订房时该注意啥 法律人士提醒：查验五证、慎交定金及细签合同一

尽管日前市场观望气氛浓厚，但是仍挡不住有迫切购房需求购房者的脚步。日前，多名购房者向本报楼宇热线咨询，购房者在买房过程中经常遇到哪些问题？应该如何应对？对此，楼宇热线记者采访了有关法律人士，他们对这样几种情况进行了提醒。

“早产”房买不得
[事件] 即墨市张先生在去年看好了某小区的一套商品房。该小区当时尚未动工，售楼处是以施工图纸开始预订的。张先生随后交纳了7万元的“首付款”。
可是，日前开发商以建筑材料价格上涨为由要求提高房价。当他提出异议时，开发商却称房屋不具备预售条件，原认购协议无效，要么换签合同，要么按退房处理。
[点评] 北京广盛律师事务所冷奎亨律师称，按照商品房销售管理办法及有关司法解释的规定，商品房在未取得预售许可证的情况下，开发商不得以任何形式向购房者收取定金、排号费等费用，双方签订的房屋认购协议也应当视为无效处理。所以，张先生签订的认购协议在开发商未取得商品房预售许可证前，属于无效协议，张先生无法以此协议追究开发商的责任。

购房定金要慎交
[事件] 日前，延安三路的何女士去外地某小区看房。当时售楼人员多次用房屋热销等言辞，催促她赶快交钱订房。随后她交了1万元的定金。后来，却遭到家人的反对。何女士联系售楼处想退房时，售楼人员以其毁约为由，表示1万元定金分文不退。
[点评] 山东岛城律师事务所陈洁律师认为，既然给付1万元定金订下房屋，那么双方就形成了合同关系，双方就应当依据合同履行权利义务。何女士退房，必然要承担退房的违约责任，售楼处不退定金是有合同依据的。
另外，购房者在给付定金时，一定要考虑周全。另外，还应当注意，所交款项是定金还是订金，一般情况下，订金在毁约时可以退还。

合同细节需仔细
[事件] 马先生去年在东部看好了一套价值百万元的海景房。在缴纳了近十万元的定金后，与开发商签订了正式购房合同，在签合同时，开发商出示了一式四份的格式合同。出于购买新房的喜悦，马先生也没细看合同便在合同上签了字。未曾料到该房屋延期交付一年后才办理了入住，而开发商却按照合同约定只赔付了三千元的违约金。而如果马先生延期付款的话，将要依照合同约定赔偿近三万元的违约金。
[点评] 山东汇海律师事务所刘景昆律师认为，按照合同法有关规定，合同应当是双方当事人协商的结果。马先生的买房遭遇中，购房者与开发商应该是权利与义务对等，按照合同约定给付违约金也应当体现这个原则。因此，在签订合同时，购房者应当预见双方不能履行合同的多种可能，在约定各自的违约责任时一定要仔细分析，以免自己的权益受到损害。

杨超
摘自《青岛早报》