认清二手房避税风险

　　由于中介公司素质良莠不齐，个别小中介公司提出的“避税”方案实际上存在很大风险。

　　近4万元高额税费使买主放弃购房

　　在国企工作的李先生于1998年在洋桥附近购得一套房改房，建筑面积75平方米，两居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年迈的父母接过来居住，这样也便于照顾。五口人住在两居室里显然环境差了些，为此，李先生决定把房屋出售，然后到郊区购置一套大三居来改善居住环境。今年4月，李先生把房屋委托给某经纪公司代为出售，李先生报价为5300元/平方米，总价为39.75万元。

　　6月20日，李先生与在私企工作的刘女士初步达成购房意向。但在计算应缴纳税费时双方陷入了尴尬局面，李先生的房屋虽是1998年购买的，但其产权证上的时间却是2004年，恰好在两年内出售房屋全额征收营业税的范围内。而且从6月15日起，个人所得税的征收开始与房产过户挂钩，朝阳、东城已开始试点。

　　经过计算，该房屋如果上市交易，李先生应该缴纳营业税1.9875万元，即39.75×5%=1.9875(万元);并应缴纳个人所得税=(售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用)×20%，即(39.75—75×4000元/平方米-合理费用)×20%=1.95万元。面对这将近4万元的高额税收，买卖双方都不愿意承担，经过一个小时的谈判，最后终于以买方放弃购买而告终。

　　中介公司推出“合理避税”服务

　　针对上述情况，京城不少中介公司提出了所谓的“合理避税”方案：以租代售、租售同步、延迟交易过户等。

　　其中，以租待售比较常见，即：如果业主出售的是个人购买不足2年的房屋(时间以产权证或契税完税证明为准)，按规定是要全额征收营业税的，为了避税，买卖双方可以先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过2年期限后，买卖双方再签订二手房买卖合同。

　　另外，在一些交易中，有人还采取签订阴阳合同的方法避税，买卖双方签订两份合同，一份是针对主管部门签订的合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签订的合同，该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

　　认识“合理避税”风险

　　北京亿中律师事务所王京平律师提醒，作为二手房交易的双方必须意识到所谓“合理避税”存在着不小的法律风险。

　　王律师称，现实中某些所谓“合理避税”手段，实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为，对于交易双方都存在很大的法律风险。对于“出租人”(实为出卖人)而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”(实为买受人)在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。

　　对于签订阴阳合同的情况，链家专业人士认为，对卖方来说存在的风险是，买方很可能以在房地局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格，买方没有充分证据，会遭受大额损失。