口头协议--房屋买卖中的“定时炸弹”

　　买房置业，对于很多人来说都是人生中的一件大事。

　　但有的人在房屋买卖过程中，或者因为碍于亲戚、朋友关系，或者因为法律意识淡薄，和对方只是达成口头购房协议，就匆匆交付房款。由此，为十几二十年后的纠纷，埋下了一颗“定时炸弹”。

　　案例一

　　20年未办房屋过户

　　拆迁引发姐弟纠纷

　　说起自己居住了近20年的二手房，市民小林就郁闷，为了这房子，早已离婚的姐姐和姐夫，联手把自己告上了法庭。

　　事情要从1994年说起。那年，大林从单位购买了一套房改房，并先后取得了房屋所有权证和土地使用证。这年底，大林把房子给了弟弟小林住，小林一家在这房子里一住就是19年。2013年7月，因为城市建设，这套房屋拆迁了，烦恼也随之而来，早已离婚了的大林和前夫老张，一起上门找到小林，要求小林把房子归还给他俩。

　　面对“齐心协力”的姐姐和前姐夫，小林哭笑不得又恼怒不已，他拿出从1998年至2004年，有着大林和前姐夫签名的合计1.38万元的收条，和这套房改房的房屋所有权证和土地使用证原件，争辩说，你们不是早就把房子转让给我了吗?只是一直没有协助我去办理过户手续。但大林和前夫都说，1.38 万元是小林交给他们的房租，房屋所有权证和土地使用证原件，只是寄放在小林那儿，他俩在2006年离婚时，对这套属于夫妻二人共同财产的房改房，离婚协议中没有做出分割，现在房子必须归还给他们。

　　姐弟俩的亲情一触即断，两家人争吵不休，小林无奈把姐姐和前姐夫告上了法庭，要求确认双方的口头房屋买卖协议有效。一审法院审理认为，《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”小林的主张缺乏事实和法律依据，驳回了小林的诉讼请求。

　　小林不服一审判决，向三明市中级人民法院提出上诉。

　　二审争议焦点是：双方存在的是房屋买卖关系，还是房屋租赁关系?

　　小林认为，他和姐姐之间存在房屋买卖关系，事实清楚、证据充分。他在这房屋里居住了19年，在支付1.38万元以外，还支付了办理土地证费用 2000多元、水表电表改造费1000多元，而且他们的母亲还帮助自己支付了8000元给姐姐，合计支出2.49万元。大林以1.6万元买来房改房，以 2.49万元转让，符合市场行情。付清房款后，大林把《房改房购房方案》、《房屋买卖契约》、《房屋所有权证》等原件交付给自己，印证了房屋买卖的事实，自己是因为太相信亲情，20年了都没有想到去办理过户手续。

　　大林和前夫老张辩称，因为以前姐弟关系融洽，大林又一直在外地工作，房子给小林居住，为了方便办理房屋的相关手续就把材料原件放在小林那儿，他们没有和小林签订房屋买卖书面合同。

　　事情又陷入了僵局。这时，小林和大林的亲哥哥林某站了出来，他向法庭作证说，当初，这套房改房是由自己的母亲先出资8000元，从大林那儿买来给小林做婚房，当时约定好剩余购房款由小林分期付给大林，所以小林付的1.38万元是购房款。

　　法庭上，小林提出，这套房改房拆迁后，补偿了49万元，他愿意拿出20万元给大林，希望能维系姐弟之间的亲情。

　　三明市中级人民法院审理认为，林某和本案没有直接利害关系，他作为二人的亲生长兄，证言可以采信。从整体事实来看，小林主张和大林之间存在房屋买卖关系，1.38万元是购房款，有事实依据，理由成立。大林主张1.38万元是租金，但双方没有书面租赁合同或是口头约定房屋租金，没有证据证实收取的是房屋租金，而且在从2004年收取完1.38万元的最后一笔款项后，近10年里，大林都没有要求再收取“租金”，不符合常理，所以她的主张缺乏事实依据，法院不予采纳。

