楼市调控引法律困惑 央视提醒购房者谨慎购房(2)

　　

　　杭州某售楼处销售主管：到目前为止，我们销售部没有收到客户反应强烈要求退房的。因为政策的原因强烈要求退房的。而我们不给退的，这个不存在。如果确实是因为银行的原因导致这个客户不能贷款的话，我们是可以退的。

　　而当另一路记者陪同吴女士以暗访的形式再一次来到售楼处时，还是同一位销售主管接待了吴女士和记者。对于同样的问题，这位工作人员却这样回答记者。

　　杭州某售楼处销售主管：我听出来了，你们现在的想法就是要退订，对不对？是不是不想要这个房子了。Ok没有问题，不想要这个房子，就把银行的证明拿过来确实你不能贷款了。现在你去打这个证明，我可以告诉你，银行不会给你出示这个证明的。如果你这个证明拿不回来，6月1号是我们的截止日期，6月1号之前如果还是拿不出来，我们就直接扣订金了，这是毫无疑问的。

　　售楼处的销售人员坚持说：如果吴女士想要拿回定金，就只能到银行去开具不能首套贷款的证明，随后记者也陪同吴女士和售楼处的另一位工作人员一起到该楼盘的签约银行查询。在某银行的房贷处，银行人员告诉说她说现在银行的征询系统里显示，她没有购房贷款记录，还可以继续按照首套房的条件来贷款。

　　杭州某银行经理：反正以征信为主，反正现在我们也没收到具体文件，反正以征信打出为主。

　　杭州某银行工作人员：没有信息就是没有贷款。

　　购房人吴女士：那我已经有一套房子了，你给我贷可不可以吗？

　　杭州某银行工作人员：现在是没有说不可以。

　　虽然银行说能贷款，吴女士更加迷惑了，为什么各家银行的说法不一样呢？她很担心，如果按照房产公司的要求继续再申请贷款，万一银行中途在把她它的这套房子算成二套房来算，她就没有能力支付50%的首付了。为了安全起见，吴女士决定还是想退房，可是房产公司却以能够给她以当初约定的按照首套房30%的贷款为由拒绝退还20万元的订金。

　　杭州购房人吴女士：所以我就感觉到呦，我现在好像就进了他们一个圈套一样的。买吧，你这个首付款打进去了，银行里也不能给你保证能不能办下来，办不下来吧你首付款一付给他呢，叫你追加购房款嘛，我们也没这么多钱来追加，所以不买吧，他这个20万定金他又不退给你。

　　因为付不起着增加的10%，周先生要求退房，但是房产公司却以周先生违约为由拒绝退房，并且还要求周先生按照总房价每天支付万分之一的违约金。

　　杭州购房人周先生：现在就是说罚每天是万分之一，他要求就是我这个房子五百多万的话，我每天都要五百多块钱违约金。

　　这件事情是周先生感到非常的气愤，同时也感到很无奈。

　　记者：那你觉得能退掉吗？

　　杭州购房人周先生：很难，推不掉。他现在是不同意退，公司里头。

　　记者：那你觉得责任在谁那？

　　杭州购房人周先生：责任的话我觉得是在他们身上，你比如说当时的承诺是给我说23的，对不对？那就说给我说肯定能做下来，那我才信任我才买，当时他比方是要33的，那我这房子就不买了。

　　周先生认为，楼市新政引发的贷款变化是属于不可抗力，开发商理应自动解除合同，双方都无需赔偿。而房地产商则不认可，说他是没有按照合同履行约定，还是属于违约，由违约引起的罚金照交不误。楼市新政到底属不属于不可抗力，双方争执不下，询问相关部门，也都说难以界定。

　　我们看到，国十条实行了更为严格的差别化住房贷款政策，二套房的首付比例和利率都大幅提高，由此也导致退房纠纷不断上演。究竟国家的政策调整是否属于不可抗力？当下真的成了楼市中的一个争论焦点。正好卡在了新国十条出台这个关口上买房的购房者，更是在迷茫中承担着巨大的心理压力。

　　和周先生一样，宁波的戚小姐的买房经历也是充满着曲折。戚小姐因为之前就在杭州工作过，因此也早就想在杭州买个房子。今年的3月份，她在位于杭州市余杭区的一个叫翡翠城的小区的房子。

