浅谈居委会、业主委员会、物业公司的职能与合作关系

如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。现浅谈一下他们之间的各其作用。
　　
　　三方各其职能
　　
　　一、社区居委会的主要任务与职责
　　
　　社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，他具有基层性群众自治性的特点，是党和政府联系居民的桥梁和纽带，在工作中有着重要的地位，是发展基层社区民主的重要形式，是国家基层政权的重要力量。
　　
　　（一）任务
　　
　　1、宣传宪法、法律、法规和国家政策，维护居民合法利益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产。
　　
　　2、办理本居住社区居民的离退休人员的管理与服务，公共事务和公益事业。
　　
　　3、调解民事纠纷，促进家庭和睦、邻里团结。
　　
　　4、开展便民利民的社区服务，兴办社区的福利事业，指导、管理社区养老、助残等社区服务机构。5、协助政府做好与居民利益有关的公共卫生、环境保护、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作。
　　
　　6、协助维护社区治安。
　　
　　7、向政府反映居民的意见、要求和提出建议。
　　
　　8、组织社区成员开展各种文化娱乐和体育活动。
　　
　　9、开展社会主义精神文明创建活动，教育社区居民爱祖国、爱劳动、爱科学、爱社会主义、移风易俗、尊老爱幼、扶贫济困、助残扶弱、团结互助。
　　
　　（二）职责
　　
　　1、管理职责。在政府有关部门指导下，组织社区成员进行自治管理，搞好社区的卫生、物业、计生、流动人口和治安管理，制定的社区管理目标。2、服务职责。组织社区成员进行便民服务（包括网点服务、家政服务、保洁服务、治安服务、医疗服务等），开展以劳动就业为重点的社会事务性服务，为社区特殊群体提供社会福利性服务。3、教育职责。组织引导社区成员开展法制教育、公德教育、青少年教育、职业培训等，组织社区成员开展各种文化娱乐和体育活动，评选“文明家庭”、《文明市民》，形成具有社区特色的文化氛围，增强社区成员的归属感和凝聚力。4、监督职责。对其他社会组织履行社区服务的职责进行监督与指导，并将监督指导意见及时向上级有关部门或投诉部门进行反馈。二、业主委员会的职责
　　
　　业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
　　
　　业主委员会代表着全体业主，其权力基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构，履行以下职责：
　　
　　1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
　　
　　2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
　　
　　3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业履行服务合同。
　　
　　4、监督业主公约的实施。
　　
　　5、业主大会赋予的其他职责。
　　
　　三、物业公司的职责
　　
　　（一）物业公司工作职责
　　
　　1、贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定
　　
　　办法，认真落实小区物业管理的各项规章制度。
　　
　　2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括住宅小区的验收交接工作；房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程；小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护；小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运；小区的安全巡逻与治安管理工作等。
　　
　　3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作，协助政府执法部门维护好小区的管理秩序，受政府执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。
　　
　　4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务。
　　
　　5、接受小区业主委员会及居民的监督及上级的检查指导工作。
　　
　　6、完成上级有关部门交办的其他工作任务。
　　
　　（二）物业公司服务范围
　　
　　1、住宅小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运；
　　
　　2、门卫传达管理，安全巡逻，协助公安派出所搞好治安管理；
　　
　　3、维护小区内公共设备和公共服务设施，并且就公共设施及所管辖物业有关问题与政府有关部门、单位进行蹉商；
　　
　　4、其他的管理与服务工作。
　　
　　三方各其关系
　　
　　一、业主委员会与物业的关系
　　
　　首先,在业主委员会与物业公司之间，是一种特殊的平等的新型民事合同关系。根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业管理企业,物业管理企业作为独立的经济实体,也是自愿受托于业主提供有偿服务。

二、居委会与业主委员会之间的关系
　　
　　它们之间是一种监督指导与协调的关系。1、在业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组，应当有居委会的成员参加；2，召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居委会的人员列席；3、业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司、筹集维修基金等)，应当听取居委会的意见；4、业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；5、居委会有权监督业委会的日常工作；6、定期召开有业主委员会、居委会参加的交流、沟通、协商会议。这样充分发挥居委会的协调、沟通、指导的作用。
　　
　　三、居委会与物业公司之间关系
　　
　　居委会与物业管理中:(1)参与业主委员会的筹建工作；(2)监督业主、业主委员的工作；(3)参与业主委员会的换届选举；(4)监督物业公司的运营；(5)指导业主委员会的工作。通过这一系列活动,发挥居委会的主导作用。

