出审核意见，对业主大会和业主委员会的日常工作进行指导、监督；三是对辖区内居住区的物业企业的物业服务管理行为进行监督、检查，对不规范行为进行纠正，对物业企业的违规行为提请区建委予以处理；四是及时受理和解决辖区内的物业管理纠纷。规定社区居委会的职责也是四项：一是在街道办事处的指导下，负责业主大会筹备组工作，对业主委员会的组建、换届、改选提出初审意见；二是参加业主大会、业主委员会会议，并在业主大会、业主委员会做出决定前，提出相关建议；三是设立物业管理协调委员会，社区居委会主任兼任主任，业主委员会主任、物业管理企业负责人兼任副主任，协调物业管理企业、业主和居民之间的关系；四是对物业管理企业的服务行为进行监督，对业主委员会的工作给予指导。顺义区这样规定，居民委员会与业主委员会二者的法律位置就清楚了。

北京的经验可以推广，将业主委员会、物业管理纳入社区建设。如果能再进一步，从法律上将业主委员会置于居民委员会之下，那就更好了。居民会议、居民委员会与业主会议、业主委员会之间的法律关系顺当了，矛盾就会减少，工作就好做了。

（作者系北京市法学会房地产分会法律专家、北京大学法学院教授）

原载于《现代物业》杂志2007年1期总第55期