　　购房人戚小姐：我是三月十几号吧第一次去他们那里看 ，觉得房子蛮好的，就第二天去定了交了10万的定金，然后后面的话我十八号那天我就去首付了。

　　戚小姐买的是一套150多平米的房子，是按照30%的首付来办理的，在签合同的时候，她却发现她要买的这套房子需要签两份合同。把这套150平米的房子分拆成一套80平米和70平米按二套来签约，这样就把需要多交契税的规定给规避掉了。

　　购房人戚小姐：他说这个组合户型到时候对你有利的，你可以避税她说，你本来140平方以上你有3%的契税，现在你只要交1.5%的契税。

　　对于组合户型，戚小姐当时也不太明白是什么意思，因为早就听说这家房地产公司非常有名，因此觉得应该不会有什么问题，于是就签了着两份合同。但是签完合同后，售楼人员随后又拿出了一份补充协议，也要求戚小姐在上面签字。

　　记者：补充协议上有什么？

　　杭州购房人戚小姐：她说，我乙方向他们购买了401和402两套房子，然后最主要的一点我有异议的，她说乙方主动要求把两套房子打通他说，变成一套。那我就跟他说了，我说这个不是我要求的。她说合同就是这样子的 如果不把合同签了就是到时候我自己认为可能我违约了怎么样子吧。

　　在这种要求之下，戚小姐就在这份补充协议上签了字。售楼人员还告诉戚小姐，这座楼盘的同样户型的都是这样的，让他放心的把协议签掉就是了。因为是第一次买房子，戚小姐还沉浸在兴奋中，并没有多想。后来在朋友的不经意提醒之下，她才意识到这里面可能会有问题。

　　杭州购房人戚小姐：网上就查了一下相关的资料，然后我一查呢我就心里很害怕了，这个房子啊她说一个房子有两本房产证的话有可能是违规的或者是违法的

　　吴女士在她和销售人员交涉了多次之后，依然没有结果。进退两难的她也不知道该怎么办了，他不知道该找谁能够把自己的定金要回来。杭州的楼市在经历过新政之后，和开发商闹出纠纷的并非只有吴女士一个人，一位在杭州做家具经营的周先生也有类似的发愁事。

　　记者：什么时候买的房子？

　　杭州购房人周先生：我是那个16号买的房子，签字签的合同。

　　记者：四月十六号吗？

　　杭州购房人周先生：对，四月十六号。

　　周先生不是杭州人本地人，曾在几年前就在杭州买过一套房子，因为在杭州做了10几年的生意，手里有点积蓄，看着房价涨得越来越厉害，就想在杭州再买套房子。在朋友的介绍下，在新政出台前的前一天4月16号 他选中了位于郊区的一个的楼盘。

　　杭州购房人周先生：也就是16号那天，我等于凑好全部给他付了，首付的23%的钱全部付掉。135万左右付给他，然后他就是当时给我承诺，就是说23%肯定能付下来，我说万一做不下来怎么办，她说你放心吧，肯定没问题。

　　据周先生介绍，他当时买的这个房子是位于杭州市近郊的余杭区的一套联排别墅，总价是580多万，按照23%的约定，他拿出了135万的首付给了售楼处。

　　杭州购房人周先生：我们到合同签掉了大概5天左右，他给我们来个电话，不好的消息，她说银行批不下。

　　售楼处的人员通知周先生，由于实施了房产的新政，所有外地人都不能在杭州买房子。虽然周先生不是杭州人，但是因为他在杭州多年，已经缴纳了一年以上的社会保险，所以还可以在杭州购买房子。但是国家规定，对于已经超过90平米的房子都必须首付在30%以上，因此他必须在补交10%的钱才能够继续办理贷款手续。

　　杭州购房人周先生：关键就是我们现在也没这么多钱，因为你不是说一个小数字，一个10%一增加的话就是说等于增加60来万块钱，这样的话毕竟说起来不是一个小数字嘛。

　　戚小姐在杭州市的官方房产售房网上也查到了自己的房子在上面登记的也是401、402两套房子。她意识到这套房子因为被认定为两套房子可能在以后交易的时候也会很麻烦，于是她就想要退房。正在协商的期间，今年的4月17号的房地产新政的开始实施了。按照新政要求，像戚小姐这样的既没有杭州市户口，又没有在杭州市缴纳1年以上相关保险的人是不具备贷款购房的资格的。即便有杭州市户口，这也被视为两套房子，在首付款比例及利率等方面都要付出更大的代价，会增加不少的麻烦。