　　
　　三方合作，相互支持与配合
　　
　　首先，社区居委会是党和政府联系居民的桥梁和纽带，宣传宪法、法律、法规和传达国家政策，维护居民合法利益的基层工作，需要党和政府大力支持居委会的各项工作。其次，三方各主体之间要各负其责，相互配合，形成合力，共创和谐社区。
　　
　　一、各其发挥管理作用
　　
　　物业公司抓“硬件”，居委会抓“软件”，正确处理物业管理与社区管理的关系，避免“多头管理”的现象。重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的相互合作关系，形成业主委员会的自治管理、居委会的社区管理、物业公司的专业管理的行业管理相结合的局面。并且要充分发挥居委会在社区管理中的重要作用，协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要规范业主委员会的自治行为，对业主委员会的职责有明确的界定，要更好的发挥居委会综合协调、维护居民利益的作用。同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能，三者之间相互衔接、相互配合、各司其职形成合力。
　　
　　二、交流沟通形成合力
　　
　　（一）当前在物业管理中，居委会与物业公司之间存在很多问题。
　　
　　1、物业公司进行房屋出租时，应当将出租情况告之居委会，以利于维护社会治安；
　　
　　2、物业公司应当配合居委会各项宣传、检查工作；
　　
　　3、物业公司应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作；
　　
　　4、形成定期交流沟通会议；
　　
　　5、物业公司应当成为小区专业管理的主体，全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”性工作，居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作。总之，物业公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，在明确各自职责的基础上，形成合力，共创文明小区。
　　
　　（二）在业主委员会与居委会之间，存在一定的职能交叉，业主委员会与居委会的功能都发生于整个居住小区。因此，就要采取措施确保业委会职能得以发挥。
　　
　　1、要想有效发挥业委会的作用，就必须定期召开业委会交流沟通会；
　　
　　2、明确业委会的职责、义务，使其支持物业管理的工作；
　　
　　3、督促逾期不交物业服务费用的业主限期交纳，从而实现合同双方的合作与共赢。
　　
　　（三）形成三方一体模式
　　
　　1、建立沟通制度。
　　
　　沟通是实现多方面合作的基础条件，要建立定期的沟通制度。对必须要整改的管理、服务问题，逐一罗列出来，由责任人确定整改日期，三方共同监督落实。其目的就是使一般性管理、服务工作问题在短期内得到修复，逐步消除管理、服务缺陷，增强业主的认同感。
　　
　　2、建立评审制度。
　　
　　三方应定期进行工作评审。由业委会、居委会对物业公司的主要工作进行评审，日常管理、服务工作缺陷处应及时改进，管理、服务工作亮点要进行广泛宣传。物业公司需要“业委会”、“居委会”提供支持、协助的具体问题，通过评审制度也明确下来，实现三方民主议事、责权明确、齐抓共管。
　　
　　3、增强“模式”的实力。
　　
　　三方一体模式工作深入开展，需要有自身的“实力”。这个“实力”的具体表现为：已经做出的管理、服务承诺，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困难和责任，相互间积极配合，物业公司要积极、主动承担其中的人力与财力投入。三方决定的事要在最短时间内保质、保量做好；重大事项、三方统一的事项，要尽快争得相关业主的认可并积极组织实施。
　　
　　4、发挥“模式”的效益。
　　
　　物业公司在兼顾三方利益的同时，也应非常注重社会效益。社会效益实现程度也直接关系到创建和谐社会的程度，物业公司把发挥“模式”效益工作重点，应放在提升社区文化活动及为业主排忧解难上，这两方面也正是业主最关心的热点问题。社区人才济济，物业公司与业主委员会、居委会为他们搭建好多种展示才华的平台，既丰富社区文化生活，又调动广大社会群体参与社区建设。发挥好“模式”效益，会产生良好的社会效益，而良好的社会效益实质上就是物业公司的效益。
　　
　　业主委员会、居委会和物业公司，作为小区内的“三驾马车”，同驱并进。就是说，实现业主委员会的自治管理，物业公司的专业管理，居委会的社区管理相结合，各主体之间各司其职、各负其责，分工合作，相互配合，才能充分发挥各自的优势和积极性，会更好地代表居民的利益，为居民提供更多、更好的服务，社区建设才能探索出一条三方一体促和谐的有效途径。