从一案例谈农村房屋买卖的生效要件

　　【案情】

　　2014年2月，原告刘某与同村村民被告黄某某签订房屋买卖协议。双方约定刘某将自己的房屋以3万元转让给黄某某，由黄某某先支付1万元，余款2万元以后支付。在刘某拿到1万元之后，多次讨要余款，黄某某都拒绝支付。同年6月，被告黄某某又将该房屋以3万元的价格转让给邻村村民郭某，并当场拿到价款。于是，该房屋也就由郭某居住使用，原告刘某至今没有拿到余款。2014年12月，刘某向法院提起诉讼。

　　【分歧】

　　关于本案中两份房屋买卖合同是否有效存在两种截然相反的观点。

　　第一种观点认为原告与被告签订的房屋买卖合同有效，且被告与第三人的买卖合同也有效，理由是房屋属于农民自己的私有财产，可以自由买卖，双方当事人签订的买卖合同有效。

　　第二种观点认为，原被告之间签订的房屋买卖合同无效，被告与第三人之间的房屋买卖合同也无效，理由是不具备合同生效的条件。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种观点，根据《物权法》的规定，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和王序划拨给村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。故而，在农村房屋买卖纠纷中，合同效力的认定关键问题在于农村宅基地使用权能否转让。

　　我国物权法第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭等依照下列规定行使：(一)属于村民集体所有的，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权;”。根据我国《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规的规定，农村宅基地使用权必须具备如下四个条件才能转让：1.要经过本村集体经济组织同意;2.转让人和受让人为同村人;3.转让人户口已迁出本村或者是“一户多宅多房”;4.宅基地使用权必须与房屋一并转让。在司法实践中只有符合以上条件，才能认定房屋买卖合同有效。

　　综上，本案中，原告与被告系同一集体组织又为同村人符合第1、2、3要件。原告刘某未经村委会批准，擅自出售房屋给同村村民黄某某，不符合第4要件，故而原告与被告签订的房屋买卖合同无效;被告黄某某与第三人郭某之间房屋买卖合同因为被告黄某某与第三人郭某不属于同一集体经济组织，且根据债权依附物权的原理，被告未取得房屋所有权，其与第三人签订的房屋买卖合同也无效。

　　(作者单位：江西省鄱阳县人民法院)