选一套好房子作为过渡 价钱与生活配套是关键

　　

解读过渡性房子

　　当买房子从一生一次逐渐向二次甚至多次转变时，房子在人们心目中的定义也悄悄发生了变化。现在的房子不仅是单纯的居住地点，更向“一种长期的生活消费品”的角色转变。之所以说房子是一种长期的生活消费品，是因为人们为房子付出金钱，房子向人们提供居住处，也改善人们的生活品质。就像买了洗衣机可以解放手，买了电视可以提供娱乐和资讯，买了电冰箱可以保鲜食物一样，只不过房子的使用期要比任何电器都长而已。当人们觉得波轮洗衣机换成滚筒的，普通电视换成纯平的，两门冰箱换成三门的都只是在有条件的情况下提高自己的生活质素的平常事时，那么从小房子换成大房子，从普通居室换成带花园单位，从洋房换成别墅也是具有相同的性质。

　　唯一不同的是，电器的更新换代所耗费的金钱不过是一万几千，而房子则是动辄几十万，但是房子比电器具有更高的保值性，一件旧电器只能买个几十、一百多，甚至只能当垃圾丢了；而房子在再次出售时很可能不仅不会贬值而且可以创造利润。正是因为房子具有保值性的特点，再加上人们有不断改善生活居住环境的渴望，过渡性房子应运而生。

　　何为过渡性房子

　　过渡性房子，顾名思义就是用以过渡的房子，就是在人们看中更好、更合适自己的房子后，把之前一套卖出或出租，而居住在前一套房子的时间相对较短，并且在出售或出租前一套房子时都希望能有较高的回报，这个“前一套”就属于过渡性房子。过渡性房子既可以是人们购买的第一套房子，也可以是第二套房子，只要是为自住的购房行为不断，过渡性房子就不断。当然，大部分普通老百姓购房次数集中在2次，过渡性房子就特指第一套房子。

　　过渡性房子首先肯定是总价相对较低的房子，一般首次置业者资金的储备相对欠缺。但是过渡性房子必须兼备两个特点：满足居住的需求和以后升值的需求。一方面，既然是第一套自住的房子，首先要满足的是居住的需求，要有基本的生活配套，如市场、医院、公交站等；另一方面，过渡性房子以后要用以出售或出租，也要考虑房子所在区域的二手市场是否活跃，哪些户型比较热租或热售等因素。

　　哪些房子具有过渡性特点

　　在房地产市场上，具有过渡性特点的房子按居住适合度和回报率高低大致可以分成三类：一是老城区的小户型。老城区本身的生活氛围和地理优势已经符合了居住性和投资性两大功能，照现在的楼市趋势看，老城区的房价只会不断上涨，贬值的可能性不大。但是，现在老城区的一手小户型寥寥无几，数量相当少。老城区在售的楼盘中，尚有小户型的楼盘只有淘金家园、永怡新都、荔港南湾、美荔人生等。随着老城区小户型越来越少，预计以后二手市场这类小户型房源将会成为稀缺资源，保本不成问题，甚至还有赚的可能。如宝华路某楼盘2房小户型单位，现在二手单价比4年前一手单价升了近1000元。

　　二是旺租区的二手房改房。一般旺租区集中在老城区或商务区周围，这些区域的二手房改房价格要比二手商品房低，而享用的周边配套基本一样，只不过楼龄相对长些，一般在10年以上。这类房源在二手市场是抢手货，无论是租还是卖，价钱都会有利可图。当然，买二手楼相对一手房在手续方面较繁复，还要学会和中介打交道。比如一套东华路楼龄10年的30平方米房改房，二手售价在14万左右。周边市场、学校齐全，二手租价在1200元/月左右，不仅适合自住，也适合日后做投资之用。

　　三是相对偏远区低价房。在老城区或二手旺租区的小户型也好，二手房也好，单价都不低。一套40～50平方米的小2房，在老城区或旺租区最少要20万，而选择白云或芳村等相对偏远的区域，要便宜4、5万。当然，相对偏远区虽然不及老城区繁华，但是生活配套还是完善的，特别是楼盘本身如花园、绿化等方面的环境要比老城区的好，另外生活消费相对较低，这也可为购房者节约不少生活开支。这类房源进入二手市场的价钱也不会太高，以芳村为例，一套45平方米的小区房，价钱在14万左右，二手租价在600～700元/月。