　　杭州购房人戚小姐：我也没办法我也很无奈，拖我真的拖不起，我真的只能去打官司了，这样拖着我只能去打官司了。

　　目前，戚小姐由于没有资格在银行贷款买房，地产商也不愿意退首付，因此这个问题就一直悬在那里，迟迟解决不了。

　　记者在采访中发现，像吴女士、周先生和戚小姐着三位购房者遇到的问题都有一个共同点，那就是他们都是在4月中旬以前买的房子。当4月17号，房贷新政实施，国家针对贷款购房的用户做了限制之后，他们在贷款方面受到了政策约束，和房地产公司之间的纠纷也就随之而来。这些购房者的尴尬究竟有没有化解的办法呢？

　　在国十条实施后，有法律专家分析，楼市新政策出台可能引发三种类型的纠纷：一是因为政策调整，买房者看到了房价下调的希望，感觉买贵了，想要退房；二是政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房；三是银行暂停发放第三套房贷款，或是因为对非本市居民发放房贷做出限定，导致合同无法继续履行。这三重因素的叠加，造成不少地方都出现了房地产纠纷增加的现象。

　　记者在杭州了解到，在3月初到4月中旬这段时间里，杭州市的楼房销售量空前火爆，但是从今年4月17号国家的房产新政出台以后，杭州市的楼市交易量急剧下降。在5月中旬举办的杭州市房交会上，4天仅成交33套，创历史新低。可以说这次的房展新政在调控楼市方面效果显著。

　　但是记者在浙江浙联律师事务所，也了解到另外一个惊人的数字。这个律师事务所从4月中旬以后到现在，这个仅有10多名的律师的律师事务所，接到的咨询或者受理的案件达到了1500起左右。而在新政前的1-4月份中旬所受理的诉讼案件，一共也就30来件，每月的咨询也就10余件左右。

　　据浙江浙联律师事务所主任律师戴和平介绍，任何一次房产政策的调整，都会带来违约高潮，但这次从2004年4月底开始的这次，可能是他从业20年来规模最大的一次。记者在采访中也注意到，每隔不长时间他就会有接到关于咨询房产纠纷的电话。戴和平告诉记者，他所接触的关于房产的纠纷案件大多是要求开发商退还还首付或者订金有关。

　　戴和平 浙江浙联律师事务所主任律师

　　戴和平：现在好多购房者要求我们退房，那他贷款贷不下来按理说跟我们是没关系的，那这种是不是我们必须退给他？这种怎么办？

　　对于这次的房产纠纷潮为何来的如此凶猛，戴和平律师认为有以下三个原因：一是，这次国家对房产的调控是“史上最为严厉的一次”。房地产价格深受政策调控的影响，大家对房地产市场缺乏判断力。对于本来余钱不多这部分人，承受楼市变化的能力很脆弱。新政一出台，他们无比焦虑，生怕因为这一次买的房会贬值，因此急于解约。二是，虽然目前国家出台了房地产新政，住建部也发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，但是新政对一些细节，比如二套房等的具体认定还是不明晰，杭州也未出台细则，很多人担心一旦新政出台，房价还会发生大的变动，不想被套牢。

　　戴和平还认为，还有一个原因就是违法违规的成本太低，开发商在经营过程中，没有那个行政主管部门监管他监督他，纵容了一些开发商的违规行为。

　　戴和平：不是没人管得住他，是该管住他的人没去管。

　　戴和平律师还告诉记者，来他这里咨询的购房者很多，平均一天就会有一二十个人来咨询，但是真正想打官司的人是不多的，也许是因为这种官司的成本对于个人来讲还是比较高的。他给记者算了一笔账：假如以一套房加为150万至200万元的房子来计算。花费的费用包括：律师费按照目前行业标准，大约3万，诉讼费包括材料递送等费用2万左右，调查取证，有时候一审下不来，进入二审，整个费用将近10万。这还仅仅是金钱成本，还有时间成本，一般一个案子要经过几次开庭，几番调解，可能需要半年，进入二审的话时间更长。

　　因此他在处理这些案件的时候也会尽量的劝说双方尽量的和解，但是在迫不得已的时候，还是要竭尽全力的为自己维权。

　　我们看到，由政策调整造成的房屋买卖纠纷，对法律界无疑是个新课题。这些违约纠纷属于哪种性质？买卖双方能否顺利解除合同？是否可以免除买房人的违约责任？目前还没有统一的标准。而对具体操作房贷新政的银行来说，他们又面临哪些困惑呢？

