楼市走入利益格局怪圈 物业税成为制度创新选择

　　10年前，开征物业税方案提出时被视为无关痛痒的事情。而“旧事重提”却是在2002年房地产投资增长过快，被视为有泡沫化风险的关键时刻。由于土地制度的缺陷，房地产市场走进了一个“利益格局怪圈”，物业税则成为解决问题的制度创新选择。

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，当中关于税收政策的内容指出：“分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

　　现在伴随物业税试点的酝酿，物业税正以意想不到的速度走来,这项改革将对未来城市土地管理和房地产开发产生重大影响。

　　商品房价格构成发生根本变化

　　国内房价过高的一个重要原因在于，名目繁多的房地产税费直接转嫁到房价当中，其房价中包含了土地批租期限内几乎全部的房地产税费。在改革为物业税后，将房地产税收征收环节后移，新增商品房销售的价格将显著降低。

　　现在国内住宅成本构成中，建筑成本只占40%，地价、税费和其他占到60%左右。开征物业税，将把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，改由购房者以后分期交纳。根据美英等国的经验，在购买新房这一环节上，消费者可大大减少首次购房支出。

　　由于物业税使部分房地产税收征收后移，就购房者整体住房消费支出而言，支付总量还很可能会有所上升。并且房屋价值的变化还会使物业税的交纳金额发生变化，比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，从而物业税也会跟着提高。

　　市场利益格局发生变化

　　目前房地产市场非常旺盛的原因除市场需求旺盛、开发利润较高外，地方政府的推动和开发商赚取土地制度超额利润是重要原因之一。

　　土地批租制给各级地方政府带来了一块丰厚的财源。50至70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱──“寅吃卯粮”。其后果是对土地的滥用，影响可持续发展。现有土地制度使开发商通过吸纳低价土地，然后高价抛出，可获取不正当的超额利润。

　　上述两种情况使房地产市场利益格局以地方政府和开发商为主导，在实行物业税后，房地产利益格局将变化为以政府和购房者利益为主导。

　　开征物业税后，政府的所有投入将可以分期回收和从土地增值部分收回，每卖出一块土地，都意味着为下一届政府增加收入的来源，后来的政府就可以从中获得合理的收益。本届政府的短期大量卖地行为可以得到抑制。

　　开发商由于不再拥有土地中、长期持有期间的增值收益，投资意愿也会趋于理性；而土地的增值收益将更多的由地方政府和购房者所拥有。

　　房地产开发利润受到影响

　　如上所述，由于物业税使房地产利益格局发生变化，整体房地产开发行业在房地产市场中的利益比例有所降低，因此开发利润率会比当前有所下调，但预计幅度不会很大。但房地产开发的商业模式变化会比较显著。

　　具体情况仍有待物业税具体规定的明朗，主要影响因素包括房地产开发企业在土地开发中的支出具体缩减幅度，以及物业税与土地公开交易方式的衔接情况决定。

　　房屋财产价值波动出现变化

　　开征物业税会使房屋的财产价值波动出现变化：首先，开征物业税将有一个新旧税制的过渡期，而新旧税制何者对于置业投资更加有利，将经历一个市场检验期。其次，由于上述因素的存在，物业税实行初期，置业者对不同类型的房屋品种投资预期差异会比较大。

　　如何处理过渡时期的税收政策，是开征物业税面临的难题。据了解，财政部正在研究在新税法实施的一定期限内，对老的房地产采取过渡措施。目前提出了几种解决方案。其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。

　　财政部有关人员也表示，物业税的开征需要有一定的措施进行过渡。在新税法实施的一定期限内，对老的房地产采取老政策；也可以对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免征税，使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物业税；同时，根据经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。

　　土地权益化创造与金融的结合

　　中国人民银行行长周小川在谈及物业税时表示，“十六届三中全会关于税收改革方面的一些提法，包括在适当的时机选择试点实行物业税，过去有人翻译成财产税，也有人说是地产税，也有人是物业税。”

　　“作为土地的使用要定期地进行评估，在评估价格的基础上，进行征收财产税，这样会使土地初始的价格比较低，但是事后从流量来看，每年都要承担一定的财产税，但是这个财产税使得未来收入以后就可以搞市政债券。”

　　“对融资方面的影响，首先就是刚才提到的关于市政债券的作用，市政债券为了加强基础设施建设，而市政基础设施建设又往往是公共性的产品，不一定有回收的，但是由于提高了整个城市土地的价格，就可以设计成用未来财产税增长的模式所转变成的市政债券”。

　　对实行物业税后可能带来的地产和金融结合新局面，笔者认为，地产和金融的结合是必然的发展趋势，通过物业税的改革，无疑是非常好的思路。在采取物业税之后，土地财产形成明确的权益化机制，土地财富开始具备明确的流通凭证特征。这使不动产与金融紧密结合具备了条件，证券化、融资、流通等一系列难题得到了解决。

　　并且物业税还解决了地方政府短期行为、土地资源流失、中央和地方关系等系列问题，是宏观调控的有利举措，影响深远。

　　展望市场效果，物业税的实施无疑对整体市场的发展有着积极意义。由于物业税实施的复杂性，预计大范围推广仍需要比较长的时间。同时，试点地区的效果也是值得关注。

　　从物业税实施的难度看，包括政府部门之间的协调工作、文稿的征求社会意见程序、税费的法定程序等，都会使物业税的真正实施需要一个中长期的时间。但是由于此项改革的意义和影响重大，市场会较早的透支预期，带来市场波动。受房地产市场机制变化的影响，房地产开发企业也应当在商业模式和企业结构等方面及时进行调整。