理财“精英”如何炼成 加息后这样选房贷产品

　　自2007年3月18日起,中国人民银行同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。央行再次将房贷基准利率上调后,5年期以上个人住房贷款基准利率为7.11%,下限利率为6.04%。新利率公布后,对有房贷的市民而言,都意味着要缴纳更多的利息。上海美联物业交易管理部的周颖为此算了一笔帐,假设一套二手物业总价为120万,按贷款7成即贷款金额为84万来算,如果贷款期限为10年,加息前月还款额为9247.476元,加息后为9344.061元,即每月增加了96.585元;如果贷款期限为20年,加息前月还款额为5928.216元,加息后为6039.096元,即每月增加了110.88元。

　　周颖认为,此次加息对于原本就有购房需求的自住型客户不会有太大影响,特别是平时收入比较稳定的家庭,每月多出的近100元月供负担其实并不会对日常生活产生明显的影响。而对于一些投资者而言,就可能会因为考虑到投资成本的增加或受到一定程度的影响。面对此种情况,打算购房的市民又该如何选择房贷产品才会更省钱呢?

　　■直客式房贷:省本钱

　　“直客式”房贷又叫“超前按揭”,就是个人先找银行贷款,然后再去买房。银行直接贷款给买房者,不用经过开发商担保,贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等,都可根据购房者的需求决定。目前,中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

　　优点：买房时可办理一次性付款,这样房价通常可以得到一定幅度的优惠。另外,由于绕过了开发商和中介的环节,“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

　　缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司,因此会多付一笔担保费。并且银行为了降低自身风险,对申请直客式房贷的市民设置的门槛较高。据记者了解,最受银行青睐的“直客式房贷”申请人是政府机关公务员及行政事业单位工作人员。

　　适宜人群：有稳定收入、良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

　　小提示：据了解,有部分人群被明确指明不能享受“直客式房贷”。这部分客户的特点是工作稳定性较差,收入具有不可预期性。这类客户主要包括:机关或公用事业单位非干部编制的工作人员;社保查询情况与借款申请人提供材料不符、社保交纳不正常或未参加社保的人员;有不良资信记录的人员等。

　　■固定房贷:规避加息风险

　　这种房贷产品的特点在于,在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款数额。目前,建行、招行、农行、光大银行都已经推出了固定利率房贷业务。

　　优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整,而将未来的利率风险锁定。

　　缺点：虽然各家银行在推出固定房贷时,考虑到降息的问题,纷纷推出相关对策。但是仔细研究相关产品,在规避降息问题上,可能还是会产生一些费用。例如,光大银行的固定、浮动利率互相转换业务,原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房),办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳一定违约金的情况下,才能申请转办浮动利率房贷。只有固定利率贷款存续期在5年以上的,才免收违约金。

　　适宜人群：主要是3种人,一是有固定收入的人;二是有升息预期的人;三是一些为了锁定风险的生意人。

　　小提示：如果计划短期内提前还贷,或想增加还款额的购房者,最好不要考虑申请固定利率房贷,因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷,违约金高达贷款余额的3%(贷款存续期在一年以内)。

　　■入住还款法:减轻初期压力

　　去年,招行推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解,“入住还款”是指客户在招行办理一手房住房贷款业务时,可以申请从贷款第一个月开始,与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息,无需偿还贷款本金,约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式,归还贷款的本金和利息。

　　优点：有效降低购房者交房初期的经济压力。

　　缺点：由于加上了约定期还的利息,从整体上看,实际还款的总金额会比正常还款多。

　　适宜人群：有稳定收入来源、初期资金不多且面临装修或购买家电等需求的年轻购房者。

　　小提示：记者从招行零售银行部了解到,这项新业务旨在减轻客户初期的还款压力,但并不能节省住房贷款的利息支出。据测算,一笔10年期的50万元贷款,按原先的利率,采取入住还款法,一年宽限期内每月仅需还利息2700元,全年减少月供支出35393元,相当于减少了52%的资金支出。但从第二年开始,客户将恢复正常的还本付息,金额与未选择这项业务的贷款相同。

　　■购房气球贷,期限短利率低

　　今年2月,深发展推出了被部分专家称为市场现行最省息的房贷产品——“气球贷”。深发展的″气球贷″现在有三种期限:3年、5年和10年,与普通的还款方式(等额还款、递减还款)不同,“气球贷”会留下一部分本金在贷款到期时一次性归还,也就是说只有部分本金在贷款期限内分期偿还。整个还款的模式就像气球一样“头小尾大”。

　　优点：通过这样的还款安排,可以抵消因为贷款期限缩短所带来的月供增加。

　　缺点：“气球贷”在还款末期需要借款人一次性偿还较大金额的贷款本金,还款压力较大,届时会有违约风险。

　　适宜人群：深发展宣称,“气球贷”的目标客户是计划中短期持有贷款或房产,但又不愿意或不能够负担高月供的客户。如计划持有房产期限较短的客户、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户,除了月收入以外还有大笔年终奖等其他收入,但每月固定收入不足以负担高额月供,而到期还款能力较强等。

　　小提示：能够承担高额月供并且贷款期限较短的客户,不适合办理“气球贷”。如果客户本来要求贷款的期限就短,那么办理一个短期的普通贷款,就可以享受相应的低利率了。如果办成了“气球贷”,反而会因为“气球贷”还得慢,而增加利息支出。