　　从购入价钱、生活空间和费用、日后出租或出售回报等方面对三类房源进行比较，可以说三类房源各有所长。相对第三类房源来说，前两类房源购入价钱较高，日后出租或出售回报比较可观，但是居住的空间较小，生活开支主要在管理费和生活开支方面。第三类房源购入价较低，并且可以提供相对充裕的生活空间；由于地处相对偏远地区生活消费较低，但是交通支出会较多，以后出租或出售的回报不如前两类房源。

　　几大原则选择过渡性房子

　　选择过渡性房子一定要本着“只买合适的”原则。既然一开始就打算第一套房子是用以过渡的，那么就不要过多地把超于现阶段实际情况的愿望加入购房考虑因素中，而是要把这次置业作为三五年后换更合意的房子做资金和经验上的准备。对照以下几个基本原则，能让你买到总价不高、生活方便的过渡性房子。

　　原则一：生活配套要完善，名校留到以后再考虑。

　　既然是过渡性质，孩子的问题就留到再次购买房子时再考虑。不用考虑孩子上学的问题，就可以少顾及一样很令人烦心的事。无论是在老城区还是相对偏远的区域选择房子，生活配套的完善，不仅能保证住进来后生活的舒适、方便，也是日后出售的一大王牌。考察生活配套是否完善，只需要在看中地点周围走一圈，基本就能考察得清楚了。

　　原则二：户型朝向不要太讲究，价钱才是关键。

　　户型朝向好的单位价钱自然贵。退一步讲，朝向不好的单位可以用空调等来补救，反正在广州到了夏天就算东南向的房子也受不了不开空调，至于冬天，少开窗户，管他朝北还是朝东，窝在被子里冷天一会儿就过去了。至于户型，一般说好的户型还是不好的户型其实是“青菜萝卜各有不同”，问题在于如何利用。讲到户型就不能不提装修，假如是选择一手楼，优先选择带装修，自己装修不仅耗精力而且耗费的金钱远比带的装修贵。假如是选择二手房，那更不需要留恋上手的装修，反正自己都要重新装修的，所以在砍价时不要受带装修的影响。至于二手房的户型结构，只要能改动，基本上多差的户型都可以变得合理，而且相对差的户型价钱便宜得多。装修时只要想着动点脑筋就可以省几万，那么再辛苦都会有动力的。

　　日后出租或出售，户型朝向的好坏对租价的影响不大，假如出售，朝向户型差的和好的还是有一定差别的，但是也不算太大。以荔湾一楼盘东南向和西北向的两套小户型单位，一手售价两套相差约10万，流入二手市场后两套的差价缩小到4万左右。

　　原则三：交通是关键，公交车线路要多，站点要近。

　　对户型朝向可以不在乎，但是对交通就不能马虎。原因有二：自住时，便利的交通方便上下班和日常出行；出租时，交通便利也是最大的吸引点。所以交通方便既是为了自住时方便也是为了日后能有更好的回报。

　　原则四：物管费用不能小看，非电梯房是首选。

　　物业管理费从几毛钱到几块钱都有，看上去几块钱好像不多，而且过渡性房子面积又不大，所以很多购房者认为管理费问题不大。其实并不然，与非电梯房相比，电梯房不仅管理费贵，公摊也多。一般电梯房的管理费在1.5元/左右，特别是老城区一般都在1.8元/甚至以上；而非电梯房的管理费0.4元/，最贵也不过0.6元/，还有些大院管理的二手非电梯房是按月全包收费，一个月10到20块不等。以一套50平方米的单位，电梯房以1.5元/管理费算，一个月要75元，加公摊50元左右，一个月大概要125元；而非电梯房以0.6元/管理费算，一个月要30元，公摊20元左右，共70元；两者相差55元，假如是选择大院管理的，相差达到100多块。这样一算，非电梯房的优势不言而喻。况且，过渡性房子只是居住三五年，乘着年轻多爬爬楼梯问题不大。

　　综上所述，过渡性房子就是住那么三五年，购买时总价低是关键。除此以外，居住的舒适度和日后的回报率都要考虑，至于更关注居住舒适度还是注重日后回报率，则因人而异。两者关注的程度不同所选择的房源也不同。最后提醒一点的是，想着以后可以再换一套自己心怡的好房子，这几年住过渡性房子将就点也是有奔头的。 (BJF04/天闲）