上海市房地产买卖合同第九、十条如何约定

作者：www.myhouse64.com)《上海市房地产买卖合同》是用于现房交易（包括一手现房和二手房）的示范文本，这份合同正文一共有十四条，外加一个补充条款和六个附件，就正文部分而言，核心条款是四至十条，其中的第九条是关于买方逾期付款的内容，第十条是关于卖方逾期交房的内容。按时支付房款和交房是买卖双方很重要的合同义务，因此，这两个条款和“补充条款”以及附件三“付款协议”一起构成了《上海市房地产买卖合同》中非常重要的内容。在具体操作中，往往也会因第九条和第十条而造成纠纷，究其原因，在于第九、十条都是选择性条款，不同的选择带来的法律后果也是不一样的，所以不能不引起重视。 《上海市房地产买卖合同》第九条和第十条的内容如下：第九条　　乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第 款内容办理。　　（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的 ％的违约金，合同继续履行。（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的 日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起 日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第十条　　甲方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第 款内容办理。　　（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款 ％的违约金，合同继续履行。（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的 日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起 日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的 ％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。（三）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 以下从不同的选项来分析对各方的影响： 一、双方均选择第一款如果双方均选择第一款，则守约方只能要求违约方支付违约金而无权解除合同，也就是只能选择“继续履行合同+违约金”的方式。由于签约时买方一般只付了首付，所以如果买方不付剩余房款，卖方也不能以此为由将房屋另行出售给他人。而卖方交房时，一般已收受了绝大部分房款，如果买方以逾期交房为由解除合同的话，除非房价下降较多，否则对买方来说得不偿失，因此即使卖方逾期交房，买方也轻易不会解除合同。因此，如果双方选择按第一款的话，实际上是对卖方的权利进行了限制，在实务中，卖方一般都会拒绝选择第一款的方式。 二、双方均选择第二款第二款约定了在违约方违约且进行书面通知的情况下，守约方可以解除合同并可要求违约方按未付款或已收款的百分比支付违约金。在实务中,双方大多选择第二款方式。第二款与第一款相比，对违约方的救济有解除合同和要求支付违约金，似乎更全面一些，但仔细分析却仍然存在一些问题。在合同纠纷案件中，当一方违约时，另一方可以要求继续履行合同，也可同时要求对方支付违约金或承担赔偿责任，一定条件下还可以解除合同，也就是说守约方可以选择以下二者之一：1、继承履行合同+违约金或赔偿；2、解除合同+违约金或赔偿。但第二款却没有赋予守约方选择“继承履行合同+违约金或赔偿”的方式，这对守约方其实是不公平的。在房价处于快速上涨期时，卖方即使按合同支付了违约金，但另行转卖却能获得更大的利益的话，卖方就宁愿故意毁约。如果买方想要求更多的赔偿，那就可能会涉及到诉讼和评估，成本会增加，这对买方是很不利的。因此，在房价快速上涨时，卖方往往会因违约成本过低而故意不交房造成毁约。同样，当房价处于快速下跌期时，买方可能也会因违约成本过低而故意不付款，达到毁约的目的。因此，第二款实际上剥夺了守约方选择继续履行合同的权利。 三、如选择第三款应如何约定 根据以上的分析可见，第一款只选择了继续履行合同+违约金，第二款只选择了解除合同+违约金，对守约方的救济都不全面。应当将这两款的规定结合起来，将其作为第三款的内容并予以选择。 双方尽可能作如下约定： 第九条　　乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第 三 款内容办理： （一） （二）（三）乙方逾期未付款，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金。如逾期超过 日，则甲方有权：1）要求解除合同。甲方应将书面的解除合同通知告知乙方，自收到通知之日起的 日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起 日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。或：2）要求继续履行合同。乙方自逾期超过 日起，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金直至清偿。第十条　　甲方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三 款内容办理： （一） （二）（三）甲方逾期未交房，每逾期一日，应向甲方支付逾期已收款

％的违约金。如逾期超过 日，则乙方有权：1）要求解除合同。乙方应将书面的解除合同通知告知甲方，自收到通知之日起的 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起 日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的 ％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。或：2）要求继续履行合同。甲方自逾期超过 日起，每逾期一日，应向乙方支付逾期未付款 ％的违约金直至交房。