签署购房合同的两点提示

案例一：购房合同慎重签，细节条款需明确

2008年8月李小姐通过经纪公司购买张先生房屋一套，并签署了 房屋买卖合同 ，约定“交易房屋在过户前居住此房屋产生的费用由张先生承担，过户之后产生的费用由李小姐支付” 。在房屋过户后，李小姐发现张先生未缴2006年的供暖费，物业公司称不交纳该供暖费，就不同意李小姐对该房屋进行装修，李小姐因此无法进行装修并入住。李小姐找张先生处理此事，张先生认为过错在物业公司， 因2006年并未对该房屋供暖，物业公司无权收取该费用，所以其没有义务交纳此供暖费。之后三方就此事僵持。

律师解析：该案存在两个法律关系。第一，张先生与李小姐之间的买卖合同法律关系。首先，依照 合同法 第150条规定： “出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外” ，张先生作为出卖人应保证任何第三人不得向买受人李小姐主张权利。故本案中，张先生应通过积极的行为保证物业公司不得向李小姐主张权利。其次按照合同约定，该笔供暖费用是房屋过户前张先生居住时发生的费用，应由张先生交纳。故张先生不积极处理的行为已经构成其违反买卖合同的约定，属于违约。本案中，李小姐可以催告张先生在合理期限内解决此事，否则可以要求张先生承担违约责任。第二，本案中另一法律关系为张先生与物业公司之间的供用热力合同关系。本案中，物业公司作为供热企业的代理收款人，其仅与张先生存在供用热力合同关系，与李小姐并无任何法律关系，故其以不允许李小姐装修来要挟李小姐交纳该供暖费无任何法律依据。在本案中，张先生应向物业公司交纳供暖费，然后另案起诉物业公司要求其予以返还，而不应将纠纷转嫁至李小姐。律师提示：在二手房购房过程中，因物业交验引起的相关纠纷给买受人带来很多风险。为了保障买受人的利益，建议买受人在合同中约定预留部分房款，至买卖双方及物业公司之间就所有款项交纳完毕之后，再将此款交付出卖人。

案例二：合同签订需谨慎，勿因贪小蚀把米

张某通过经纪公司购买了位于朝阳区房屋一套，在办理过户手续的前一周，张某在小区内偶然遇到另一购房者王某，王某得知张某刚购买了一套房屋后，表示愿意多加20万元购买张某的房屋，张某觉得有利可图，于是同王某签订了 房屋买卖合同 ，约定一个月后办理房屋过户手续。后原业主违约未按照约定与张某办理过户手续，导致张某也未能按照约定与王某办理过户手续。后王某将张某诉至法院要求张某承担违约责任，张某辩称：是因为原业主违约将房屋再次售予他人，才导致我未能按照约定与王某办理房屋过户手续，合同约定的违约责任应由原房主承担，与我没有关系。最终法院判决，支持王某的诉讼请求，判决张某承担违约责任。

律师解析：案例中张某与原房主签订 房屋买卖合同 后办理过户手续前，将房屋另行出售给王某，张某与王某之间的 房屋买卖合同 是双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，是合法生效的。但张某与原房主之间的合同与张某与王某之间的合同不是同一合同关系，根据合同的相对性原理，只能由张某对王某承担违约责任，而不能直接由原房主承担责任。当然，事后张某也可依据其与原房主之间的合同追究原房主违约的法律责任。

律师提示：合同是当事人之间的法律，买卖双方在合同签订后应当按照合同的约定履行合同义务，任何违约的行为都应当承担相应的法律责任。无论是卖方还是买方，不要因为眼前的一点利益随意的违约，否则会引起不必要的纠纷。