　　记者来到浙江省建设银行(5.01,-0.02,-0.40%)，负责房贷的工作人员介绍说，目前建设银行是按照人民银行的相关规定来执行房贷政策。

　　浙江建行工作人员：首套是90方以上的首付三成，二套是首付50%，利率是1.1，那么三套是我们暂不受理。

　　对于如何判断购房者是否是“二套房”？建设银行工作人员告诉记者，目前二套房的界定只能通过人民银行的征信系统和通过客户自行申报的形式来确定是否是二套房。

　　浙江建行工作人员：从夫妻双方都要查，看一下有没有贷过款，只要贷过款就算第二套。

　　记者：征信系统是什么样一个概念？

　　浙江建行工作人员：它上面能反映一个人的贷记卡包括贷款各项情况都能反映出来。

　　据工作人员介绍，现在银行要判定客户是否买的是第几套房子，基本上是依靠中国人民银行的征信系统来进行查询的。在这个系统上能够查询到购房者信用记录和是否贷款购过房的记录。但是工作人员也坦然，假如有人曾经用全款买过房，并且在填写贷款调查时故意不说明自己已经有一套住房，可能银行的征信系统就会显不出来，这样的话就有可能会按照首套房贷来算了。

　　浙江建行某工作人员：人行征信系统没有显示，他自己有没有申报，我们也只能算是首套了。但如果说查出来是二套，就要按照银监会有关规定提前收回贷款。

　　记者在采访中了解到，对于目前的“以房定贷”，实施起来难度比较大。因为要想清楚的了解某个人名下有没有房子，有几套房子，并不是银行一家能查询到的，还要靠房产等其他部门的协助。

　　浙江建行工作人员：以房定贷这些确实是比较难定，所以也希望有关部门能出台一些明细的操作细则，以便我们能更好执行这个房贷政策。

　　银行认为，以房定贷的原则在具体实施上存在不少现实障碍。可是，难道解决了二套房的贷款的界定问题就能解决我们看到的这些房地产纠纷吗？到底是什么原因让房地产纠纷这么难于处理呢？一系列的问题都凸显出政策性违约带来的法律难题。

　　记者走访了浙江大学房地产研究所所长赵杭生。赵杭生认为，中央虽然已经公布楼市的新政，但这是一个较为宏观的政策，具体的解决方案还得依靠行业部门或者地方政府的配合。但是目前，像银行等行业部门和地方政府还没有具体的细节则出台，相互之间不同的标准，导致了相互扯皮纠纷的不到及时的解决。

　　赵杭生 浙江大学房地产研究所所长

　　地方政府在可能的情况下赶快出台执行的而细则，比方到底是认贷不认房，还是认房不认贷，或者两者都认，总要有个统一的说法。现在没有，所以这是纠纷的一个根源。

　　赵杭生说，由于这次的房地产调控来的比较急，很多人没有预测到这一政策的变化。因此这段时间的关于房产的纠纷主要大都是因为政策愿意引起的。

　　赵杭生：表面上好像是调控政策出台带来的，因为确实是这个政策出台以后纠纷增加了，增加了很多。但是从根上讲呢我认为这个还是我们房地产的预售制度带来的。

　　赵杭生认为，预售有很多坏处，他唯一的好处就是解决开发商资金不足的问题。目前这种住房预售制度不仅对房地产市场发展不能够起到促进的作用，反之成了房地产金融风险聚积的根源。

　　赵杭生：那么一旦全部取消预售，对房地产市场肯定是根本性的变化，因为我们国家现在行业我观察了一下，没有一个行业卖半成品。那么只有房地产，所以说房地产这个问题就多了，纠纷也多了，老百姓呢最终受害的。

　　赵杭生介绍说，早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，认为中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。

　　赵杭生：应该这个房地产制度呢，特别是预售制度这个应该取消，因为他是造成很多问题的根源。

　　

　　2009年以来的楼市暴涨，使得房地产不仅脱离了它的基本价值和保障功能，而且沦为游资炒作牟利的投机品。新国十条精准地打击了楼市的投机炒作行为，对它的积极作用市场各方都没有任何异议。但国十条毕竟是宏观调控手段，对由此带来的一系列具体环节上的法律困惑，有关部门应该尽快拿出明确的细则。否则，模糊不清的表述不仅不利于楼市新政的落实，反而会节外生枝，削弱新政策的实际效果。另外，我们想提醒购房者的是，目前仍然处于调控政策频繁出台的时期，各项政策对市场的影响都不小，购房者必须坚持长期关注政策变化，以免给自己带来不必要的烦恼。

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