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农村房屋买卖有效吗?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 18:46:50

导读:现在很多人进行农村房屋买卖后,被房屋出卖人起诉认定无效,很大程度上是因为农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素,房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而反悔,有的要求直接收回已交付的农村房屋,有的要求与买受人共沾拆迁利益。那么,农村房屋买卖有效吗?

农村房屋买卖有效吗

  2007年10月1日开始施行的《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”该规定已经明确了宅基地使用权是可以转让的。但是转让宅基地使用权是有条件的。

  转让宅基地使用权须同时具备以下条件:

  1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员;

  2、受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;

  3、转让行为须征得本集体经济组织同意;

  4、宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。

  司法实践中对农村房屋买卖是如何认定的?

  对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用,农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。

  目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定,而不是强制性效力规范,不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,违反了诚实信用原则。

  因此如确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的买房者却蒙受损失,卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任,而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

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