　　法院审理认为，小林支付购房款，持有房屋的相关证件，并长期使用、管理房屋直到拆迁，大林实际履行了交付房屋，移交相关证件等卖房义务，法院确认双方存在房屋买卖关系，双方约定的口头房屋买卖合同合法有效。对于大林提出的没有和小林签订房屋买卖书面合同，房屋买卖关系不成立的主张，法院审理认为，由于房地产转让必须签订书面合同的规定，是对办理房地产产权转让登记管理上的强制性规定，不是房屋买卖合同效力上的强制性规定，因为双方没有签订房屋买卖书面合同，并不能导致房屋买卖关系不成立，因此大林的辩解理由不成立，法院不予采纳。

　　依照《物权法》第十五条，《合同法》第八条、第十条、第一百零七条，《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，市中院判决如下：一、撤销原审法院民事判决;二、确认小林和大林之间的口头房屋买卖协议合法有效。

　　案例二

　　购房10年没过户

　　卖家反悔引纠纷

　　无独有偶，不久前，建宁的老王也遭遇了同样的事，因为10年前的一份口头房屋买卖协议，他被原房主告上了法庭，要求他返还住房。

　　老王回忆说，2003年底，他和老孙口头约定好，老孙把一套建筑面积为208平方米的自有住房以3万元的价格卖给老王，但这房子要留一间给老孙的母亲养老。老王先分两次支付了2.4万元给老孙，请装修工小姜进行房屋装修，随后因为老孙不在家，征得他的同意，又分别向老孙的儿子小孙、老孙妹妹支付了剩余的房款，一家人搬进房屋居住到现在，老孙的母亲也在这房里居住。

　　法庭上，老王提供了双方确认房屋交易价格为3万元的录音、4张收条、和有自己姓名的这套房屋的水电费、城市垃圾处理费收费发票。小姜等也为老王作了证人。老王认为，是这10年来房屋价格飞涨，让老孙后悔了当初的交易，而自己法律意识淡薄，不知道要办好各项法定手续，但老孙否认房屋价格是3万元，并提出自己这套房屋没有土地使用权，双方没有办理房屋产权过户手续，不存在买卖关系。

　　原审法院审理认为，老王提供的各项证据和多年实际使用、管理、居住事实，可以证实双方确实存在房屋买卖的事实，老王已经支付了全部的购房款。对于老孙提出的房屋没有土地权，法院向房地产管理部门调查查明，这一房屋是1989年拆迁新建，老孙已经缴纳了土地使用费，该土地性质为划拨地，我国法律并没有禁止“以划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关法定手续，就可以转让。因此不影响房屋转让协议效力，只是转让手续不完善，双方应当按照口头约定全面履行自己的义务，法院审理认为，房屋转让协议成立后，房屋所有权没有转移前，双方依协议建立的债权债务关系依然存在。根据最高院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十五条、《合同法》第三十六、四十、六十、一百零七、一百三十五条，《物权法》第一百四十七条、《房地产管理法》第六十一条第三款，《民事诉讼法》第一百四十二条等相关规定，法院判决：老孙要在判决生效后十日内协助老王办理好房屋所有权、土地使用权过户手续。

　　老孙不服，向三明市中级人民法院提出上诉。

　　三明市中级人民法院审理认为，原判认定事实清楚、适用法律正确，老孙要求撤销一审判决，驳回老王诉讼请求的主张不成立，不予支持，判决：驳回上诉，维持原判。

　　书面合同不可少

　　过户手续要完备

　　打完官司后，两起案件的当事人小林和老王以及他们的家人都长舒了一口气，又都很懊悔当初的大意和无知，给10多年后的麻烦埋下了一颗“定时炸弹”。

　　“房屋买卖是一件大事，不容忽视，有些人在卖房时，或者因为碍于亲戚、朋友关系，或者因为法律意识淡薄，没有写下正式的书面购房合同，没有及时办理好完备的房屋过户手续，给日后带来麻烦。如果证据不充分，很有可能败诉，让一生的心血打水漂，当事人一定要防范这一风险。”在此告诫买房人，在签订完备的购房协议后，一定要及时办理好过户登记手续，以免日后产生不必要的麻烦。